按揭還款年期創近5年新低

金管局公佈9月份住宅按揭統計調查，新申請按揭貸款宗數為4,977宗，按月減少942宗（15.9%），連跌2個月並創9個月新低；新批出按揭貸款金額及宗數同樣連跌2個月，分別錄得173.22億元及3,771宗，按月分別減少44.9億元（20.6%）及1,023宗（21.3%），金額創8年半新低，宗數更創近22年新低。

9月份按揭宗數回落，相信仍反映本港銀行減息前的市況。現時減息周期開展，加上《施政報告》出台多項放寬按揭措施，市場觀望氣氛消除並加快用家及投資者入市步伐。樓市氣氛好轉連帶交投跟隨增加，根據土地註冊處數據顯示，10月份一二手住宅註冊宗數共錄得5,173宗，按月大增近6成，樓市有望重拾升軌下，料按揭數字將止跌回穩。

另一方面，轉按數字則持續低迷，9月份轉按貸款金額及宗數均連跌2個月，分別錄得17.84億元及474宗，按月分別減少5.98億元（25.1%）及114宗（19.4%），金額創近13年新低，宗數更創自2003年有記錄新低。轉按需要為物業重新進行估價，但近年樓價持續下行，差估署9月份私人住宅售價指數創逾8年新低，指數亦連跌5個月，業主或面對估價不足需要抬錢轉按，轉按意欲因而下降。

值得留意，9月份按揭平均還款年期為320個月（26.67年），連跌2個月，並創下2019年10月後即近5年新低。選擇多長的供樓年期受不少因素影響，過去幾年樓價高企，市民置業需要更多借貸金額及按揭成數，加上該時期申請按揭須通過壓力測試，如想更易通過入息門檻，便會增加還款年期。而現時政府暫停壓力測試要求，加上樓價回調，買家借貸金額有所減少，更易通過入息審查。此外，近年按揭息口高企，如縮減還款年期可減少利息開支，假設貸款金額500萬元，按息3.875厘，如以30年期計算，總利息開支為$3,464,268；如以27年期計算，總利息開支則為$3,070,987，即可節省$393,281（11.4%）的利息，因此近期買家傾向不借盡按揭年期。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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最新一份《施政報告》宣佈以「資產水平」為審批基礎的按揭貸款的按揭成數上限由6成提升至7成，即與「供款與入息比率」為審批基礎的按揭成數上限相同。對於退休人士、沒有物業債務的現契樓業主，或資產寬裕但無固定入息的人士而言，如想以「資產水平」為審批基礎申請較高成數按揭將會更為方便。

一般而言，透過此方法申請按揭，其「資產淨值」須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高7成按揭，「資產淨值」是指借貸人的合資格資產總額（扣除新買物業首期）減借款人的負債總額。可納入計算的合資格資產包括金融資產（現金、存款、股票、債券、開放式單位信託、貴金屬等）以及位於香港的物業。一般而言，現金、存款、外幣等資產，銀行會以過去3個月的平均值計算，無須打折。但物業資產，銀行會以物業當前市值的50%計算並再扣減其按揭貸款額（如有）。

假設新購入的物業價值$1,000萬，借貸人旗下資產淨值需要至少為$1,000萬才能申請按揭。如借貸人擁有$500萬現金及價值$1,000萬的現契物業，合資格資產為$1,000萬X50%+$500萬=$1,000萬，即符合按揭申請資格。但若果現有物業尚餘$300萬未償還按揭，合資格資產計法會調整為($1,000萬X50%-$300萬)+$500萬=$700萬，由於資產净值少於$1,000萬，故銀行不會批出按揭。

按揭審批時間方面，因銀行會查核借貸人的合資格資產，固審批時間需要約2個星期。此外亦有2點要注意，銀行一般會查看借款人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年的供款。另外，以資產水平申請的按揭不符合申請按保的條件，故不能申請7成以上按揭。

最後，各銀行有不同準則評估及計算業主的資産水平，以致最終批出的貸款額或有差異。另外，並非所有銀行會接受此方式審批按揭，建議事前可向不同銀行查詢及比較，或尋找專業及大型的按揭中介作初步咨詢。

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