積極推地補土地儲備　庫存減、需求增　樓市循環成形

政府持續積極推地，並有序補充土地來源，令供應儲備更為充足，為樓市長遠健康發展打好根基。發展局公布本財政年度第三季（10月至12月）賣地計劃，合共可興建3,845個單位，當中包括沙田石門大涌橋路與安心街交界用地（960伙）、市建局土瓜灣道項目（1,050伙）及7個私人發展／重建項目（1,835伙）。連同首兩季計算，首三季度（4月至12月）共可興建15,680伙，較全年供應目標12,600伙高出約24%。

按推算，本財年賣地計劃供應最終有機會挑戰2萬伙水平，並創近9年新高。然而值得留意，有關規模僅大致相當於去年全年約2萬伙的一手私宅成交量，而今年成交亦同樣有望維持於此水平，可見屬市場有能力吸納的水平。

雖然本財政年度的土地供應已超越全年目標，但相關潛在供應由規劃、推地至實際落成推出市場仍需時間，預計短期內不會對私人住宅帶來太大的供應壓力。反而根據政府預測，私人住宅落成量將持續回落，差餉物業估價署預計今年落成量按年下跌約8%，明年將進一步下跌約9.5%至約1.53萬伙。更值得留意的是，未來私人住宅落成量呈下調趨勢，今年2月發表的《財政預算案》預測，未來5年平均每年私人住宅落成量約為1.7萬個，屬預算案公布以來的預測新低，相信私宅落成量的高峰期已經過去。

目前「庫存減、需求增」下，政府持續積極推地，既順應市場形勢，亦具長遠規劃視野，不但可以增加庫房收入，同時亦為未來增加供應以維持樓市健康平穩發展。事實上，房屋局公布的「私人住宅一手市場供應」資料正好反映庫存減少的趨勢，截至今年第二季，未來3至4年的一手私宅供應跌至9.6萬個單位，較2024年第一季11.2萬伙的紀錄高位累減約1.6萬個，並自2022年第三季後首次跌穿10萬伙水平。尤其是過去數年困擾市場的現樓貨尾，亦由紀錄高位2.8萬伙大幅減少至第二季的1.9萬伙，跌幅逾3成，足見庫存壓力逐步紓緩。

另一方面，在供應高位回落之際，樓市氣氛持續好轉，今年首9個月一手私宅成交量超過1.48萬宗，金額更逾1,900億元，吸金表現創2013年一手條例實施後的同期新高。在「庫存減、需求增」的帶動下，發展商的投地意欲亦隨之增加。近期發展商積極投地，優質地皮尤其受捧，例如早前何文田佛光街住宅地皮接獲10份標書，最終以逾43億元成功奪得，平均地價逾2.07萬元，遠高於市場估值上限。此外，7月的紅磡庇利街／浙江街地皮、5月的東涌第106A區地皮，以及2月的筲箕灣東大街地皮，成交價均超出市場預期，足見發展商對後市充滿信心，同時亦為庫房帶來可觀的收入。賣地表現與樓市走勢關係密切，當樓市向好，買家入市意欲提升，成交轉趨活躍，繼而帶動樓價上升；發展商對前景樂觀，投地亦會更加積極，為樓市帶來正面支持。

美聯物業分析師岑頌謙

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根據差餉物業估價署公布最新8月份A類單位(實用面積430平方呎或以下)的租金回報率報約3.5%；同期經絡按揭息率指數報3.12%，以細單位租金回報率減按揭利率計算，8月份「細單位租務收益利差」錄得約0.38厘，較7月份的0.23厘輕微擴闊約0.15個百分點，創近1年新高。

細單位租務收益利差輕微擴闊，「供平過租」的情況亦得以持續，即以按揭供樓持有細單位的每月供款支出，略低於租住同類單位的租金支出。對有意置業的用家而言，增加「租轉買」的入市意欲；對長線投資者來說，則有助提升置業收租的吸引力。

9月中旬美國加息0.25厘，惟香港銀行暫未跟隨上調最優惠利率，本港按揭息率持續橫行，並預期細單位租務收益利差短期內可維持「正數」。儘管美國於今年底前有可能再度加息，屆時本港息率亦有機會上調，利差或會因而收窄，惟相信本港按揭息率升幅未必完全跟貼美國的情況下，相信細單位「供平過租」的優勢未會全面消失。事實上，市場上不少屋苑的租金回報率已高於現時按揭息率，個別屋苑更錄得逾4厘，對用家及長線投資者而言具一定吸引力。

以個別屋苑計算，瑧頤及薈朗租金回報率齊達4.8%；新葵興花園錄約4.7%；嘉輝花園與花園城均錄約4.4厘；荃灣中心及南豐新邨則約4.3厘；沙田第一城、海濱花園、太湖花園、得寶花園、好運中心均錄約4.2厘；此外，銀禧花園、金獅花園、利奧坊．凱岸、沙田中心租金回報率亦錄得逾4厘，不難發現上述屋苑不乏細單位。