自去年第四季以來，香港樓市漸次回暖，多家大行均上調本地樓價及經濟增長預測，買家入市信心也徐徐上升。檢視2025年私宅市場的供求變化，動工量大幅反彈至較正常水平，落成量雖然稍遜預期，但區域分布均衡，反映發展商對未來市道重燃信心，同時為今年供應高峰奠定基礎，成為樓市走向的風向標。
2025年私宅動工量自低位反彈不少，徹底擺脫前年的低谷。根據屋宇署最新數字，全年私宅動工合共9,102伙，較2024年的5,030伙暴增近81%，已回復較合理的市場規模。去年12月單月僅錄得3伙動工（渣甸山、九龍塘及西貢白沙灣等傳統豪宅區的獨立屋項目），屬全年次低，但屋宇署補錄土瓜灣及小欖等項目數據後，全年總量進一步推高，顯示發展商加快推盤及開工的決心有所提升。
2025年落成量僅達標88.4%
對比之下，2025年私宅落成表現偏弱，全年60個項目共18,450伙獲發入伙紙，只達差估署原預測20,862伙的88.4%，較2024年的24,263伙回落近24%。不過，12月單月逆市爆發，5個項目合共892伙落成，按月急漲逾1.3倍；其中天水圍YOHO WEST PARKSIDE以525伙最多，油麻地高臨（259伙）、土瓜灣美善同道項目（102伙）等緊隨，剛需及豪宅單位各適其適，滿足不同買家需求。
按三大區觀察，2025年落成供應呈「九龍領跑、新界緊追、港島補位」之勢：九龍區28個項目涉及9,002伙，佔比近48.8%，成為去年供應重心；新界13個項目共涉6,626伙，佔35.9%；港島19個項目共2,822伙，佔15.3%，當中不乏高端豪宅，符合各地區發展定位與置業需求。
需求回升 供應配合 助健康循環
前瞻2026年，由於部分原定於2025年落成的項目有所推遲，市場預估今年私宅落成量將超越差估署初步估計的20,098伙，有望衝上2.1萬至2.2萬伙，甚至創近年新高。隨着樓市氣氛持續改善、供應量穩步有序，預料將形成「需求回升、供應配合」的健康循環。無論首次置業的上車客，還是改善生活的換樓客，今年仍有百花齊放的選擇，樓市將可保持穩步上升之勢。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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作為長期跟進香港樓市的研究員，筆者認為，乙巳蛇年香港樓市的表現，可用「否極泰來、旭日初升」來形容最為貼切。根據土地註冊處公佈的數據，截至今年2月16日的整個蛇年，香港整體樓宇買賣登記量順利突破88,677宗，較龍年大幅攀升32%；成交總值更迫近6,900億元大關。此數據不單實現了樓市成交「三年連升」，更刷新近四年以來的新高，為過去一段時間相對沉寂的市場，注入強勁動力，亦為丙午馬年樓市走勢打下穩固基礎。
拆解各板塊表現，一手住宅無疑是今輪升市的「火車頭」。回顧去年2月《財政預算案》推出重大利好——將100元印花稅門檻放寬至400萬元或以下物業，政策精准命中市場剛需，亦為發展商提供清晰市場方向。各大發展商迅速捉緊政策，調整供應結構，大舉推出切合剛需的細價樓盤，有效激活市場流通性。尤其臨近歲末，西沙片區大型新盤以具強烈性價比的定價入市，形成「牽引效應」，不單吸引大量首次置業用家，亦帶動投資者大舉入市。蛇年一手私宅買賣登記量達26,901宗，較龍年的18,830宗急升43%，升幅明顯跑贏大市；成交總值同步大增28%，達2,688.41億元，數據充分反映樓市剛需的堅實基礎，以及市場潛在的資金實力。
相比一手市場的強勢爆發，二手住宅市場表現雖然稍為溫和，但同樣實現穩步回暖、量價齊升的良好勢頭。整個蛇年，二手住宅買賣登記量錄得51,112宗，按年上升26%，回升之勢相當明確。背後核心驅動因素，主要來自息口環境改善——自去年第四季起，息口進入回落周期，供樓成本下降直接紓緩置業者的財務壓力，亦打破此前市場的觀望情緒。過去處於「觀望」狀態的準買家，逐漸釋放置業需求，紛紛入市物色合適物業，直接帶動各區二手屋苑交投轉活，尤其中小型單位成交佔比明顯上升，成為二手市場主力。
工商舖及車位表現同樣跑贏大市
值得留意的是，工商舖及車位市場作為今輪樓市復甦的「黑馬」，蛇年表現同樣超出市場預期，跑贏大市。隨著本港經濟活動全面復常，加上股市反覆造好帶來的財富效應，疊加息口見頂回落的利好，市場上的「聰明錢」開始尋找估值窪地，工商舖及車位市場成為資金部署的重點領域。數據顯示，蛇年非住宅物業買賣登記量達10,664宗，涉資698.02億元，分別突破1萬宗、迫近700億元關口，按年分別上升34%及微升6%，成功擺脫前年的市場谷底，實現從「築底」到「復甦」的關鍵轉折，成為樓市復甦的重要支撐力量。
展望丙午馬年，筆者對香港樓市走勢持樂觀態度，並判斷市場將迎來「利好共振、穩步上行」的新局面。從支撐因素來看，三大核心動力會持續推動樓市向前：第一，息口環境持續改善，目前息口已從高位回落並進入明確下降軌道，供樓成本進一步下降，會持續釋放置業需求，此乃樓市上行的核心基礎；第二，政府「搶人才」政策持續發力，高才通、投資移民等計劃已吸引大量高淨值人士及優秀人才來港，這批人士的住屋需求會逐步釋放，為樓市帶來新增需求；第三，香港經濟持續復甦，企業來港上市活動趨向活躍，會直接帶動寫字樓需求，同時消費市場回暖亦會利好零售、餐飲業舖位需求，進一步拉動非住宅市場復甦。
馬年整體樓宇登記上望97,500宗
基於上述利好因素疊加，筆者預計，馬年香港整體樓宇買賣登記量有望再升約一成，向97,500宗的14年新高進發；成交總值預計達7,990億元，再創近年新高。至於住宅樓價方面，受堅實剛需支撐，以及新增人才置業需求帶動，預期會實現約一成的升幅，既避免過度投機帶來的市場波動，亦體現樓市健康發展的趨勢。
總括而言，經過蛇年的築底反彈及信心修復，香港樓市已累積充足的上行動力。丙午馬年，隨著各項利好政策持續落地、息口環境進一步優化，以及需求逐步釋放，香港樓市這匹駿馬已蓄勢待發，即將迎來奔騰向前、再攀新峰的新階段。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
