升市路漫長 伺機上車仍未遲

著名基金經理麥樸思（Mark Mobius）上周以89歲之齡離世，這位被稱為「新興市場教父」的殿堂級投資達人，不僅因為他敢於在市場最不看好的地方尋找價值，更因為他深信投資的核心在於理解人性。他的金句放在香港樓市，尤其值得細味。

他曾說過「投資的秘密，在於理解當地人的希望與渴求。」香港樓市之所以能在數十年間屢次從低谷反彈，正因為置業需求深植於本地文化。對年輕家庭而言，置業象徵穩定；對中產而言，是人生進程的一部分；對跨境家庭而言，是雙城生活的基礎；對投資者而言，是抗通脹與被動收入的來源。這些需求並非短期現象，而是香港社會的集體心理。理解這點，便理解樓市的底氣。

麥樸思亦提出「要保持領先，就要採取長線視野，必要時更要逆向而行」的投資思維。筆者覺得，這句話正好套用在香港樓市中。須知道香港樓市的周期性極強，但每次調整後都能回升。土地供應有限、造地周期長，加上外資與內地資金的配置需求，使市場具備「跌得有限、升時迅速」的特性。即使移民潮曾造成短暫壓力，輸入人才政策已迅速補位。因此，短期波動不應成為情緒化決定的理由。歷史一再證明，調整期往往是最值得部署的時刻。

懷緬麥樸思的新聞中，經常會提到他說「如果你已經看到隧道盡頭的亮光，要買就已經太遲了」，不禁有人會問，這是否適用於現在的樓市？誠然，香港樓市已進入復甦期，交投暢旺，樓價指數創兩年半新高，今年累計升逾6.6%。但市場情緒因為外圍因素仍未全面轉好，部分買家都在觀望；而且，樓價距離2021年高位仍有距離，反映市場尚未進入亢奮階段。換言之，隧道盡頭的光仍未完全照亮，仍是置業者部署的好時機。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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今年的新春假期要到2月的下半月才開始，來到4月，又有整整5天的復活節假期及清明節假期。兩次長假期距離不足50天，而且兩次假期都足以讓很多香港市民出外旅遊散心，這對於本港零售及餐飲業來說，固然是一個考驗，但其實也是業界早已預期的情景。

近年每逢在假期外遊或北上消費，已經是很多港人的常態，並非突如其來的淡靜。所以，這些都是現今零售及餐飲業經營者預算之內的事情，如何對沖、如何調整經營方針、減輕成本等，通常都應該會在營運前已經計劃好，畢竟，做生意從來都是一個「解難遊戲」。

至於本港的地產市場，這兩次長假期也是「驗明正身」的時間；自去年底以來的大旺市，究竟是「曇花一現」還是「實實在在」，在這兩次長假期中也可以見到端倪。筆者認為，從這兩次長假期前後的數據中見到的，絕對是令人鼓舞。

春節假期前後，本應淡靜的市道，但全月的成交量，卻仍然能夠承旺勢。筆者公司研究部的統計顯示，今年2月香港整體樓宇買賣登記（反映1月中旬至2月上旬）錄得7,949宗，創近22個月次高；而3月的樓宇買賣登記（反映2月中旬至3月上旬）則錄得7,746宗，回落幅度十分輕微，總體而言可以說是企穩在高位。若只從數字去看，根本看不出任何長假期帶來的影響。

至於在剛過去的復活及清明節長假，本港錄得約236萬人次出境外遊，50大二手屋苑睇樓量，亦因此回落1.8%。不過，基於市場信心趨強，部分買家會擔心假期後心儀的樓盤已名花有主或業主加價，因此寧願趁假日外出睇樓，令睇樓量只是窄幅下跌。上周長假期過後，人流陸續回港，加上發展商隨即加快開展新盤推售步伐，置業者又再投入市場，剛過去的周末睇樓量就逐步回升1.5%。須知道，這種市況在長假後復元的速度，過去幾年都未有見過。就是在樓市高峰期時，長假後也例必有三星期左右的復元期。按這星期的一、二手成交走勢，筆者預期4月份的成交量絕對有能力保持強勢。

利嘉閣地產總裁 廖偉強