唐樓按揭申請注意事項

近年新樓的實用率愈來愈低，如想以有限預算入手實用率較高的物業，唐樓則是其中一個選擇，加上日後有機會被市建局或發展商以可觀的收購價收購重建，因此亦會受到部份投資者的青睞。

現時本港大部分唐樓均位於油尖旺、港島及土瓜灣一帶，該類物業特色為層數少，樓高僅約5至6 層，不設升降機，由於入場門檻低，不乏投資者及上車客垂青。但唐樓按揭申請較一般私樓複雜，稍不留神，或會影響批核結果，筆者將爲大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項。

唐樓可承造的按揭成數與一般私人住宅物業相同，樓價1,000萬元或以下可借最高9成，1,000萬以上至1,125萬元以下最高可借8至9成，上限900萬元(較低者為準)，1,125萬至1,500萬元最高8成；1,500萬以上至1,715萬元最高7至8成，上限1,200萬元(較低者為準)；1,715萬以上至3,000萬元，最高可借7成。按揭年期方面，大部份銀行會以「75減」樓齡或人齡計算，上限為30年，不少唐樓樓齡超過45年，申請按揭時一般都不能承造30年按揭。

至於估價方面，由於唐樓成交疏落，銀行難以根據最近成交價為單位進行估價。加上唐樓樓齡較高，銀行估價更爲嚴謹，或會派員上門驗樓視察，若發現單位質素參差，欠缺保養，或涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房，銀行會根據情況而調低估價，甚至拒絕批出按揭。每間銀行的估價準則各不相同，建議一次過向數間銀行申請按揭，貨比3家，選取最理想的估價。

最後，唐樓按揭申請較爲複雜及嚴格，加上銀行或會派員驗樓，審批或比一般私樓需時，建議買家及早做好準備，預留至少2至3個月時間申請按揭，以免失預算。有需要的買家可向大型按揭轉介公司查詢，協助比較不同銀行的按揭計劃，從而選擇最適合的按揭方案。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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自政府撤銷外來人士置業辣稅後，吸引到海外、國內人及新香港人計劃來港置業。根據美聯物業研究報告，今年首季的一手私宅注冊量中，内地買家成交比例升至約37.2%，創超過12年的季度新高，加上更多外來專才持續來港發展，這些買家漸成樓市新動力。不過現時銀行對其按揭申請較為審慎，買家身份及入息來源對申請按揭的難度會有影響，以下筆者將在此文逐一講解。

首先，不同身份的內地買家在香港申請按揭的難度都會有所不同，大致可按申請難度劃分為三類。第一類為已在香港住滿7年，並已領取香港永久居民身份證的人士，因他們一般都在香港受薪工作或開公司，較易通過入息及資產審核，申請按揭時亦較為容易。第二類為在香港未有永居資格，但已來港及獲發香港身份證的人士，過往幾年申請各類人才入境計劃的專才，同樣可以在港受薪工作，申請按揭的難度較低。第三類為沒有任何香港身份證人士，他們在香港開公司，或於國內工作或創業的國內人，但不能在香港受薪工作，因他們的工作及生活主要在内地，香港銀行難以審核其入息及信貸記錄，故其按揭申請較難獲批。

由此可見，不同身份的買家的入息來源或有所不同，而入息來源亦是影響按揭的一個關鍵考量。因內地收入的按揭審批較為嚴謹，這類型的買家更需要預備好相關入息文件予銀行審批。當中受薪人士需遞交國內身份證及通行證副本、公司雇傭合約、最近3至6個月個人戶口工資紀錄、工資單、完稅證明及專業資格證明等；而公司或自雇人士則需要提供營業執照、過去1年驗資報告、近年審計報告或財務報表以及最近6個月公司及個人銀行戶口流水賬紀錄等文件。

每間銀行對不同背景的買家，按揭取態及批核準則都有所不同，建議申請按揭時要貨比三家，有需要的買家可向大型按揭轉介公司尋求協助，選擇最適合的銀行及按揭計劃。

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