投資細價樓 注意按揭3大細節能避坑

自從政府降低物業印花稅的費用，400萬元或以下的物業的從價印花稅劃一為$100，吸引到部份投資者投資細價樓，另外，去年二月份政府宣佈全面撤銷三大辣稅，加上今年政府放寬物業印花稅，亦為短線投資帶來誘因，當中元朗、屯門個別屋苑更成為熱門的短線投資勝地。然而，短線投資物業除了要留意物業價格，申請按揭細節亦不容忽視，筆者今次解說短線投資細價樓按揭3大注意事項。

（一）申請按揭注意罰息期

長線買入住宅物業，申請按揭時一般會較留意按揭利息及相關回贈及優惠；短線投資住宅物業，由於大有機會於一、兩年內將物業賣出，買家首要考慮的反而是罰息期，即買家在指定時段內提前還款，銀行會收取指定費用。現時市場上按揭罰息一般為兩至三年，假設買入單位時，選擇了罰息期為2年、罰款為按揭額2%的按揭計劃，以貸款額300萬元計算，如果在2年內賣出單位，便要支付300萬元 X 2%＝$60,000的罰款。現時每間銀行的罰息期不同，建議諮詢大型及專業的按揭轉介公司，找出最利好自己情況的按揭計劃。

（二）按揭利息影響回報

短線投資物業如果需要申請按揭，要計算利息成本，假設買入400萬元的物業，申請7成按揭即共280萬元貸款，昔日如以P按3.5厘計算，首年利息開支已高達$97,143。不過選用H按如遇上拆息低企，可有利縮減利息開支。約以截稿日（7月11日）拆息1.08%，按息2.38厘計算，首年利息開支則降至$64,937，較鎖息上限已減少$32,206，有利短線投資物業獲得正回報。

（三）摸貨不能申請按揭

摸貨是短線物業買賣中其中一種現象，即指業主與買家簽署買賣合約後，買家再以確認人身份於成交日前轉讓物業予另一位新買家。不過，基於風險考慮，銀行一般都不會受理摸貨物業按揭申請，所以打算接手摸貨物業的買家，一般只能「FULL PAY」購買物業，事前資金安排要做足準備。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

會德豐地產主席梁志堅估計今年樓價再升8%至10%，相信住宅市道將顯著復甦，樓價和成交都有增長，面對地緣政局變化，香港有國家支持的得天獨厚優勢，政府亦積極推動發展新市場。

副主席兼常務董事黃光耀則指，一手住宅成交已經連續多個月超過1000宗，樓價指數穩步上升，租金亦創新高，發展商庫存逐步下降，加上政府財政改善，都為樓市注入強心針，相信今年銷售有望進一步增長，集團視乎市況及項目審批情況推盤。

黃光耀提到，集團今年以來已經售出480個單位，套現超過50億元，年內計劃再推出4個新盤，連同正在發售的項目，預計合共提供超過2000個單位銷售。集團去年總銷售額約265億元，按年增長約20%，住宅銷售佔約261億元，涉及超過2300個單位。

他表示，集團目前有超過520萬平方呎土地儲備，足夠未來幾年發展，近期幾幅政府土地招標市場反應理想，部份更超出預期，集團期望把握市況，今年內趁機吸納新項目。