中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2024年第四季一手私人住宅新盤貨尾量22,323個，數字連升3季，創2003年第四季22,485個後的21年按季次高，僅低於2023年第四季22,936個，並已經連續6季高企逾二萬個水平。隨著息口持續回落，樓市氣氛好轉，發展商售樓更趨積極，第四季推盤量增加，而多個貨尾盤去貨理想，以致貨尾量升幅稍有緩和。踏入2025年，一手市場多盤齊發，估計今年首季新盤貨尾可能升到2.3萬個或以上。
2024年第四季選取361個新盤統計，單位總數134,238個，登記售出111,753個，貨尾22,323個，按季增加169個，微升0.8%。貨尾比重方面，2024年第四季錄16.6%，按季跌0.1個百分點。一手貨尾消化需時，相信2025年上半年仍然積存超過二萬個貨尾單位，料成為處於警戒水平的最長時間記錄，將打破2002年第三季至2003年第四季連續6季高於二萬個水平的時間。
按區域統計，九龍區貨尾按季增加634個，現有10,724個，增幅只來自黃大仙(包括啟德)，按季上升1,314個。因為維港•雙鑽、柏蔚森二期及Double Coast I銷情略遜，留有較多貨尾待售，令九龍區貨尾連續3季高企逾1萬宗水平。港島區貨尾按季增加574個，現有3,176個，主要為北角及香港仔分別增加309個及258個。上述地區有三大新盤海璇二期B-3、101 Kings Road及港島南岸三期C - Blue Coast II開售。至於新界區貨尾則按季減少1,039個，現有8,423個，因屯門及將軍澳明顯下降357個及337個。這兩區的貨尾盤黃金海灣一期 - 意嵐、Novo Land三期B、日出康城十二期B - Park Seasons及海茵莊園均錄得不俗銷情，以致新界區貨尾量大減逾一千個。
2024年第四季貨尾量較多的地區：黃大仙(包括啟德) 5,347個，屯門1,887個，元朗1,884個，將軍澳1,714個，觀塘1,651個，何文田1,410個，香港仔1,244個。
按發展商計，第四季新盤貨尾量增加最多的是新世界，按季增加571個，現有870個。長實增加285個，有582個。而貨尾逾千個單位的發展商包括：新地3,712個，�痚�3,146個，會德豐1,829個及信和1,425個。
四年一度的世界盃終燃起戰火！今晨上演的矚目揭幕戰，東道主墨西哥迎戰南非，主隊憑藉基洛尼斯在開賽僅9分鐘的閃電進球，以及老將魯爾占美尼斯下半場66分鐘的頭槌破網，以2：0全取3分。不過，這場比賽最令人血脈沸騰的，莫過於下半場演變為紅牌滿天飛的「大亂鬥」——南非的薛度利、薛華尼以及墨西哥的施薩蒙迪斯先後領紅被逐，單場「兩球三紅」直接打破了塵封36年的世界盃揭幕戰紅牌紀錄！
這場揭幕戰的劇烈攻防，簡直就是2026年香港樓市前五個月的最佳寫照——發展商同樣採取「高壓強攻」戰術，新盤戰線烽火連天，成功在今年「上半場」踢出一場大勝。
首五月破萬宗 樓市「進攻火力」大爆發
根據最新土地註冊處最新數字，今年五月份全港共錄得2,345宗一手私宅買賣登記，總值達279.64億元。雖然兩項數據較四月份的狂熱高峰微跌7%及2%，但單月登記量仍穩守過去18個月以來的第三高位，更是連續兩個月企穩在二千宗以上的高水平。
正如墨西哥隊在主場展現的統治力，香港樓市在今年的「上半場」同樣刷爆紀錄：
首五月累計：一手私宅登記量一舉突破1萬宗大關，高達10,232宗！
同比激增：較去年同期的6,857宗狂飆49%。
七年最強：創下自2020年以來、過去7年表現最旺的「上半場」戰績。
連勝紀錄：一手登記量已連續15個月維持在千宗以上，這股續航力如同傳統勁旅般穩健。
拆解三區戰術佈陣：九龍前鋒神勇 港新退守中場
若將市況拆解為球隊的「三線陣容」，五月份全港三區新盤可謂各有領地，呈現出「九龍強攻、新界控球、港島防守」的格局：
九龍區（箭頭前鋒）：表現一枝獨秀。在「首岸1期」及「啟德海灣2」等多個紅盤群星拱照下，兩盤在月內合共斬獲560宗登記。九龍區發揮「發電機」本色，一手登記量逆市按月再升17%，狂轟1,397宗；涉及金額同步上升17%至143.62億元，量值再度冠絕全港，是帶領大市前進的絕對主力。
新界區（穩健中場）：由於月內缺乏全新大型「重砲」新盤開售，戰術上主動放緩，登記量按月回落22%至765宗。不過，區內兩大中場核心——大圍「柏傲莊3期」（288宗）及日出康城「海瑅灣I」（180宗）表現依然紮實。由於月內以中高價物業掛帥，新界區買賣登記金額反而「逆市遠射」上升14%，涉資達95.97億元。
港島區（後防觀望）：因缺乏具量數的中小型新盤供應，港島區選擇打「防守戰」。五月份僅錄得183宗登記，按月大瀉45%，佔整體比例縮至7.8%，買賣總值亦相應減少49%至40.05億元，暫時退居後線觀望。
在個別樓盤的「球員表現」方面，五月份的「神射手」非「首岸1期」莫屬，單月憑338宗登記成為銷量冠軍；而港島南岸6B期「DEEP WATER SOUTH」則以平均每宗7,151萬元的超高身價，成為市場的「最有價值球員（MVP）」；相反，「壹沐1期」平均618萬元則是本月最親民的「青訓之星」。
展望下半場：世界盃鳴哨 樓市「控球回氣」
邁入6月中旬，隨著世界盃狂熱席捲全港，市民的夜生活與注意力難免被綠茵場上的玫防對戰及精彩入球所分散。與此同時，一手市場在歷經前期的連番衝刺後，也順應節奏進行「技術性回氣」。
由於發展商隨着早前旺市陸續調升售價，買家心態轉趨冷靜，開始在場邊「觀察球路」，加上6月至今暫未見有全新大型焦點新盤列陣登場，市場改以中高價物業的消化為主。
筆者估計6月份一手私宅買賣登記量將全面反映這波「控球回氣」市況，按月料將萎縮逾三成，下試1,550宗水平。
雖然這意味著一手私宅買賣未能連續3個月突破二千宗大關，但預計仍能輕鬆寫下連續16個月破千宗的輝煌紀錄！這項相隔近二十年（自2005年4月以來）的最長連旺紀錄，證明香港樓市即使在世界盃期間適度「控球在腳」、放緩節奏，依然有力穩守不敗之地。「上半場」已經漂亮勝出，且看下半年球迷過足世界盃癮後，購買力會否再度「後備上陣」，借勢再下一城！
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
