中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
近日老牌銀行傳出裁員消息，在社會引起巨大迴響。該銀行成立近百年，歷史悠久，向來以「人情味」見稱，今次裁員不禁令人擔心經濟寒冬將至，更憂慮銀行業若出現裁員潮，負資產狂潮或再次殺到。
香港樓價持續下滑，令不少業主陷入負資產的困局。根據金管局最新數據顯示，2025年首季本港住宅按揭貸款的負資產宗數達40,741宗，較去年第四季的38,389宗上升6.12%，創下自2003年底沙士以來的新高。樓市疲弱跡象明顯，若經濟未能回穩，或有更多市民難以應對按揭壓力，導致拋售潮，進一步拖低樓市，形成骨排效應。
同時，本港樓價累跌近三成，銀主盤數量迅速攀升。截至4月底，中原地產獲銀主委託出售單位已突破400個，增至407個，創下自2007年有記錄以來的新高。雖然目前銀主盤只佔整體約3.5萬個二手放盤單位中的1.2%，但其突然激增的趨勢卻不可忽視。
除此之外，勞工市場壓力亦浮現。積金局統計顯示，2024年發出多達40萬張強積金欠款附加費通知書，主要涉及飲食、建造及零售行業。僱主欠供強積金，往往被視為企業財政狀況惡化的徵兆。當越來越多企業未能負擔最基本的僱員保障，代表經濟基層已感受到壓力，失業問題亦可能進一步惡化。
整體而言，香港經濟如骨牌般，一環扣一環地受壓，從樓市、就業到金融業，種種跡象皆顯示經濟復甦乏力，且連一向穩如泰山的銀行界亦要瘦身，顯示問題不再局限於個別行業。金融業是香港經濟的命脈，其動盪對整體經濟的連鎖反應不容忽視。
面對當前形勢，政府宜審時度勢，在關鍵時刻推出具針對性的經濟措施，以減緩骨牌效應。否則，若金融支柱動搖，香港經濟將面臨嚴重挑戰，樓市波動也會進一步影響金融業的穩定。
然而，樓市雖然存在風險，仍不乏轉機。所謂於「五窮六絕七翻身」，於今年樓市並未應驗。5月份樓市氣氛並不差，一、二手買賣比4月更為活躍，主要是受惠拆息顯著回落，供樓壓力進一步減輕，對樓市帶來正面影響，市場購買力有望進一步釋放，樓價亦有機會盡快找到支持位。
中原陳永傑
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
銀行水浸，拆息連日急降，與樓按相關的1個月HIBOR從4月底約4厘水平，近日已跌穿1厘水平，令供樓利率回落至「封頂息」以下。供樓負擔進一步減輕，對樓市起支持作用，帶動市場氣氛轉旺。
在關稅戰下，大量熱錢湧入本港，金管局於本月更四度入市，向市場注入近1,300億港元，銀行體系總結餘激增至1,741億港元。銀行業水浸之下，H按實際按息已跌穿3厘。以現時一般新造H按計劃「H+1.3厘」計算，實際按息低於兩厘，較封頂息3.5厘低逾四成。受惠息口回落，樓市已進入「供平過租」時代，意指每月供款平過每月租金的支出，或代表買樓收租，每個月的租金收入足夠抵銷利息開支，是吸引投資者重投樓市的一大誘因。
根據中原城市領先指數調查，全港143個大型屋苑中，有140個的租金回報率達2.28厘或以上，佔整體 98%，意味大批屋苑現時供樓開支低於租金，吸引部分租客轉向置業，市場有望出現更多「轉租為買」的需求。
至於「熱錢效應」，對樓市的正面影響亦有跡可尋。金管局對上一次入市是在2020年4月至10月期間，半年內合共85次入市，累計向市場注入逾3,600億港元。即使當時本港正值第二、三波疫情爆發，但受惠熱錢泊港，期間本港樓價於疫情下不跌反升，中原城市領先指數CCL由4月底175點，至7月曾高見181.77點，升幅近4%。不少資金亦流入一手市場，2020年下半年新盤市場成交逾7,800宗，較上半年多逾一成。
另一方面，於減息潮下，銀行定期存款利率已由早前的4、5厘以上高位，回落至現時普遍不足3厘，過往將資金長放銀行「食息」的吸引力大減。相比之下，現時樓市租金回報率平均已上升至約3.5厘，已超越定存利率。在資金尋求更佳回報的情況下，物業市場的投資吸引力正逐步回升，釋放更多購買力，樓市將因此受惠，相信今年樓市見底機會增加。
拆息回落及中美緊張局勢緩和，帶動近日樓市氣氛轉旺，新盤更越賣越旺。5月上半月一手市場成交近1,000宗，比上月同期增加1.2倍。二手方面，中原5月上半月亦促成逾370宗二手買賣，亦比上月同期升逾一成。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑
