今年二手交投創5年同期新高 多個新晉屋苑交投表現突出

今年二手住宅交投暢旺，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月全港二手住宅註冊量合共錄43,044宗，較去年同期33,248宗按年增加約29.5%，創5年同期新高。金額方面，首9個月二手住宅註冊錄得約3,098億元，按年同期更升約43.6%。值得留意，今年錄得不少宏福苑的收購登記，然而即使扣除相關註冊個案後，今年首9個月二手住宅註冊量錄41,321宗，仍錄逾24%的按年升幅。

若以今年首9個月二手交投最活躍的20個私人屋苑計算，當中13個宗數按年同期錄得增長，其中5個宗數更已超越去年全年。

柏傲莊表現最突出，今年首9個月錄130宗二手註冊，較去年同期高出94%，亦已超越去年全年約41.3%；宗數最多的日出康城，以793宗二手登記稱冠，不單較去年同期上升約73.5%，比起去年全年亦高出約20.9%；宗數同樣按年升約73.5%的匯璽，錄196宗，亦超越去年全年約15.3%。

至於今年陸續入伙的SIERRA SEA，今年首9個月錄238宗二手註冊，躋身第7位，甚至較一眾知名的傳統屋苑更高；不難發現，上述均為樓齡較新的新晉屋苑，交投突出的表現足見深受市場歡迎。

縱使如此，部份傳統屋苑亦有理想表現，如愉景灣及海濱花園，今年首9個月分別錄320宗及132宗二手註冊，按年分別多約36.2%及約40.4%，兩者同樣已超越去年全年水平。其中愉景灣二手宗數更略高於嘉湖山莊的313宗，並進佔第二位。至於打進前20名的珀麗灣、麗港城、映灣園及康怡花園，年內宗數均較去年同期高出超過兩成，表現亦相當理想。

美聯物業分析師岑頌謙

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美國聯儲局於9月中加息0.25厘，是自2023年7月以來首次加息；本港主要銀行今次則未有即時跟隨加息，在最優惠利率維持不變之下，對按揭實際息率與供款沒有帶來負面影響；不過，美國於今年底前仍有可能再次加息，本港息率未來面對上調壓力。

回顧近20年，以2004年至2006年的美國加息周期為例，歷時約兩年間，美國合共加息17次，累計調高4.25厘；同期香港最優惠利率累計上升3厘。然而，「美聯樓價指數」在該段期間反而錄得約13%的升幅。主要原因是，當時香港樓市在亞洲金融風暴及非典型肺炎衝擊後，已經歷大幅調整。其後，香港受惠於中央推出「自由行」及《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA)，整體經濟逐步由低位復甦，失業率亦由高位回落。在經濟及市場信心改善的支持下，加上特區政府推出多項支持經濟及樓市措施的效應，樓價重新拾級而上。

另一個例子是2015年12月至2018年12月的美國加息周期。美國在約3年間加息9次，累計調高2.25厘；同期香港銀行僅上調最優惠利率一次，加幅只有0.125厘，加上經濟基本因素穩健的支持，期間「美聯樓價指數」上升約兩成。

上述兩段時段顯示，美國加息並不必然導致香港樓價下跌。當經濟增長、就業市場及市場需求改善時，經濟基本面所提供的支持，有助抵銷甚至超越利率上升對置業負擔造成的負面影響。

當然，若經濟轉弱，並同時遇上加息，樓價便較容易受到下行壓力。2022年3月至2023年7月的美國加息周期，正是較具代表性的例子。該段期間，美國合共加息11次，累計加幅達5.25厘；同期香港銀行上調最優惠利率0.875厘。更重要的是，香港當時正受到第五波新冠疫情衝擊，經濟活動及市場氣氛均受到嚴重影響。2022年香港實質本地生產總值收縮3.5%，其後2023年通關初期的經濟復甦力度未如預期，樓市亦受到外圍環境、息口上升及市場信心不足等因素影響。在此背景下，2022年至2023年期間香港一手住宅成交量明顯放緩，現樓貨尾亦有所增加，而「美聯樓價指數」在該段期間下跌約一成。

目前本港樓市有眾多利好因素支持，特區政府8月將全年經濟增長預測調高至「3.5%至4.5%」，反映整體經濟基本因素有所改善；多項人才政策令人口及住屋需求增加，推動租金節節上升，吸引租轉買及長線投資需求；住宅庫存壓力亦逐步舒緩，以上種種因素均支持樓市向好發展。再者，房屋政策同樣是影響樓市走勢的重要因素，政府最新公布的《香港第一個五年規劃》及新一份《施政報告》，重心放在北部都會區的長遠規劃與產業主導，有利本港經濟及樓市長遠健康發展。息口方面，市場普遍將今次美國加息理解為「保險式」調整，多於重啟一輪全面加息周期，香港息口上調壓力仍在，但急升空間則有限。而本港最優惠利率今次維持不變，對按揭實際息率與供款沒有負面影響，加上多個新盤部署推出，相信會支持樓市氣氛向好，有助引發購買力逐步釋放。