龍鼓灘屯門西新發展土地擬作「智綠產業港」

發展局建議，在龍鼓灘及屯門西提供總面積大約301公頃的新發展土地，當中包括透過近岸填海造地約190公頃，以及改造約111公頃的現有土地。局方建議以「智綠產業港」作為發展定位，主力發展四個具增長潛力的產業，分別是「綠色/新能源」、「先進建造業」、「循環經濟」和「現代化物流業/內河碼頭」。

根據發展方案，龍鼓灘的近岸填海面積約145公頃，與前年向立法會匯報的填海面積相若，亦較2020年原先方案減少三分一。至於內河碼頭內港的填海面積會由40公頃輕微上調至大約45公頃，以提供足夠的沿海地段供產業發展，當局預期填海工程不會對生態造成不良影響，並視乎政府工務工程開支預算的分配和融資安排，政府希望2028年初展開龍鼓灘的填海工程，並在2029年產出首批用地。

發展局發言人說，有關發展定位是參考業界意見，例如發展「先進建造業」，業界代表的立法會議員希望有「園區式發展」；屯門西鄰近機場，可便利物流業發展電子商貿等。

至於整體造價方面，發言人說，暫時未估算工程造價，會在完成諮詢及敲定土地用途後才作估算，但初步技術研究由於龍鼓灘較為淺水，屯門西亦非深水，預料填海費用不會太貴。而相關道路工程亦非大型投資，相信造價估算不會太高。

被問到融資方式，發言人說，持開放態度，今次發展只是產業用地，並無住宅用地，政府需要考慮市場反應，片區模式未必合適，但即使市場態度審慎，會計劃由政府出資填海。

發言人又說，雖然北部都會區發展優先毋容置疑，但今次發展方案很具策略性，香港亦欠缺大型土地發展產業，局方會在政府內部爭取資源，將項目排在較高優次。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，「智綠產業港」與早年基金會的建議吻合。他認為「智綠產業港」的定位及選址適切，與周邊土地用途協調，契合香港未來在新能源、先進建造業、綠色循環經濟及現代物流業的發展需求。

葉文祺指出，「智綠產業港」遠離屯門市中心，對大多數居民影響輕微，其選址充分利用海灣優勢，通過海路運輸原材料，顯著降低運輸成本。然而，他亦關注到產業港可能增加重型車輛的交通壓力。

相較於早年方案，新建議大幅縮減填海面積，保留部分龍鼓灘海岸線，進一步降低對居民的影響。葉文祺認為，這是平衡居民利益與發展需求的折衷方案，但提醒若未來「智綠產業港」需擴展，或需再次考慮填海，增加額外填海成本。

整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮