過去一年，本港樓市走出「量先行、價後至」的節奏：成交量率先回升，樓價在探底後逐步反彈，市場氣氛由淡轉旺。踏入馬年，無論是投資者、用家，還是地產界的專業人士，都普遍認為今年的市場走勢將比去年更為明朗，並且迎來一段更具力度的升勢。

筆者公司所屬集團的樓價指數，春節前按周上升近1.5%，創下近三年最大單周升幅；而蛇年全年樓價亦錄得7.84%的升幅。值得注意的是，一月份的交投異常活躍，完全看不見「傳統淡季」的影子，反映買家入市心態積極，市場購買力仍然充裕。這種情況下，新春後出現「小陽春」的機會相當高。若勢頭持續，馬年樓市實在會有很大的上升空間。說到樓價，筆者維持全年樓價約7%的升幅預測，豪宅市場料繼續成為領頭部隊，而大型屋苑及中上價物業則提供穩健支撐。至於推動樓市的力量，筆者相信市場將有機會出現三路奇兵，為樓市帶來更全面、更具層次的動能。

1. 內地客源：穩定持續的購買力
目前內地客約佔整體成交兩成至兩成半，尤其集中於新盤市場。對不少內地買家而言，香港物業既是資產配置，也是安心之選。香港市場成熟透明、制度完善、買賣便利，仍然是吸引他們的核心優勢。

此外，內地經濟逐步企穩，加上人民幣資金尋求外地配置的需求增加，香港作為國際金融中心的地位仍然穩固，對內地高資產人士具備天然吸引力。這批買家對價格敏感度較低，入市節奏亦較果斷，對新盤市場尤其有承托作用。

2. 家辦資金：豪宅市場的強心針
投資推廣署委託市場機構完成的最新研究顯示，截至去年底，香港單一家族辦公室數目已增至3,384間，兩年間增長逾25%，其中過半管理逾5,100萬美元資產。家族辦公室的增長，反映香港在全球資產管理市場的競爭力持續提升。

家辦的資產配置需要多元化，而豪宅正是重要一環。除了投資需求外，部分家族成員亦會在港居住、工作或安排子女教育，令豪宅市場的實際住屋需求同步增加。這類買家入市時往往以長線持有為主，對市場波動的敏感度較低，對豪宅市場的支撐力相當明顯。

3. 回流港人：帶來新增住屋需求
瑞銀最近的報告預期，英國收緊永居要求或令部分港人回流，估計2027年前或帶來約1.39萬個新增住屋需求。姑勿論數字是如何計算得來，但筆者早於2022年已指出，大批移民回流是必定會出現的事。筆者曾經歷過九七年前一段比今天更長的移民潮，亦從很多回的流置業的客戶中，了解到他們在異地所遇到的生活、經濟問題和文化衝擊，很多都不是幾年就可以解決得到，因此他們才決定回歸香港重建家園。

回流家庭客的特點，是對居住環境、交通配套、社區成熟度有較高要求，因此大型屋苑及北部都會區的新盤將成為主要承接點。預料今明兩年，這類客源在相關市場的佔比或達一成以上，為樓市帶來額外的剛性需求。

觀乎馬年的樓市，已具備向上衝的條件，以上三路奇兵合力，勢必為樓市帶更強的動力，而成交的覆蓋面亦更廣。

 

利嘉閣地產總裁 廖偉強




廖偉強

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