中國住宅人均1.1套 媒體:住房市場發展空間該咋分

住房市場發展空間該怎麼分配

豐收

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌日前在博智宏觀論壇月度例會上透露，現在中國住宅人均1.1套，人均建築面積大概在35平方米-40平方米之間，中國住房市場還有很大發展空間。

近年來，不少人認為中國住房市場趨於飽和，依據之一是我國人均建築面積已經與一些西方發達國家差不多。不過如顧雲昌所言，發達國家的面積是使用面積或者室內面積，比中國的建築面積大25%到30%，兩者完全不是一個概念。

對比發達國家人均住房面積，我國住房市場確實還有發展空間。再對比我國與西方國家的城鎮化率，還有不少人對城市住房有需求，有需求就有發展空間，但是住房市場發展空間有多大，是一個有待認真考量的問題，因為這取決於房價等多種因素。

如果房價仍然過高，就會影響到住房市場發展空間，因為政策層面會進行調控，部分購房人想買房也買不起。再如，戶籍人口城鎮化率、城市公共服務水平、土地資源等因素，也會影響住房市場發展空間，因為住房需求還取決於城市常住人口等。

更值得關心的問題是，未來住房市場發展空間如何分配？具體來說，多少空間分配給保障性住房，多少給商品住房？多少空間讓給租賃住房，多少讓給非租賃住房？就租賃住房而言，多少空間給廉租房、公租房，多少給商業性出租房？

即便住房市場發展空間很大，但也是有限的，是受土地資源等因素制約的。如何科學規劃，讓有限的住房發展空間被合理、可持續利用，是每個城市管理者亟待研究的問題。目前，一些城市住房規劃或者有關制度披露了相關信息。

如深圳市今年6月公布的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》顯示，今後純商品住房占40%左右，其他保障房占60%。這種分配比例值得肯定，因為這是對過去商品房過度發展的糾偏。

不過，不是每個城市都把住房市場發展空間多讓給保障房。比如，對土地財政比較依賴的地方，為了多賣地，就會把更多住房市場發展空間讓給商品房，既是為了增加財政收入，也是為了減少對保障房的投入。對此現像，應該有相應的糾偏機制。

即便中國住房市場還有很大發展空間，也並不意味著地方財政可以繼續依賴於賣地，也不意味著房地產可以繼續“綁架”地方經濟。因為不同城市住房市場發展空間是不同的，如果地方財政、經濟過度依賴房地產則會有一定風險。

所以，從國家層面而言，需要對住房市場發展空間分配進行科學指導和監督。從城市角度來說，也要根據當地住房市場供需情況、住房結構等因素，平衡各種利益，合理分配有限空間。從一些城市公布的未來住房規劃看，商品房占據著更多空間，需要像深圳那樣適度予以糾偏。

日本兵庫縣一間經營逾半世紀的住宅開發商，今年4月底突然宣告破產，新屋未動工即變荒地，多名買家卻要繼續償還數以千萬日圓計的樓按貸款。

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動土儀式剛完成　一個月後公司宣布破產

涉事公司為位於神戶、在姬路市經營的「株式会社企廣」。其中一名居於加古川市的公務員A先生，去年12月與該公司簽約，承造一幢獨立屋，貸款金額約2150萬日圓（約113萬港元），今年3月更已完成動土儀式。不料4月28日，他突然收到通知，指公司已正式破產。

新屋一鏟未落 地皮長草貸款照供

A先生到場查看時，原本應該動工的地段只剩雜草，地皮雖屬其名下，但建屋工程完全未展開，亦無力另聘承建商，只能放棄建屋計劃，卻仍需按原合約繼續供款。

六旬業主裝修爛尾　工程僅完成三成

另一名60多歲的B先生，原打算翻新父母留下的舊屋，與企廣簽下約1160萬日圓（約61萬港元）合約。工程原定去年底完成，卻多次拖延，直至今年4月收到破產通知時，工程僅完成約三成，現場建材散落，牆身未成形。為免工程爛尾，他被迫另聘施工方，額外再付約700萬日圓（約37萬港元）。

補助金已撥款　給了開發商後消失

即使已成功落成的新屋亦未能倖免。40多歲的C先生，其住宅符合日本政府「子育てエコホーム補助金」（育兒節能住宅補助計劃）政策，3月28日政府已向企廣撥付100萬日圓補助金（約5.2萬港元），惟公司一個月後破產，款項未有轉交事主，最終去向不明。

有住戶符合日本政府「育兒節能住宅補助計劃」資格，補助金已撥付至開發商帳戶，惟公司破產後未有轉交買家，款項去向成謎。AI生成示意圖

房產公司債務爆煲　破產前仍瘋狂接單

日本傳媒引述破產管財人指，企廣債務已超過3億日圓（約1570萬港元），但在破產前數月仍以低價大量接單，部分合作工務店早於數年前已發現付款持續延誤。8月於神戶地方法院姬路支部召開的債權人集會上，管財人直言，一般消費者獲得賠償的可能性極低。

日本兵庫縣老牌住宅開發商「株式会社企廣」於今年4月底突然破產，多名買家新屋未動工即變荒地；最新報道顯示，相關買家至今仍須背負數以千萬日圓貸款。AI生成示意圖