紐約寫字樓改建住宅鋼柱彎曲 凸顯活化項目工程挑戰

曼哈頓中城前輝瑞總部本周有兩條鋼柱彎曲，事件引發疏散，並令全國其中一個最大規模的寫字樓改建住宅項目工程暫停。這次事件亦凸顯活化再用項目背後複雜的工程技術，這類項目日益普及，因當局嘗試透過將自新冠疫情以來一直未充分利用的寫字樓改建，以解決全國房屋短缺問題。

計劃將兩座寫字樓，即一座建於1909年及另一座建於1960年代的建築物，改建為約1,600個住宅單位，方法是在較舊的建築物頂部加建超十多層，並重新設計及擴建另一座。彎曲發生在較新建築物的21樓，工程人員已安裝臨時支撐，當局正展開調查。

不穩定的建築物235號東42街，周二在紐約可見。(美聯社圖片/Angelina Katsanis) AP圖片

工程專家表示，這次改建項目複雜並帶來多重挑戰，包括確保舊建築物能安全承受新荷載，以及將寫字樓樓層劃分為住宅用途。但沒有人認為這次備受關注的挫折，應令人質疑工程師完成這類項目的能力。

約翰霍普金斯大學結構工程學教授本·沙弗表示：「我不認為這真正質疑我們對如何進行這類工程的理解。」

人們檢查235號東42街內彎曲的支撐樑，周三在紐約。(美聯社圖片/Yuki Iwamura) AP圖片

活化再用公司Collaborative Construction Management在其網站上介紹曼哈頓中城項目時表示，這座建於1909年的九層建築物將會「貫穿」加建約30層的現澆混凝土結構。

沒有參與這次工程的沙弗表示，可能的方法是讓這座百年老建築繼續承受自身重量，同時建造新的結構系統以支撐加建部分。

235號東42街的建築物，周二在紐約可見。(美聯社圖片/Angelina Katsanis) AP圖片

沙弗說：「我的理解是，他們會讓那座建築物承受自身荷載，他們只是會在其中開孔，以便將上方建築物的荷載一直傳導至地基。」

沙弗表示，另一座大樓的施工則帶來不同的挑戰：在現有樓板上開孔以引入光線至住宅單位，同時確保鋼結構能支撐新增的荷載。

235號東42街的概覽，周三在紐約。(美聯社圖片/Yuki Iwamura) AP圖片

市政當局尚未確定導致鋼柱彎曲的原因。但沙弗及三藩市結構工程師艾美莉·古利爾莫均相信，這次故障很可能源於額外荷載。

項目發展商MetroLoft的發言人周四沒有回應置評請求。但該公司創辦人納森·伯曼在接受《華爾街日報》訪問時承認，擴闊建築物頂部約15層所增加的重量很可能導致了損壞。

人們檢查235號東42街內彎曲的支撐樑，周三在紐約。(美聯社圖片/Yuki Iwamura) AP圖片

古利爾莫認為，可能是原有設計假設被誤解、設計或施工過程中出現問題，又或是施工人員超載或削弱了結構。

她表示，在土地稀缺的稠密市區，在現有建築物上加建樓層很常見，但這需要審查原始施工文件並檢查建築物，然後才確定額外樓層將如何影響結構。

古利爾莫說：「在沒有可用地理空間的城鎮，你會看到更多這類對現有建築物進行活化再用的設計。」

對許多結構工程師而言，拆卸應只作為最後手段。

沙弗指出，建築物及建築行業佔全球能源相關碳排放量約四成，他說：「拆卸建築物是極大浪費。從可持續發展角度來看，這是一場災難。」

除了環境成本，在紐約等稠密城市，拆卸及運走巨大建築物的殘骸尤其昂貴。

如果現有結構能安全地再用，工程師通常會傾向這樣做。

伊利諾伊大學結構工程學教授詹姆斯·拉法夫表示，像前輝瑞結構這類建於1960年代的鋼結構建築，通常是改建的「非常好的」起點。

近年來，全國各地的當局已接納寫字樓改建住宅，作為自疫情以來一直掙扎的市中心商業區的潛在救命稻草。

紐約尤其支持這項推動，因當局已修改分區規劃並實施稅務優惠以刺激房屋供應。紐約市審計長辦公室去年一份報告指出，截至2025年初，該市有44個活化再用項目已完成、正在進行或可推進。

輝瑞於2023年在賓夕法尼亞車站附近開設新辦公室後，遷出該建築物，令物業空置。該物業的工程於2024年展開。

福坦莫大學房地產學院總監約書亞·哈里斯表示，寫字樓改建住宅是解決紐約及其他城市房屋短缺的關鍵部分，即使伴隨風險。

他說：「從某種意義上說，這次事件不太令人驚訝，我們應抱持一點寬容。這些是對非常舊的建築物進行的非常複雜的外科手術。」

哈里斯續說：「這是解決房屋危機現實的一部分。這類事情可能發生。它看起來不像將火箭送上太空般複雜，但在房地產層面，在曼哈頓第42街與第二大道這類環境中施工非常複雜。」

加州工程師古利爾莫表示，建築法規、檢查及經驗豐富的施工團隊的結合，令這類故障變得罕見。

她說：「我們在美國非常幸運，日常生活中沒有看到這類故障。我們很幸運擁有非常完善的建築法規，向我們工程師解釋如何安全地進行設計。」

儘管如此，哈里斯表示，這對業界而言可能是一次嚴峻考驗，因為寫字樓改建將全市昔日沉寂的商業區轉變為全天候運作的社區，如同近年華爾街部分地區。

哈里斯說：「如果這座建築物出現問題，所有其他已獲批的項目，他們都會希望審查以確保沒有類似問題。」

（美聯社）

帝國大廈觀景台今日宣布，為迎接賽事決賽，推出獨家門票優惠，邀請足球迷穿上他們最喜愛球隊的球衣，到訪這座「全球最著名建築」。

計劃穿著球衣到訪帝國大廈觀景台的訪客，網上購票可享八五折優惠，以體驗沉浸式博物館，並從八十六樓及一百零二樓觀景台飽覽紐約市最佳景致。這項限時優惠僅適用於即日起至七月三十一日期間，到訪當日穿著球衣的訪客。

帝國大廈觀景台推出足球球衣獨家門票優惠予體育迷 AP圖片

觀景台總經理丹·羅戈斯基表示，無論他們穿著自己國家隊的球衣，還是家鄉英雄球隊的球衣，訪客均可從紐約市最佳觀景台，欣賞城市天際線的壯麗景色，為他們支持的球隊慶祝。他指出，在美國排名第一的景點慶祝這個足球之夏，是別具意義的方式。

訪客亦可參觀帝國大廈觀景台的標誌性足球球衣展覽，該展覽來自 Classic Football Shirts 珍藏庫，展出超一百件美斯、C朗、碧咸及其他傳奇球員曾穿著的比賽球衣及珍稀球衣。該系列將展出至七月十九日。

帝國大廈全球聞名的觀景台，在 Tripadvisor 二零二六年「旅行者之選：最佳景點」中獲選為美國第一名景點，並斥資一億六千五百萬美元進行翻新，新增設一個互動博物館，內設九個展區、訂製的接待員制服，以及升級後的一百零二樓觀景台，可從紐約市中心飽覽無與倫比的景致。

帝國大廈這座「全球最著名建築」，由 Empire State Realty Trust, Inc. (ESRT: 紐約證券交易所) 擁有，從曼哈頓中城區底部至天線高達一千四百五十四呎。帝國大廈觀景台體驗斥資一億六千五百萬美元翻新，打造全新體驗，包括專屬訪客入口、設有九個展區的互動博物館，以及重新設計、設有落地玻璃窗的一百零二樓觀景台。前往全球聞名的八十六樓觀景台，是唯一可三百六十度飽覽紐約及周邊地區景致的露天觀景台，為訪客提供完整的紐約市體驗，涵蓋從大廈的標誌性歷史到其在流行文化中的現今地位。帝國大廈觀景台體驗每年迎接數百萬訪客，並在 Tripadvisor 二零二六年「旅行者之選：最佳景點」中獲選為美國第一名景點，獲美國建築師學會評為「美國最受歡迎建築」，獲 Uber 評為全球最受歡迎旅遊目的地，以及獲 Lonely Planet「終極旅遊清單」評為紐約市第一名景點。自二零一一年起，大廈已全面採用可再生風力發電，其多個樓層設有各式各樣的辦公室租戶，例如 LinkedIn 和 Shutterstock，以及 STATE Grill and Bar、Tacombi、Ghirardelli 和 Starbucks 等零售選擇。

（美聯社）