斥235萬買14個舊樓單位收租 內地男嘆回報遠低於預期：最佳入市時機已過

內地男子斥逾200萬（人民幣，下同，約235萬港元）買14個舊樓單位收租，年租金21萬（約25萬港元），實際落袋僅10萬（約12萬港元）。一名30歲男子在湖南長沙購入14個舊樓單位，期望靠租金收入維持生活，賬面年租金可達21.3萬元人民幣（約25萬港元），惟扣除單位空置、維修、管理費及地產代理佣金等開支後，實際每年淨收入僅約10萬至11.1萬元人民幣（約11.8萬至13.1萬港元），回報遠低於預期。男子近日分享收租經驗，坦言最佳入市時機已過，提醒有意投資物業的人士切勿盲目跟風。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

該名男子範俊傑來自吉林，自2023年起在湖南長沙分批購入14個二手住宅單位，主要集中於湘雅醫院一帶。這批物業均屬樓齡較高、面積較小及設施相對殘舊的住宅，即內地俗稱的「老破小」。連同基本裝修費用，範俊傑合共投入逾200萬元人民幣（約235萬港元）。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

據悉，14個單位的買入價並不高，當中最貴的一個單位售價為24.5萬元人民幣（約28.8萬港元），每月可收取2,200元人民幣（約2,600港元）租金，最便宜的單位則只需15萬元人民幣（約17.6萬港元），每月租金為1,700元人民幣（約2,000港元）。按照範俊傑的計算，若14個單位全部成功出租，全年租金收入理論上可達21.3萬元人民幣，相當於每月平均收入約1.78萬元人民幣（約2.1萬港元）。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

以最初投入的資金計算，單靠賬面租金收入，不足10年便有機會收回購入物業的成本，看似是一項回報不錯的投資。不過，實際收租情況卻與理論計算存在明顯差距。範俊傑透露，目前14個單位中，只有11個成功出租，全年實際收到的租金約18萬元人民幣（約21.1萬港元），較全數出租時的預期收入少約3.3萬元人民幣（約3.9萬港元）。

其中，一個面積約54平方米的單位，曾連續空置3個月。該單位原本每年可帶來約2萬元人民幣（約2.35萬港元）租金，但單是空置期間便損失約6,000元人民幣（約7,050港元）。除了租客流失及單位空置帶來的損失，舊樓的維修開支也是一筆不容忽視的成本。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

由於這批物業樓齡較高，水喉、熱水爐及排水渠管等設備容易出現故障，需要不時安排維修或更換。據範俊傑估計，每個單位每年的維修及家電折舊費用約為2,000至3,000元人民幣（約2,350至3,530港元）。此外，業主也須承擔管理費、租賃相關稅項，以及更換租客時支付的地產代理佣金。每次成功透過代理出租單位，便可能需要支付相當於半個月租金的佣金。這些看似零碎的支出，累積起來卻大幅削減實際租金收益。

範俊傑指出，持有14個舊樓單位，每年的相關成本合共約6.9萬至8萬元人民幣（約8.1萬至9.4萬港元）。以全年實際租金收入約18萬元人民幣計算，扣除上述費用後，每年真正落袋的淨收入僅約10萬至11.1萬元人民幣（約11.8萬至13.1萬港元）。換言之，原本看似高達21.3萬元人民幣的年租金收入，扣除各項成本後，實際淨收益大幅縮水。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

若以購入及裝修物業的總投入計算，範俊傑的實際年化租金回報率約為4.5%至5.5%，與單純按照賬面租金推算的回報率存在明顯差距。此外，擁有多個出租物業，也意味著業主需要持續處理租客更替、租金收取、設備維修及日常管理等問題，並非外界想像般可以完全毋須操心。

範俊傑的經歷引起網民關注，有人質疑，持有多個單位是否真的能夠實現「躺平收租」的生活。對此，他近日在微博回應，表示自己雖然趕上了過去的收租投資機會，但現時市場環境已出現變化，不宜再以過往的回報情況判斷是否值得入市。他坦言：「雖然我趕上了收租紅利，但入局的最佳時機已經過了，現在需要謹慎」。

範俊傑認為，物業雖然屬於實物資產，但持有期間涉及不少管理瑣事，而且流動性較低，若有需要將資產套現，未必能夠迅速出售。相比之下，他認為部分高股息資產或股息指數基金雖然同樣存在市場波動，但管理上相對省心，也可透過派息獲得現金流。不過，相關金融產品的派息及資產價格同樣會隨市場變化，並非保證獲得穩定回報。

男子斥逾200萬人民幣買14個舊樓單位收租，年租金21萬實際落袋僅10萬。網上圖片

範俊傑也強調，自己公開分享收租經驗，並不是希望鼓勵其他人模仿，更不希望有人單憑賬面租金回報便貿然投資。他直言：「我發原視頻，不是鼓勵大家跟風入場。」除了維修及持有成本，長沙租賃市場的供應變化，也對舊樓業主構成一定壓力。

據報，長沙已籌集約11.5萬個保障性租賃住房單位，以及3.4萬個人才公寓單位，為當地租客提供更多選擇。部分保障性租賃住房連同管理費，每月租金僅約1,250至1,500元人民幣（約1,470至1,760港元），相當於周邊私人住宅租金的4至5折。由於部分單位配備較完善的裝修及設施，並提供專業管理服務，對原本以低租金吸引租客的舊樓形成競爭。

隨著租賃住房選擇增加，部分樓齡較高、設施相對殘舊的住宅，未來可能面臨更大的出租壓力，令業主難以持續維持理想的租金水平。範俊傑的經歷也反映，買樓收租並非只需計算買入價及每月租金，還須考慮單位空置、維修折舊、管理成本及市場供求等因素。

雖然他目前仍能透過14個單位取得一定租金收入，但他也提醒有意入市的人士，必須仔細評估實際回報及風險，切勿以為買入多個低價物業，便能輕鬆實現財務自由。

巴西女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下，男友目睹全程嚇呆。當日，一名26歲女子與男友返回房間途中，坐在7樓走廊的窗台上，未料身體向後倚靠時，鋁製窗框突然鬆脫，導致她失去平衡，從高處墮下身亡。整個驚險過程被閉路電視拍下，男友目睹意外後一度嚇得呆立原地，隨後才俯身查看情況。

事件發生於11月3日凌晨約1時30分，地點位於巴西馬拉尼昂州聖路易斯（São Luís）的里奧波蒂酒店（Rio Poty Hotel）。死者為26歲女子蕾娜塔（Renata Rebeca Negrão Saldanha dos Santos），事發時正與男友萊昂納多（Leonardo Augusto Pinto França）返回酒店房間。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

從走廊閉路電視畫面可見，兩人步伐略顯不穩，並在房間附近停下，似乎正在尋找房門鎖匙。期間，男友曾不慎碰到走廊窗戶，令部分窗扇打開，之後再將窗戶關上。不久後，蕾娜塔坐到走廊窗台上，一邊與男友交談，一邊將身體向後倚靠在窗戶的鋁製結構上。未料，窗框突然鬆脫，蕾娜塔瞬間失去支撐，整個人向後翻出窗外，從7樓直墮酒店入口附近的簷篷，現場情況相當驚險。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

影片可見，蕾娜塔墮樓後，男友一時未能反應過來，站在原地約10秒，隨後才俯身向窗外張望，確認女友的情況。蕾娜塔雖然獲救援人員施救，但最終因傷勢過重不治，終年26歲。這宗突如其來的意外令家人悲痛不已。事發後，相關閉路電視片段在網上流傳，也引起外界對酒店窗戶安全的關注。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

據報，蕾娜塔與男友於10月28日抵達聖路易斯，主要是為了參加當地舉行的一場撲克錦標賽，原本計劃在11月3日返回家鄉，未料於離開前發生意外。警方表示，兩人在事發前曾飲酒，當時均處於醉酒狀態。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

事發後，男友萊昂納多被帶往警署協助調查。他供稱，兩人自今年7月開始交往，由於當晚一直飲酒，自己對意外發生時的細節幾乎沒有印象。不過，警方翻查閉路電視後，暫未發現男友曾推撞或襲擊蕾娜塔的跡象，因此沒有將他列為涉案疑犯。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

巴西馬拉尼昂州警方表示，現階段正循意外死亡方向調查，並會進一步分析閉路電視片段、現場證據，以及相關人士的供詞，以釐清墮樓經過。此外，當地公共安全部門也已安排技術人員檢查涉事鋁製窗框，希望確定結構突然鬆脫的原因，以及酒店有否涉及安全管理疏忽。

女子倚靠在酒店7樓窗台上，因鋁製窗框鬆脫從高處墮下。網上圖片

當局強調，目前尚未有足夠的技術證據確認窗框為何鬆脫，也未能判斷是否存在違規情況，仍須等待鑑證結果。里奧波蒂酒店事後發表聲明，對蕾娜塔不幸離世表示深切哀悼，並向她的家人致以慰問，承諾全力配合當局調查。至於蕾娜塔的母親，則公開悼念愛女，對女兒原本只是外出旅行，最終卻不幸喪命感到悲痛，並要求當局徹查事件，釐清酒店窗戶結構是否涉及安全問題，為女兒討回公道。