中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
特朗普再度入主白宮，外界關注對中美關係、美國對華政策有多大影響，對本港經濟以至樓市或帶來不明朗因素。
近日不少評論均認為誰入主白宮，對改善中美關係不會有太大作用，對香港而言分別不大。特朗普上台對中國影響最大的就是關稅及科技限制，儘管市場憂慮中美貿易戰戰火即將重燃，但特朗普一直主張低利率政策，他在任內曾多次呼籲聯儲局降低利率，以支持經濟及股市。翻查紀錄，特朗普在任期間，即2017年1月至2021年1月，美國聯邦基金利率曾近乎零息（0%至2.5%），通脹亦較穩定，介乎1.4%至2.5%。拜登上場後，在疫情及俄烏衝突阻礙供應鏈下，導致貨物供應不足，把美國通脹推高至逾9%創下40年新高，逼使聯儲局加息壓抑通脹。美國自2022年3月啟動加息周期，14個月內10次加息，將利率從接近零提高至5至5.25%。
隨着通脹受控，美國已進入減息周期，聯儲局上周宣布再減息四分之一厘，本港亦跟隨減息0.25厘。筆者認為，特朗普會繼續維持低息政策，將帶動資金流向其他市場，有利本港樓市。
回顧特朗普上一個任期，雖然他挑起了中美貿易磨擦，但受惠超低息環境，本港樓價於他在任期間「價量齊升」，中原城市領先指數由146.8點升至175.04點，升幅近2成；期間本港樓市交投暢旺，一、二手市場錄得24.9萬宗買賣登記，與前任美國總統奧巴馬在任期間錄得19.3萬宗比較，多近3成。
至於拜登自2021年1月上任至今，本港樓市受到美國加息打擊通脹影響而大幅回落，至今累跌逾2成，成交量跌至不足18萬宗，今年第3季本港負資產數量增加至逾4萬宗，按季急升逾3成，兼創2003年沙士後新高；上月發表的施政報告推出多項利好樓市政策，中央的政策組合拳發出積極訊號，即時提振市場信心。踏入第四季，本港樓市氣氛好轉，樓價止跌回穩。
另一方面，近年租金升勢強勁，租金回報率與美國債息的差距收窄至1厘，預示樓價重拾上升動力。目前中原城市租金回報率升至3.4厘，美國10年期債息則4.4厘。當回報率高於債息，代表供平過租來臨。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
10月樓市再度轉旺，一手成交逼近3000宗，是今年2月全面撤辣以來的第二高。當中，主要由本港年薪百萬、甚至千萬「高薪一族」支撐的3,000萬元以上豪宅市場，上月成交量大增兩倍。
據稅局最新一份年報資料，2022/23年度年薪逾100萬元、平均交稅金額最少11萬元的高薪一族有22.4萬人，佔整體納稅人12%，按年多9,993人或5%，連升20年，創有紀錄以來新高。
若對比2013/14年度僅12.6萬人，這批年薪逾百萬的社會精英，其人數於過去10年大幅急升8成，不少來自各地「專才」；英國桌球天王、7屆世界冠軍「火箭」奧蘇利雲申請優才計劃獲批，並已來港成為香港居民。
若按入息組別統計，以年薪150萬至200萬元的人數增幅最高，過去10年激增94%，2023/24年度有45,891人；其次是年薪100萬至150萬元，升幅亦達83%，人數亦最多，由10年前64,870人，增至118,548人；年薪500萬元也有10,309人；至於年薪1,000萬元以上的「打工皇帝」更連續三年誕下逾3,000人，上年度有3,143人，佔整體納稅人0.2%。
銀行放寬按揭後，樓價3,000萬元以上豪宅可承造7成按揭，月供大約9.8萬元，以供款佔入息比一半計，買家需要月入約20萬元，意味全港最少2.7萬名納稅打工仔有能力做豪宅業主。今年首10個月一手市場錄得逾800宗樓價3,000萬元以上成交，較去年全年增約7成。
樓市轉旺，10月一手市場成交近3,000宗，較9月約740宗升近3倍，創7個月新高；豪宅銷情更見凌厲，10月錄得逾180宗樓價3,000萬元以上一手成交，較9月約56宗急升逾兩倍，直逼今年3月約185宗大旺市水平，與2月低位不足20宗相比，升幅更達9倍。上月豪宅買賣涉及金額更逾105億元，佔整體一手達3成。當中位於啟德天璽‧天、啟德天瀧、北角海璇、何文田ST. GEORGE'S MANSIONS及將軍澳日出康城LP10，更成10月五大熱賣豪宅盤（3,000萬元以上成交）之一。
今年2月發表的《財政預算案》全面撤辣後，相隔大半年後，《施政報告》再放寬按揭成數及優化新投資者入境計劃，豪宅最為受惠，加上自來高薪一族的財富效應，本月美國有機會再減息，推動樓市形勢持續向好。
