香港近年租金高企不下，差餉物業估價署租金指數已連續上升五個月。再加上七、八月為傳統租務旺季，優質租盤難求。隨著樓價已經調整，加上拆息低企，使得供樓利息支出減少，許多人開始考慮「轉租為買」。然而，租樓與買樓是兩個不同的概念，置業時如想申請按揭，必須了解以下四大按揭細節。
租樓時需要應付「兩按一上」的資金，金額有限；而購買樓宇則需要支付首期開支，按揭成數多寡會影響首期金額。按揭成數越高，首期資金越少。假設購買一個價值500萬的物業，若申請九成按揭，首期為50萬；若申請七成按揭，首期則上升至150萬。雖然九成按揭的首期開支較少，但必須考慮整體利息開支較大，並且需要支付按揭保險費用。此外，入息要求如上文所提及，必須達到金管局的指定標準。
租客在租樓時，通常只需提供基本的入息證明，以證明其能夠負擔租金開支。然而，若要置業及申請按揭，則必須符合金管局對供款與入息比率（DTI）的要求，即每月供款不得超過月入的一半。按揭成數越高，入息要求也相對較高。若想了解自己是否符合入息要求，可以使用網上按揭計算器進行初步評估。
除了計算個人收入外，工作類型也會影響按揭成數及所需文件。如果是固定收入的上班族，按揭成數上限可達九成；而自僱人士則最高可達八成。在入息證明方面，固定受薪人士一般只需提供過去三個月證明及一年稅單，自僱人士則需提供過去六個月的收入證明及至少兩年的稅單。
租客在尋找租盤時，只需留意單位間隔、裝修及周邊環境；而購買樓盤則需特別注意物業的業權及樓契情況。如果單位屬於無契樓、半契樓，或涉及多項違規，銀行在批核按揭時會更加謹慎。若想了解心儀單位的按揭批核是否會遇到困難，建議在正式購買前先諮詢大型專業的按揭轉介公司，以消除對按揭批核的疑慮。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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自從政府降低物業印花稅的費用，400萬元或以下的物業的從價印花稅劃一為$100，吸引到部份投資者投資細價樓，另外，去年二月份政府宣佈全面撤銷三大辣稅，加上今年政府放寬物業印花稅，亦為短線投資帶來誘因，當中元朗、屯門個別屋苑更成為熱門的短線投資勝地。然而，短線投資物業除了要留意物業價格，申請按揭細節亦不容忽視，筆者今次解說短線投資細價樓按揭3大注意事項。
（一）申請按揭注意罰息期
長線買入住宅物業，申請按揭時一般會較留意按揭利息及相關回贈及優惠；短線投資住宅物業，由於大有機會於一、兩年內將物業賣出，買家首要考慮的反而是罰息期，即買家在指定時段內提前還款，銀行會收取指定費用。現時市場上按揭罰息一般為兩至三年，假設買入單位時，選擇了罰息期為2年、罰款為按揭額2%的按揭計劃，以貸款額300萬元計算，如果在2年內賣出單位，便要支付300萬元 X 2%＝$60,000的罰款。現時每間銀行的罰息期不同，建議諮詢大型及專業的按揭轉介公司，找出最利好自己情況的按揭計劃。
（二）按揭利息影響回報
短線投資物業如果需要申請按揭，要計算利息成本，假設買入400萬元的物業，申請7成按揭即共280萬元貸款，昔日如以P按3.5厘計算，首年利息開支已高達$97,143。不過選用H按如遇上拆息低企，可有利縮減利息開支。約以截稿日（7月11日）拆息1.08%，按息2.38厘計算，首年利息開支則降至$64,937，較鎖息上限已減少$32,206，有利短線投資物業獲得正回報。
（三）摸貨不能申請按揭
摸貨是短線物業買賣中其中一種現象，即指業主與買家簽署買賣合約後，買家再以確認人身份於成交日前轉讓物業予另一位新買家。不過，基於風險考慮，銀行一般都不會受理摸貨物業按揭申請，所以打算接手摸貨物業的買家，一般只能「FULL PAY」購買物業，事前資金安排要做足準備。
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