用7.8萬買日本空屋值得嗎？專家提醒4件事

日本有數百萬棟空屋，部份售價不到1萬美元（約77,736港元）。當地房地產專家及外國投資客提醒，買入空屋至少會有4個障礙，分別是語言障礙、文化差異、翻修成本高昂及轉售潛力有限。

全日本逾900萬棟空屋 棄置長達數十年

美媒CNBC報導，截至2023年，全日本鄉村、城市地區有超過900萬棟空屋，這些空屋往往被棄置長達數十年。

報導指出，日本的空屋問題，很大程度上和出生率低引發的人口危機有關，日本研究、顧問公司Savills Japan主席石田金子（Tetsuya Kaneko）解釋，日本空屋問題已存在數十年，源於戰後經濟蓬勃發展，房屋興建數量暴增，1990年日本經濟放緩後更凸顯了空屋問題，人口結構持續改變也導致問題惡化。

年輕民眾遷往都市造成房屋閒置

民眾遷往都市也是造成房屋閒置的重要因素，石田金子解釋，年輕一代移居城市工作，農村地區只剩下老齡人口，老年人過世或無法維護房屋。

石田表示，這類空屋經常被污名化，甚至被視為「負擔」，因此即便子女在長輩過世後繼承家族房產，多數時候繼承人也不願意自行使用，或乾脆直接出售，導致房地產市場裡有更多空屋。

日本空屋。（示意圖）

屋齡超過30年被視為老舊  甚至被認為鬧鬼

他指出，屋齡超過30年的房子「通常被視為老舊」，當地人會擔心安全問題、高昂的翻新成本及損壞等問題，有些人甚至認為這些空屋可能鬧鬼或會帶來厄運。

日本房地產部落格Cheap Houses Japan版主麥可表示，許多日本人將空屋視為貶值商品。

報導指出，有些空屋甚至售價不到1萬美元，石田金子表示，如今有愈來愈多海外投資客、買家查詢這些空屋，將這些房屋當成第2個家、度假小屋或是重新翻修。

海外客提醒需深入了解日本文化及民情

出生瑞典32歲的沃爾曼（Anton Wormann）是其中之一，2018年定居日本以來，他已買下7間空屋，他如今一面當網紅，一面在日本投資房地產，他目前已完成翻修3間房產，其中一間他過去花11萬美元（約86萬港元）購置的空屋，現在每個月租金達1.1萬美元（約8.6萬港元）。

那在日本購置空屋值得嗎？沃爾曼回答：「是、也不是。」這些房產每年讓他獲得六位數收益，但他強調，前提是要投入大量時間及心力，深入了解日本文化、語言及民情，「你必須在日本打造良好的社群及社交網絡才能成功」，他強調，若對日本文化與運作方式一無所知便貿然投入資金，只是白白浪費錢。

日本空屋維修費用高昂。（示意圖）

專家：空屋整修成本高昂 部分地區轉售潛力有限

石田金子認為，日本空屋對喜愛動手裝修的人士，或是尋求居住寧靜鄉下的族群可能是不錯投資，但對於追求快速或高報酬的投資人而言，可能並非理想選擇，主因在於整修成本高昂，而且部分地區的轉售潛力有限。

石田金子提醒，房屋如果需要進行重大結構性整修，費用可能會相當可觀；另外還要考量語言隔閡以及與地方政府交涉的需求，整體購屋流程可能會較為繁瑣。

法國一市政府以1歐元出售別墅，一對夫婦買下後發現房屋存在嚴重滲水問題，正考慮起訴市政府，因市政府並未告知他們房屋存在的問題。

市政府以8蚊出售別墅

據外媒報導，法國聖沙蒙（Saint-Chamond）市政府以1歐元（約8.45元港幣）出售第11套別墅，這座別墅坐落在聖埃內蒙（Saint-Ennemond）山丘，曾經是教堂鐘樓所在地。2022年初，一對買家夫婦翻新了這套別墅，打算出租。

買家花重金裝修 卻遇山泥傾瀉導致房產惡化

在成功地翻新了主要住宅後，他們還花費了近7.5萬歐元（約63萬港幣）來翻新60平方米的三層別墅。然而，施工過程中，他們遇到一場大雨引起的山泥傾瀉，兩人不得不面對更嚴重的滲水問題，滲水使他們的房產惡化，變得潮濕，不宜居住。

示意圖。設計圖片

買家考慮起訴市政府

根據保險專家的建議，阻止這些滲水所需的施工將花費2.5萬歐元（約21萬港幣）。這對夫婦陷入了困境。他們必須在4月16日之前完成施工，否則房屋可能會被宣佈為不衛生住房，不得不重新安置租客。他們正考慮以「隱藏缺陷」為由起訴賣家聖沙蒙市政府。

但要確定存在「隱藏缺陷」十分困難。事實上，聖沙蒙市政府在其銷售條款中非常謹慎地規定，「買方不得因任何原因對賣方提出追索權」。房地產律師蘇桑斯（Ganaëlle Soussens）蘇桑斯警告，「有了這一免責條款，買家必須能夠證明市政當局在賣房之前就知道這個缺陷，並試圖掩蓋缺陷。」

示意圖。設計圖片

市政當局未告知買家可能存在的滲漏問題

然而，買家承認，「由於這處房產從未被市政當局出租，市政當局從未被告知可能存在的滲漏問題。」業主夫婦並沒有放棄獲得部分補償的希望，特別是考慮到市政當局有責任保護房屋免受自然災害。市政當局表示，對話沒有中斷，並承認業主為解決麻煩所作的努力。