本季私宅轉手獲利比率盼止跌回升

第三季樓市表現失色，惟在近期多項利好因素相繼湧現下，期望第四季的私宅轉手獲利比率及賺幅得以止跌重拾升軌。綜合土地註冊處資料，2024年第三季本港共錄3,089宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達66%，較次季的67.1%跌1.1個百分點，連跌5季，創2009年第二季以來的62季(即15年半)新低，反映高息環境及新盤低價搶灘的影響。

至於平均獲利幅度方面，今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅有24.2%，較次季的25.2%再跌1個百分點，除連跌5季外，更創2010年第一季以來的59季(即近15年)新低，反映樓價不斷尋底外，亦多了短線持貨業主離場，令整體平均賺幅徐徐下降。不過，當中沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例維持在近三成左右徘徊，達29.8%，按季微升0.9個百分點，涉及宗數達1,394宗。此外，第三季虧損個案錄得1,558宗，佔比增至33.3%，相關比例按季增加1.1個百分點，以宗數計，為2009年第四季以來的60季(即15年)次多，反映撤辣及高息環境下，蝕讓急沽情況仍不少；至於平手者則有32宗，佔比按季持平在0.7%。

若按物業轉售價格劃分，過去一季仍以中細價樓較受捧，交投量最多、樓價介乎401萬至600萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見68.5%，為表現最佳的組別，惟按季亦跌0.8個百分點，而其平均賺幅按季也跌1.3個百分點，至32.5%，仍力保賺幅最大的銀碼層。此外，介乎801萬至1,000萬元以內的中價物業獲利比率按季亦跌0.3個百分點至67.4%，而其平均賺幅按季則升0.2個百分點，至25.4%。至於樓價在1,200萬元以上的高價物業，獲利比率僅64.6%，相關平均賺幅則跌2.4個百分點至20.1%。

以屋苑觀察，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及沙田第一城，各錄63宗及39宗登記，獲利成功比率分別達75.9%及75%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以海逸豪園的每宗轉手個案平均賺幅最大，達59.6%；而表現最差者為日出康城的蝕4.3%，亦為榜內獲利成功率最低的屋苑，只達31.6%。

在高息環境持續下，加上一手新盤步步進逼，令二手市場在第三季難以招架，導致獲利比率及平均賺幅雙雙試底。不過，一眾負面因素隨著第三季結束，本季開始，迎來減息及中央救市的持續效應發揮，加上《施政報告》為樓市進一步開綠燈，引出各類買家及投資者入市，故相信第四季二手私宅轉手獲利比率及平均每宗賺幅有機會止跌回穩，前者看升2個百分點至68%，後者則料微升至25%，並期望明年相關數字可持續好轉。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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次季二手居屋登記量曾一度十分熾熱，主要受惠房委會於上半年放寬居屋擔保期及「白居二」入市，惟熱潮過後，加上息口居高不下，導致居屋交投亦轉淡，第3季未能延續強勢。據土地註冊處最新數字，今年第3季全港錄得1,241宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較次季的2,174宗按季急瀉43%，按季跌幅為近20個季度（即5年）最多；至於期內登記總值錄約50.11億元，較前季的86.22億元，按季同步萎縮42%，但登記量及總值仍為近5季次高。

售價方面，今年第3季二手居屋平均每宗售價約403.8萬元，較次季的396.6萬元上升約1.8%，重返400萬元水平，創近3季新高。上述數字反映房委會於上半年期內推出的政策成功為二手居屋交投帶來振奮作用，次季交投量更呈現急速彈升，業主有感市況轉旺，遂緩緩上調單位叫價，令居屋平均作價逐步回升。

按樓價作分析，6個價格組別買賣登記量全線下跌，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，今年第3季登記宗數僅19宗，按季急瀉56%或24宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄450宗，惟仍較次季的835宗銳減46%。如以地區劃分，港島區期內跌幅顯著，由前季253宗減至上季128宗二手居屋登記，按季大挫49%；而新界區及九龍區第3季登記量均按季減少約42%，分別錄786宗及327宗登記。

若按屋苑細分，2024年第3季長沙灣凱樂苑錄17宗買賣，按季大減64%，而上述屋苑成交總值錄約9,342.6萬元，較次季同步銳減六成。至於馬鞍山錦豐苑則以32宗買賣成為登記量最活躍的屋苑，成交總值達1.44億元；而緊隨其後的九龍灣麗晶花園季內亦錄28宗登記，涉資約1.11億元。

上周新居屋截止申請共接獲逾10.3萬份表格，為上季二手居屋總登記量逾80倍，由此可見絕大部分居屋客或將等候攪珠結果而選擇按兵不動。另外，發展商在減息及提振樓市政策出台後亦積極加推新盤，一手私宅開價仍然貼近現市，部分上車盤售價更與居屋構成直接競爭，故筆者預料第4季二手居屋走勢仍相對疲弱，或恐再跌穿千宗關口，於900宗至1,000宗之間掙扎徘徊，料需待新居屋攪珠有結果後，向隅客才恢復在二手市場尋寶。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮