金管局最新按揭指引 助部份樓花買家上會

金管局於6月14日宣佈再放寬物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施，當中令市場關注的一項措施為「放寬按揭成數的涵蓋範圍擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約，並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業」。

簡單來說，即是早幾年前選用建築期付款的新盤買家，現時「上會」申請按揭時，銀行根據最新估值，樓價3,000萬元或以下，最高可承造最高7成按揭；樓價3,000萬元以上至3,500萬元，最高可承造最高6至7成按揭(貸款額不超過2,100萬元)；樓價3,500萬元以上，最高可承造最高6成按揭。香港按揭證券公司於同日宣佈按揭保險計劃合資格準則範圍，擴大至任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。

近年金管局多番推出放寬按揭成數的新措施，但由於每次新安排是於公佈日才正式生效，因此早於生效日前購入樓花物業，並選用建築期付款的買家，如於生效日後申請按揭時，便不在新措施資格準則範圍內。透過本公司內部統計分析，過去幾年選用建築期付款的樓花買家佔比有顯著增加，當中更有新盤建期佔比高達8至9成。近年樓價由2019年高位回落逾兩成，銀行對物業的估價轉趨審慎。因此這批建築期付款樓花買家現時上會及申請按揭時，或因銀行下調其物業估值，面臨需要額外籌措首期資金的困難。

試舉一例，有換樓客於2023年6月以1,800萬元及建期付款購入一個樓花單位，現時需要上會，估值跌至1,600萬元。舊指引下，買家只可承造最高5成按揭，而因估價下跌，買家由一開始900萬元貸款+900萬元首期，變為800萬元貸款+1,000萬元首期，即需要支付額外100萬元首期。在新指引下，買家可以承造更高成數，並回復當初900萬元貸款+900萬元首期。

以上例子可見，在新指引的幫助下，現時遇上樓價下跌及估價不足的情況，部份建期買家仍有機會透過新指引承造較高成數的按揭，避免抬錢上會。金管局因應市況，在可行情況下放寬樓花按揭合資格範圍，平衡及協助部份現時面臨上會時估價不足的買家，做法適時，就銀行而言，銀行根據現時估值及入息要求進行審批，相信亦不會增加風險。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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申請按揭考量因素眾多，當中選擇按揭還款期時亦要留神，皆因還款期長短對入息要求及每月供款有一定程度影響。而過去廿多年，新造按揭貸款的平均年期有延長的趨勢，根據金管局資料顯示，住宅按揭平均還款年期由2000年1月的歷史低位187個月（即15.58年），大幅上升逾7成至今年4月份327個月（即27.25年）。以下筆者將詳細講解現時傾向長還款期的原因以及影響還款年期的各個因素。

首先，按揭還款期長短會影響每月入息要求。政府現時雖然暫停壓力測試，但買家仍要通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的5成。以樓價800萬元，按揭成數9成，按息4.125厘爲例，如果選擇借25年，每月入息要求至少77,006元；若選擇借30年，每月入息要求則可降低7,216元至69,790元。換言之，還款期越長可降低入息要求。

其次，供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子爲例，選擇借25年，每月供款38,503元；若選擇借30年，每月供款減少3,608元至34,895元，現時高息環境下，不少買家選擇攤長還款期，減低每月供款壓力，但需留意利息開支將相應地增加。

雖然住宅按揭最長還款期一般為30年，不過人齡及樓齡會影響還款年期的計算，銀行普遍採取「75減人齡或樓齡」計算最長還款年期，若借款人年紀太大，又想選擇長還款期，可考慮增加有供款能力的年輕家人作擔保人，個別銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上最高只可借15年，但如果有30歲的年輕者作擔保人，便能借足30年。同樣地，大部分銀行以「75減樓齡」作計算方法，而銀行批核按揭申請時，會把借款人年齡及物業樓齡同時比對，假設人齡計算最長還款期為25年，樓齡計算下，最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。

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