美國加息 港樓必跌？

美國聯儲局於9月中加息0.25厘，是自2023年7月以來首次加息；本港主要銀行今次則未有即時跟隨加息，在最優惠利率維持不變之下，對按揭實際息率與供款沒有帶來負面影響；不過，美國於今年底前仍有可能再次加息，本港息率未來面對上調壓力。

回顧近20年，以2004年至2006年的美國加息周期為例，歷時約兩年間，美國合共加息17次，累計調高4.25厘；同期香港最優惠利率累計上升3厘。然而，「美聯樓價指數」在該段期間反而錄得約13%的升幅。主要原因是，當時香港樓市在亞洲金融風暴及非典型肺炎衝擊後，已經歷大幅調整。其後，香港受惠於中央推出「自由行」及《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA)，整體經濟逐步由低位復甦，失業率亦由高位回落。在經濟及市場信心改善的支持下，加上特區政府推出多項支持經濟及樓市措施的效應，樓價重新拾級而上。

另一個例子是2015年12月至2018年12月的美國加息周期。美國在約3年間加息9次，累計調高2.25厘；同期香港銀行僅上調最優惠利率一次，加幅只有0.125厘，加上經濟基本因素穩健的支持，期間「美聯樓價指數」上升約兩成。

上述兩段時段顯示，美國加息並不必然導致香港樓價下跌。當經濟增長、就業市場及市場需求改善時，經濟基本面所提供的支持，有助抵銷甚至超越利率上升對置業負擔造成的負面影響。

當然，若經濟轉弱，並同時遇上加息，樓價便較容易受到下行壓力。2022年3月至2023年7月的美國加息周期，正是較具代表性的例子。該段期間，美國合共加息11次，累計加幅達5.25厘；同期香港銀行上調最優惠利率0.875厘。更重要的是，香港當時正受到第五波新冠疫情衝擊，經濟活動及市場氣氛均受到嚴重影響。2022年香港實質本地生產總值收縮3.5%，其後2023年通關初期的經濟復甦力度未如預期，樓市亦受到外圍環境、息口上升及市場信心不足等因素影響。在此背景下，2022年至2023年期間香港一手住宅成交量明顯放緩，現樓貨尾亦有所增加，而「美聯樓價指數」在該段期間下跌約一成。

目前本港樓市有眾多利好因素支持，特區政府8月將全年經濟增長預測調高至「3.5%至4.5%」，反映整體經濟基本因素有所改善；多項人才政策令人口及住屋需求增加，推動租金節節上升，吸引租轉買及長線投資需求；住宅庫存壓力亦逐步舒緩，以上種種因素均支持樓市向好發展。再者，房屋政策同樣是影響樓市走勢的重要因素，政府最新公布的《香港第一個五年規劃》及新一份《施政報告》，重心放在北部都會區的長遠規劃與產業主導，有利本港經濟及樓市長遠健康發展。息口方面，市場普遍將今次美國加息理解為「保險式」調整，多於重啟一輪全面加息周期，香港息口上調壓力仍在，但急升空間則有限。而本港最優惠利率今次維持不變，對按揭實際息率與供款沒有負面影響，加上多個新盤部署推出，相信會支持樓市氣氛向好，有助引發購買力逐步釋放。

美聯物業分析師岑頌謙

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踏入9月，不少新盤項目推售，加上暑期傳統淡季因素消退，一手市場明顯變得熱鬧，9月上半月一手交投表現理想，按月同期計大增逾倍，反映購買力正在不斷釋放。不過，普遍二手業主相對惜售，議價空間有限，買賣呈現拉鋸，「十大新社區」二手交投亦見回落。

美聯物業研究中心將較具指標性的逾70個新晉屋苑，按區域劃分為「十大新社區」，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。綜合美聯分行資料，9月上半月「十大新社區」錄得55宗二手成交，較8月同期的74宗減少約25.7%，而當中只有康城及大圍2區二手宗數按月錄得升幅。

回顧9月上半月「十大新社區」的二手交投表現，以康城表現最佳，該區月內錄13宗二手成交，為各區之首，按月增加約8.3%；平均呎價約13,974元，按月上升約4.6%，呈現「量價齊升」的情況。同一情況同樣出現在大圍，該區於本月上半月錄4宗二手成交，打破8月同期「零成交」的悶局，平均實用呎價約19,839元，按月微升約0.9%。

值得留意，9月上半月「十大新社區」中，雖然只有2區的二手成交量按月上升，但平均實用呎價則有4區錄得升幅。除了上述「量價齊升」的康城及大圍外，元朗南平均呎價按月上升約4.8%，升幅為十區之冠。儘管如此，元朗南目前平均呎價仍低於1.1萬元，為十區之中最低水；荃灣西呎價同樣錄升，按月微升約0.4%。

至於表現相對遜色的黃竹坑，9月上半月僅錄1宗二手成交，按月大減約75%(見表)；相信與區內新盤交投表現活躍、成為焦點有關。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，黃竹坑港島南岸所有期數合計，本月上半月錄11宗一手成交，較上月同期僅5宗大升約1.2倍。除了黃竹坑外，本月上半月二手宗數按月減半的白石角，同樣受新盤搶佔，區內同期錄8宗一手成交，較上月同期5宗增加約6成。由此可見，區內一手交投暢旺，搶佔焦點，令同區二手成交量受壓。

近期多個焦點大型新盤部署推出，雖然或會搶去市場焦點，但亦有助提升整體樓市氣氛，並刺激購買力釋放；除此之外，隨著上周《香港第一個五年規劃》及《施政報告》發表，加上香港維持最優惠利率不變，估計「十大新社區」的二手成交於稍後回升。