一文拆解二按貸款

想申請高成數按揭，除了可透過按揭保險計劃，亦可考慮申請二按貸款。所謂二按，即是買家向銀行申請一按後，再向財務公司或發展商申請的貸款（二按提供者需先得到一按銀行同意），近年主要出現在發展商的付款計劃中，部分發展商指定的財務公司會推出二按計劃，為買家提供另一種付款選擇。值得一提，如非發展商指定的財務機構需要遵守《放債人條例》，需要獲得放債人註冊辦事處的牌照發出的放債人牌照。

根據金管局住宅按揭資料顯示，2002年9月份，涉及二按貸款宗數曾高達2,150宗，創有記錄高位，並且佔新批出按揭比例31.7%，同創有記錄佔比高位。不過，近年越來越少買家選用二按計劃，自2021年12月已開始跌至每月不足100宗，今年3月份更跌至18宗，創近13年的低位。

二按數字長期處於低水平，究其原因不外乎以下幾點。首先，2019年「林鄭plan」推出前，樓價1,000萬元以上的物業的按揭成數最多只有5成，期後政府逐步放寬按揭成數，現時不論現樓或樓花物業，均可透過一般銀行申請較高按揭成數，即樓價3,000萬元或以下可借最高7成，透過按揭保險計劃更可承造更高按揭，因此申請二按貸款誘因大幅下降。

另外，有人或對發展商二按有誤解，以為財務機構不受金管局規管，很容易可通過入息審查。但事實上，準買家須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。一按銀行在計算入息時，會將一按貸款按息連同二按貸款利率中較高時段之按息一起計算。因此入息門檻大為提高。

現時市場上仍有部分買家有二按需要。但要注意，發展商提供的二按貸款計劃一般設有爲期約2至3年的低息蜜月期，息口可低至1至3厘，但蜜月期過後，利率往往會急升至P或以上。此外，二按貸款按揭還款期最長一般為25年，較一按最長30年還款期短，意味每月供款相對亦會較高，供款壓力大增。最後亦要注意，因買家須先通過銀行審批一按，才可再向金融機構申請二按，建議要預留更多時間處理按揭事宜。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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隨著人生階段的轉變，許多人在新的一年開始時會考慮住屋安排，而「租樓」還是「買樓」則成為不少人糾結的問題。事實上，買樓與租樓各有好處，除了要根據個人的生活需求外，還需考量資金狀況及收入水平。筆者在本文列出四大考量，助大家作出最明智的決定。

考量一：穩定性VS彈性

買樓由於單位為自己擁有，無需擔心業主退租，穩定性較高，且可根據個人喜好裝修單位，較適合追求自主或有家庭的人士。租樓則靈活性較高，目前租約普遍為一年生約及一年死約。一般情況下，只要過了死約期，租客可於指定時間內退租，並根據個人需要另租其他地方；但業主亦擁有相同權利，於死約結束後要求租客遷出。

考量二：自身財務狀況

買樓需要支付首期，適合有充足資金預算的人士。租樓的初期財務要求較低，一般只需支付兩個月按金及一個月租金（俗稱「兩按一上」）即可。

考量三：入息關卡

買樓申請按揭時需通過銀行入息審查，每月供款不得高於月入50%。若首期資金充裕，可降低按揭成數，收入門檻亦可相應降低。租樓雖然沒有明確的收入要求，但業主在簽約前，通常會要求租客提供收入證明，以證明具備支付租金的能力；若未能提交相關文件，業主可能會擔心租客無法按時繳租，從而拒租。

考量四：供樓金額VS租金

買樓承造按揭，供款期間需支付銀行利息，而利率走勢會直接影響利息支出。今年香港銀行兩度下調最優惠利率，令現時每月供款利率由去年的最高4.125%降至3.25%。利率回落亦促使更多人開始入市。若選擇租樓，每月需按租約繳付租金，租約期滿後雙方需重新協商租金。近年租金指數持續創新高，若業主開價過高，租客可能會另覓單位租住，屆時還需額外承擔搬遷費用。

買樓或租樓各有好處，大家可根據自身生活需求及財務狀況，選擇最理想的居住方式。如對按揭申請有疑問，建議向銀行或按揭轉介公司諮詢。

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