港銀5輪減息共慳多少供樓開支？

美聯儲年內最後一次議息會議正式結束，基準利率由3.75厘至4厘區間，下調1/4厘至3.5厘至3.75厘區間。本港大型銀行宣布最優惠利率（P）維持不變。

 總結2024年至2025年港美減息周期，美國於去年9月、11月、12月，以及今年9月、10月、12月共下調基準利率六次，累計減息達1.75厘。香港方面，本港銀行於去年9月、11月、12月，以及今年9月、10月共下調最優惠利率（P）五次，累計減息達0.875厘。由於最優惠利率（P）於早5輪減息後，已回復至加息周期前的水平，本港銀行理論上已無進一步減息空間，因此今次未跟隨美國減息亦屬合理。

港銀於減息周期內共減息五次，供樓人士及置業人士最為受惠。以貸款額500萬元，貸款年期為30年計算，減息周期前，P按息率及H按封頂息率均為4.125厘，每月供款為$24,232，入息要求為$48,465；經過銀行五次減息後，實際按息由減息周期前的4.125厘，下調0.875厘至現時3.25厘，每月供款可減少約一成（$2,472）至$21,760，入息要求亦相應減少約一成（$4,945）至$43,520。業主的利息支出有所減少，供款壓力得以緩解，同時亦可提升市民的置業信心，有望帶動樓市交投量增加。

現時一般新造H按計劃H+1.3%，封頂息率為3.25厘，HIBOR需跌至1.95%以下，實際按息才可進一步下降。而近期本港一個月HIBOR維持在3厘上下水平，加上受年結因素影響，年底HIBOR仍反覆徘徊於3厘左右。此外，本港銀行體系總結餘維持約539億港元。美國此次減息幅度較為保守，HIBOR回落空間相對有限，預計HIBOR於明年初大致徘徊於2厘至3厘區間，因此H按業主短期內仍需以封頂息率3.25厘供樓。HIBOR短期內或未能大幅回落，有意置業人士如想即時節省更多利息，不妨考慮滙豐銀行推出的2.73厘定息按揭計劃，該計劃的息率較一般新造P按及H按的3.25厘低出52點子。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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年初至今，本港股市表現強勁，其中北水為港股的重要資金來源。在大量南向資金的推動下，港股市場屢創新高。日前港交所公布，首10個月共有81家新上市公司，按年增長五成；首次公開招股集資金額達2,160億元，按年升逾兩倍；總集資金額達5,070億元，按年增長2.2倍。

 股市表現亮麗，部分市民持有股票資產的比重亦有所上升，並帶動財富效應。當中，有買家會選擇「套股換樓」，即在股市獲利後，將資金轉投樓市；另外，亦有業主趁股市上升趨勢，選擇「套樓換股」，即套現樓市資金，投入股票市場。那麼，現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」呢？

 筆者認為，「套股換樓」與「套樓換股」並無衝突，兩者的差別僅在於閣下本身持有的是物業還是股票。假如閣下目前並無持有任何物業，且有置業需求，透過「套股換樓」出售股票套現，在某種程度上等同於增加流動資金及首期。一方面有助提升購買力，變相擴大可選擇的物業範圍；另一方面，亦可降低借貸成本。現時樓價較幾年前的歷史高位回落近三成，不少發展商以優惠價推售新盤，加上租金指數持續攀升，而息口則回落至合理水平，「供平過租」的趨勢將持續，並有望推動更多用家上車。若本身有置業需求，現時入市不失為一個良好時機。

至於「套樓換股」，顧名思義是利用物業套現資金，並投入於股票市場。無論是將物業出售，或是透過加按套現，前提都是必須持有物業。根據政府統計處的人口普查數據顯示，2021年本港約有130萬個家庭住戶居於自置居所，其中約85.8萬戶業主已供滿樓，佔比達66.1%。而目前本港業主的持貨能力及還款能力普遍仍然穩健，因此他們暫時沒有即時放售物業的需求，換言之，較傾向透過加按物業來套現資金。此外，近年政府逐步放寬按揭成數的樓價上限。根據金管局現行的按揭規定，任何物業無論自住或出租用途，最高可承造七成按揭（亦要視乎借款人的還款能力）。可套現的按揭成數增加，亦可助吸引業主加按套現。

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