新盤交投活躍搶焦點 「十大新社區」二手受壓

踏入9月，不少新盤項目推售，加上暑期傳統淡季因素消退，一手市場明顯變得熱鬧，9月上半月一手交投表現理想，按月同期計大增逾倍，反映購買力正在不斷釋放。不過，普遍二手業主相對惜售，議價空間有限，買賣呈現拉鋸，「十大新社區」二手交投亦見回落。

美聯物業研究中心將較具指標性的逾70個新晉屋苑，按區域劃分為「十大新社區」，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍。綜合美聯分行資料，9月上半月「十大新社區」錄得55宗二手成交，較8月同期的74宗減少約25.7%，而當中只有康城及大圍2區二手宗數按月錄得升幅。

回顧9月上半月「十大新社區」的二手交投表現，以康城表現最佳，該區月內錄13宗二手成交，為各區之首，按月增加約8.3%；平均呎價約13,974元，按月上升約4.6%，呈現「量價齊升」的情況。同一情況同樣出現在大圍，該區於本月上半月錄4宗二手成交，打破8月同期「零成交」的悶局，平均實用呎價約19,839元，按月微升約0.9%。

值得留意，9月上半月「十大新社區」中，雖然只有2區的二手成交量按月上升，但平均實用呎價則有4區錄得升幅。除了上述「量價齊升」的康城及大圍外，元朗南平均呎價按月上升約4.8%，升幅為十區之冠。儘管如此，元朗南目前平均呎價仍低於1.1萬元，為十區之中最低水；荃灣西呎價同樣錄升，按月微升約0.4%。

至於表現相對遜色的黃竹坑，9月上半月僅錄1宗二手成交，按月大減約75%(見表)；相信與區內新盤交投表現活躍、成為焦點有關。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，黃竹坑港島南岸所有期數合計，本月上半月錄11宗一手成交，較上月同期僅5宗大升約1.2倍。除了黃竹坑外，本月上半月二手宗數按月減半的白石角，同樣受新盤搶佔，區內同期錄8宗一手成交，較上月同期5宗增加約6成。由此可見，區內一手交投暢旺，搶佔焦點，令同區二手成交量受壓。

近期多個焦點大型新盤部署推出，雖然或會搶去市場焦點，但亦有助提升整體樓市氣氛，並刺激購買力釋放；除此之外，隨著上周《香港第一個五年規劃》及《施政報告》發表，加上香港維持最優惠利率不變，估計「十大新社區」的二手成交於稍後回升。

美聯物業分析師岑頌謙

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8月份住宅市場已出現回暖跡象，其中在一手方面，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，8月份一手成交量錄近1,100宗，較7月大幅回升逾3成半，並在相隔兩個月後再次重上1,000宗水平，創3個月新高。

由於不少新盤及貨尾盤均被市場吸納，令到一手市場的累積貨尾量再次回落。據統計，最新8月底全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約17,819伙，較7月約17,965伙減少約0.8%；若與去年1月高位約23,121伙相比，則減少約5,302伙，跌幅達22.9%。

隨著市況向好，貨尾回落，發展商亦加快為旗下項目申請預售樓花。據美聯物業研究中心綜合地政總署資料顯示8月共錄得3份新申請預售樓花私人住宅項目，分別為西營盤皇后大道西/賢居里項目(231伙)、東九龍九龍貨倉重建項目第B期(552伙)，以及沙田源順圍3號(342伙)，合共提供1,125個單位，雖然較7月份的1,446伙私宅單位按月回落約22.2%，但已連續2個月超過千伙。若以首8個月合計，今年新申請預售共涉及7,809個私人住宅單位，更超越去年全年7,233伙水平。

過去數年庫存相對高企，發展商亦減慢申請步伐，導致近3年新申請預售樓花的私人住宅單位數目每年均不足萬伙的低水平；不過，隨著短期供應壓力紓緩，發展商亦加快為旗下項目申請預售樓花步伐，增加部署售樓的靈活性，惟相信全年新申請數目仍然遠低於2022年的近2.5萬伙的高水平。

另一方面，8月份有5份私人住宅項目獲批預售樓花同意書，項目為啟德花語海3期(282伙)、柴灣海德園第2期(258伙)、東源街項目第1至3期(1,339伙)，共涉及1,879個單位，按月增加約2.7倍，並創9個月新高。正因如此，帶動已批出預售樓花但尚未發售的私宅單位升至6,618伙，按月回升約18.8%；不過，相比起24年初的19,796伙的高位仍大減超過66%，數字反映供應壓力已得到明顯紓緩。

美聯物業分析師岑頌謙