用7.8萬買日本空屋值得嗎？專家提醒4件事

日本有數百萬棟空屋，部份售價不到1萬美元（約77,736港元）。當地房地產專家及外國投資客提醒，買入空屋至少會有4個障礙，分別是語言障礙、文化差異、翻修成本高昂及轉售潛力有限。

全日本逾900萬棟空屋 棄置長達數十年

美媒CNBC報導，截至2023年，全日本鄉村、城市地區有超過900萬棟空屋，這些空屋往往被棄置長達數十年。

報導指出，日本的空屋問題，很大程度上和出生率低引發的人口危機有關，日本研究、顧問公司Savills Japan主席石田金子（Tetsuya Kaneko）解釋，日本空屋問題已存在數十年，源於戰後經濟蓬勃發展，房屋興建數量暴增，1990年日本經濟放緩後更凸顯了空屋問題，人口結構持續改變也導致問題惡化。

年輕民眾遷往都市造成房屋閒置

民眾遷往都市也是造成房屋閒置的重要因素，石田金子解釋，年輕一代移居城市工作，農村地區只剩下老齡人口，老年人過世或無法維護房屋。

石田表示，這類空屋經常被污名化，甚至被視為「負擔」，因此即便子女在長輩過世後繼承家族房產，多數時候繼承人也不願意自行使用，或乾脆直接出售，導致房地產市場裡有更多空屋。

日本空屋。（示意圖）

屋齡超過30年被視為老舊  甚至被認為鬧鬼

他指出，屋齡超過30年的房子「通常被視為老舊」，當地人會擔心安全問題、高昂的翻新成本及損壞等問題，有些人甚至認為這些空屋可能鬧鬼或會帶來厄運。

日本房地產部落格Cheap Houses Japan版主麥可表示，許多日本人將空屋視為貶值商品。

報導指出，有些空屋甚至售價不到1萬美元，石田金子表示，如今有愈來愈多海外投資客、買家查詢這些空屋，將這些房屋當成第2個家、度假小屋或是重新翻修。

海外客提醒需深入了解日本文化及民情

出生瑞典32歲的沃爾曼（Anton Wormann）是其中之一，2018年定居日本以來，他已買下7間空屋，他如今一面當網紅，一面在日本投資房地產，他目前已完成翻修3間房產，其中一間他過去花11萬美元（約86萬港元）購置的空屋，現在每個月租金達1.1萬美元（約8.6萬港元）。

那在日本購置空屋值得嗎？沃爾曼回答：「是、也不是。」這些房產每年讓他獲得六位數收益，但他強調，前提是要投入大量時間及心力，深入了解日本文化、語言及民情，「你必須在日本打造良好的社群及社交網絡才能成功」，他強調，若對日本文化與運作方式一無所知便貿然投入資金，只是白白浪費錢。

日本空屋維修費用高昂。（示意圖）

專家：空屋整修成本高昂 部分地區轉售潛力有限

石田金子認為，日本空屋對喜愛動手裝修的人士，或是尋求居住寧靜鄉下的族群可能是不錯投資，但對於追求快速或高報酬的投資人而言，可能並非理想選擇，主因在於整修成本高昂，而且部分地區的轉售潛力有限。

石田金子提醒，房屋如果需要進行重大結構性整修，費用可能會相當可觀；另外還要考量語言隔閡以及與地方政府交涉的需求，整體購屋流程可能會較為繁瑣。

美國二手樓銷售上月加快，達到去年十二月以來最快速度，扭轉春季置業旺季開局疲弱的局面。

全國地產經紀協會周二表示，五月二手樓銷售按月上升百分之3.2，經季節性調整後，年率達到四百一十七萬個單位。銷售額亦較去年五月上升百分之3.2。

二零二六年六月八日周一，伊利諾伊州惠靈一間房屋外，可見開放參觀的資訊牌。(美聯社圖片/Nam Y. Huh) AP圖片

協會表示，中西部、南部及西部地區的樓市銷售按年錄得增長，但東北部則下跌。

根據FactSet數據，最新銷售數字超出經濟師預期的約四百零七萬個單位。

二零二六年六月八日周一，伊利諾伊州惠靈一間房屋外，可見出售牌。(美聯社圖片/Nam Y. Huh) AP圖片

樓市銷售自二零二三年以來，大部分時間徘徊在每年約四百萬個單位的水平，遠低於歷史平均的約五百二十萬個單位。

儘管按揭利率今年春季大部分時間持續向上，但仍低於一年前的水平，上月銷售仍錄得增長。

全國樓價上月持續上升。協會表示，美國樓價中位數五月按年上升百分之1.3，達到四十二萬九千三百美元，是自一九九九年有紀錄以來，任何五月的歷史新高。樓價已連續三十五個月按年上升。

美國樓市自二零二二年起一直低迷，當時按揭利率從疫情期間的低位開始攀升。去年美國二手樓銷售大致持平，維持在三十年低位。今年至今，銷售仍然疲弱。四月銷售持平，此前今年首三個月按年錄得跌幅。

多年來樓價飆升，尤其是在本世紀初，當時極低的按揭利率刺激了置業狂潮，令許多潛在買家卻步。全國長期缺乏待售房屋，部分原因是多年來新屋興建量低於平均水平，即使在樓市銷售多年低迷的情況下，亦有助支撐樓價。

根據按揭貸款公司房地美數據，上月購入的房屋，可能在三月及四月簽訂合約，當時三十年期按揭平均利率介乎百分之6至百分之6.46，接近三年半以來最低水平。上周平均利率為百分之6.48，低於一年前的百分之6.85。

雖然平均利率仍低於一年前，但自與伊朗的戰爭爆發以來，大部分時間呈上升趨勢，擾亂了油輪從波斯灣運送原油到全球客戶的航線，並導致油價急劇上漲。外界預期戰爭持續會推高油價，繼而推高貸款機構用作釐定樓宇貸款價格的長期債券孳息率，導致按揭利率攀升。

雲恩表示，儘管按揭利率存在不確定性，首次置業人士上月佔房屋購買量的百分之35，是自二零二零年六月以來最高比例。歷史上，他們佔樓市銷售的百分之40。

上月，有能力以現行利率置業的人士，市場上有更多房屋可供選擇，儘管房屋庫存水平仍遠低於歷史平均水平。

協會表示，五月底有約一百五十五萬個待售房屋，較四月增加百分之3.3，較去年五月增加百分之0.6。這仍低於新冠疫情前，通常約二百萬個待售房屋的水平。

五月底的庫存量，按目前銷售速度計算，相當於四點五個月的供應。傳統上，五至六個月的供應量被視為買賣雙方平衡的市場。

（美聯社）