投資細價樓 注意按揭3大細節能避坑

自從政府降低物業印花稅的費用，400萬元或以下的物業的從價印花稅劃一為$100，吸引到部份投資者投資細價樓，另外，去年二月份政府宣佈全面撤銷三大辣稅，加上今年政府放寬物業印花稅，亦為短線投資帶來誘因，當中元朗、屯門個別屋苑更成為熱門的短線投資勝地。然而，短線投資物業除了要留意物業價格，申請按揭細節亦不容忽視，筆者今次解說短線投資細價樓按揭3大注意事項。

（一）申請按揭注意罰息期

長線買入住宅物業，申請按揭時一般會較留意按揭利息及相關回贈及優惠；短線投資住宅物業，由於大有機會於一、兩年內將物業賣出，買家首要考慮的反而是罰息期，即買家在指定時段內提前還款，銀行會收取指定費用。現時市場上按揭罰息一般為兩至三年，假設買入單位時，選擇了罰息期為2年、罰款為按揭額2%的按揭計劃，以貸款額300萬元計算，如果在2年內賣出單位，便要支付300萬元 X 2%＝$60,000的罰款。現時每間銀行的罰息期不同，建議諮詢大型及專業的按揭轉介公司，找出最利好自己情況的按揭計劃。

（二）按揭利息影響回報

短線投資物業如果需要申請按揭，要計算利息成本，假設買入400萬元的物業，申請7成按揭即共280萬元貸款，昔日如以P按3.5厘計算，首年利息開支已高達$97,143。不過選用H按如遇上拆息低企，可有利縮減利息開支。約以截稿日（7月11日）拆息1.08%，按息2.38厘計算，首年利息開支則降至$64,937，較鎖息上限已減少$32,206，有利短線投資物業獲得正回報。

（三）摸貨不能申請按揭

摸貨是短線物業買賣中其中一種現象，即指業主與買家簽署買賣合約後，買家再以確認人身份於成交日前轉讓物業予另一位新買家。不過，基於風險考慮，銀行一般都不會受理摸貨物業按揭申請，所以打算接手摸貨物業的買家，一般只能「FULL PAY」購買物業，事前資金安排要做足準備。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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2026年樓市，筆者預期樓價升勢會更強、內地客比例亦會上升，而大額成交亦會持續增加，這其實是同一條趨勢的不同面向。隨着內地客源愈來愈多，內地經濟的變化將更直接地影響香港樓市，而他們的購買力亦會成為推動樓價的重要力量。

對內地買家而言，香港物業具備高度吸引力。香港是國際級的大城市，又與祖國緊密連繫。香港的新盤沒有「爛尾」問題，市場成熟透明，法規清晰，買賣都較為容易；而且中港交通網絡日趨發達，不論要來港看樓盤、簽約、或是裝修家居，甚至小住幾天都甚方便，沒有到別國「隔山買牛」那種不確定性。這也解釋了為何眾多內地客都鍾情於押注在這裡。

過去一年，內地經濟明顯復甦，12月製造業PMI升至50.1，重返擴張區間。今年是「十五五」開局之年，政策支持力度預期會更大。經濟改善，內地客的信心與購買力都會同步提升，令他們更願意購入優質資產。筆者預期，2026年內地客源的「量」會爆發式增長，而「質」亦會提升，他們的預算將更高，目標物業更集中於優質項目。

在剛過去的聖誕長假期的樓市表現亦反映市場正進入加速期。根據筆者公司研究部的統計，期內除了新盤市場表現不俗，傳統十大二手屋苑的成交，亦彈升1.2倍，宗數重返雙位數字水平，並創6周新高。筆者相信，這正好反映部分本地買家都會把握在樓價未提速上升時，先得作部署；而更重要的是，聖誕節並非內地假期，所以來港置業的內地客源，數量也平穩。筆者相信，2026年將是樓市出現結構性變化的一年，而內地客源的「質」與「量」將是最關鍵的變數。

筆者相信，2026年內地客源的質與量將同步升級，他們的入市節奏、預算及目標物業類型，都會成為樓市增速的必備力量。

利嘉閣地產總裁 廖偉強