銀行減息幅度不大 選用定按仍有著數

美聯儲議息會議宣布下調基準利率0.25厘，本港多間銀行同日跟隨宣布減息，下調最優惠利率（P）0.125厘。

減息前，普遍P按息率及H按封頂息率為3.5厘，現時銀行下調最優惠利率0.125厘，實際按息將下調至3.375厘。假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前，P按息率及H按封頂息率為3.5厘，每月供款為$22,452，入息要求為$44,904；減息後，實際按息下調至3.375厘，每月供款將減少$347（1.5%）至$22,105，入息要求將減少$694（1.5%）至$44,210。

銀行下調最優惠利率，業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加，可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府近年放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。

回顧2022年至2023年加息周期，美國累計加息11次達5.25厘，本港銀行累計只有5次加息達0.875厘。市場預期美國於年內將再度減息，屆時本港銀行將根據自身商業策略，有機會下調最後一次最優惠利率，幅度為0.125厘，其後最優惠利率將回復至加息周期前的水平。

拆息方面，因本港銀行體系總結餘由6月初約1,764億港元回落至現時539.92億港元，HIBOR亦跟隨反覆回升至3厘以上水平。雖然美息回落，但與HIBOR仍有差距，HIBOR回落空間有限。除非再有資金流入香港，HIBOR或有望於短期內反覆回落，惟短期內難重返早前6月份約半厘的低位。

是次本港銀行減息幅度不大，若果置業人士短期內想慳取更多利息開支，不妨考慮選用近日大型銀行推出的首三年或五年定按計劃，息率均固定為2.73厘，比減息後的H按及P按計劃按息低出0.645%，適合非固定收入人士，或長線投資(收租)人士選用。

現時銀行對按揭業務取態轉趨積極，並推出不同種類的按揭計劃以及相關優惠，置業人士可根據自身財務狀況及對利率的預期，選擇最合適的按揭計劃。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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香港置業成本高，若購入有問題的物業，不僅可能無法成功申請按揭，甚至有機會血本無歸，因此，新手買家應避免購買高風險物業。筆者將在本文中講解其中一類高風險物業 - 釘契物業的陷阱。

首先了解何謂「釘契物業」。任何類型的物業若違反契約條款，地政總署便會根據契約條款採取行動。一般情況下，地政總署會先向業主發出警告信，並要求業主於指定期限內糾正違約問題；若業主未能於限期內作出糾正，地政總署便可將該警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。物業被釘契的原因眾多，常見的包括涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（如管理費、差餉及地租），或違反大廈公契等問題。

釘契樓能否進行買賣，一般取決於釘契的原因及其嚴重性。常見原因多為僭建、金錢糾紛等問題。若因僭建而釘契，但不構成居住安全風險，只要準買家能夠評估並接受相關風險，例如清拆僭建物所需的資金等，或在諮詢相關法律意見後，仍有機會如常進行交易。此外，只要解決釘契問題並取得相關文件證明，即可委託熟悉物業交易的律師向土地註冊處登記「解釘」。

另外，每間銀行對釘契樓的取態亦有所不同，申請釘契樓按揭相對較為困難。銀行會根據具體情況及相關風險，決定是否批出按揭；若涉及嚴重問題，銀行有可能拒批按揭。

雖然購買釘契樓風險較大，但由於其售價較市價有明顯折讓，仍吸引部分投資者入市，一些釘契樓會出現在銀主拍賣市場，並以低價出售。有意購買釘契樓，必須注意風險轉嫁問題。若物業尚未「解釘」，所有與該物業相關的問題，例如僭建、業權糾紛等，均會轉嫁給新買家。新買家需有心理準備，日後可能面對政府、財務機構或債權人的糾纏。

釘契樓涉及一定的法律風險，按揭手續亦較為繁複棘手，有意入市的買家須格外謹慎，以免捲入法律糾紛。除非具備充足的資金和法律資源以應對後續問題，否則應盡量避免購買未解決釘契問題的高風險物業。若想避免購入釘契樓，建議買家在選購物業前，可向地產代理查詢，或委託律師查冊，確認物業是否涉及法律糾紛。

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