如何用「資產水平」申請按揭

最新一份《施政報告》宣佈以「資產水平」為審批基礎的按揭貸款的按揭成數上限由6成提升至7成，即與「供款與入息比率」為審批基礎的按揭成數上限相同。對於退休人士、沒有物業債務的現契樓業主，或資產寬裕但無固定入息的人士而言，如想以「資產水平」為審批基礎申請較高成數按揭將會更為方便。

一般而言，透過此方法申請按揭，其「資產淨值」須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高7成按揭，「資產淨值」是指借貸人的合資格資產總額（扣除新買物業首期）減借款人的負債總額。可納入計算的合資格資產包括金融資產（現金、存款、股票、債券、開放式單位信託、貴金屬等）以及位於香港的物業。一般而言，現金、存款、外幣等資產，銀行會以過去3個月的平均值計算，無須打折。但物業資產，銀行會以物業當前市值的50%計算並再扣減其按揭貸款額（如有）。

假設新購入的物業價值$1,000萬，借貸人旗下資產淨值需要至少為$1,000萬才能申請按揭。如借貸人擁有$500萬現金及價值$1,000萬的現契物業，合資格資產為$1,000萬X50%+$500萬=$1,000萬，即符合按揭申請資格。但若果現有物業尚餘$300萬未償還按揭，合資格資產計法會調整為($1,000萬X50%-$300萬)+$500萬=$700萬，由於資產净值少於$1,000萬，故銀行不會批出按揭。

按揭審批時間方面，因銀行會查核借貸人的合資格資產，固審批時間需要約2個星期。此外亦有2點要注意，銀行一般會查看借款人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年的供款。另外，以資產水平申請的按揭不符合申請按保的條件，故不能申請7成以上按揭。

最後，各銀行有不同準則評估及計算業主的資産水平，以致最終批出的貸款額或有差異。另外，並非所有銀行會接受此方式審批按揭，建議事前可向不同銀行查詢及比較，或尋找專業及大型的按揭中介作初步咨詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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為吸引世界各地的資產擁有人於香港落戶發展，政府今年3月推出「新資本投資者入境計劃」，為香港創造更多商機及投資機會。日前有官員指計劃獲得正面反應，自3月推出至今共處理申請約600宗，反映香港仍是可靠及穩定的營商之地。筆者將於本文詳細說明計劃的申請程序、申請資格及獲許投資資產等事宜。

首先，此計劃的申請人必須為18歲或以上的外國國民、中國籍而已取得外國永久性居民身分的人士、澳門居民或台灣華籍居民，並且沒有任何不良紀錄以及符合一般入境及保安規定。申請人須在提出申請前2年，證明自身絕對實益擁有不少於3,000萬港元的淨資產。

此外，申請人須投資最少3,000萬港元於「獲許投資資產」，獲許投資資產分為兩部分，第一部分為「投資資產」，包括股票、債務證劵、存款證、後償債項及合資格集體投資計劃、有限合夥基金的擁有權權益、以及房地產，投資門檻為2,700萬元。第二部分則須向新的「資本投資者入境計劃投資組合」投入300萬元，以支持創新及科技行業和其他有助香港經濟長遠發展的行業。

計劃剛推出時限制申請人須投資非住宅房地產，而最新《施政報告》宣佈優化計劃並容許投資住宅物業（包括樓花及部分用作住宅用途的多用途房地產），而物業須為單一物業且成交價為5,000萬元或以上，投資於房地產獲計算入投資總額上限為1,000萬元。另外，《施政報告》同時宣佈放寬按揭成數，不論任何樓價，按揭成數上限均劃一為7成，投資大碼住宅物業更為容易，相信將可帶動未來豪宅的交投，對住宅物業市場帶來提振作用。

政府今次優化「新資本投資者入境計劃」，料可進一步引進更多人才以及吸引更多新資金落戶香港，事實上本港房地產市場售價已回落至合理水平，租金回報率則一直平穩上向，現時投資房地產屬合適的時機。如想了解更多「新資本投資者入境計劃」的申請事宜，可向相關政府機構作深入查詢。

 

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