政府不同意標普指本港住宅供應過剩 稱物業投資信貸風險可控

就標準普爾對於香港銀行及物業市場發表的報告，特區政府發言人說，不同意住宅物業供應過剩的觀點，去年底私人住宅單位的空置率為4.5%，與過去20年的長期平均數相同，租金亦持續穩健上升，數據反映目前住屋需求殷切。

特區政府指數據反映目前住屋需求殷切。資料圖片

受惠於利率大致向下、經濟持續增長、更多人才到港，今年住宅物業市場應會穩定發展，政府會繼續密切監察市場變化，以審慎務實的態度致力維持住宅物業市場穩健發展。

至於非住宅物業，政府已推出措施穩定市場。考慮到寫字樓空置率近年處於高水平及未來幾年的供應仍相對充足，政府在來年不會推售商業用地，讓市場有空間消化現有供應。政府亦會考慮將部分原本可在未來數年推售的商業用地改劃作住宅用途，以及在用途上提供更多彈性。

截至去12月底，香港銀行體系的房地產貸款總額為34,000億港元，佔總貸款約三分之一，房地產貸款中56%為住宅按揭貸款，餘下44%為本地地產發展及物業投資貸款。金管局一直密切監察香港銀行的穩健發展，即使面對環球宏觀經濟不確定性，銀行體系保持信貸質素和風險可控。

住宅按揭貸款而言，今年1月底，整體按揭貸款拖欠比率只有0.12%，負資產個案的拖欠比率於去年12月底也只有0.15%，反映絕大部分按揭貸款的借款人都能如期還款。在金管局的逆周期宏觀審慎監管措施下，本港樓市按揭比率穩健，平均按揭成數為60%，供款與入息比率也處於40%的低水平。

隨着美聯儲減息，本港主要銀行過去一年多相繼下調最優惠利率0.625厘，使按揭利率下降，住宅物業樓價近月有趨於穩定跡象，標準普爾報告也預計今年本港樓價靠穩。

特區政府發不同意標準普爾指本港住宅物業供應過剩的觀點。資料圖片

就本地的地產發展及物業投資貸款而言，特區政府發言人同意標準普爾就香港銀行有能力應對商業房地產所帶來的壓力的觀點，香港銀行對本地地產發展及投資貸款的風險敞口，大部分是面向財務狀況較好的大型企業。

至於本地中小型地產發展商及投資者的風險敞口，包括一些財政狀況較弱或資產負債比率較高的發展商及投資者，銀行早年已經採取了信貸風險緩衝措施，有關貸款大部分均有抵押品。

整體而言，本地的地產發展及物業投資相關信貸風險可控，銀行沒有對任何單一借貸人過度集中，銀行也採取了信貸風險緩衝措施應對。

雖然銀行體系的特定分類貸款比率正慢慢重返約2%的長期平均水平，但銀行整體資產質素風險可控，撥備維持充足。截至去年12月底，銀行信貸撥備覆蓋率，即一般及特殊準備金總與相對呆壞帳餘額的比率約65%，若將抵押品變現價值從呆壞帳餘額中扣除，銀行信貸撥備覆蓋率約145%。

政府指整體而言，本地的地產發展及物業投資相關信貸風險可控。資料圖片

標準普爾報告特別提及的中小型銀行，也一直按照金管局指引採取合適的信貸風險緩衝措施，包括抵押品，香港銀行有充裕資本金，總資本比率在去年12月底為21.8%，並有良好盈利，以應對物業價格一旦出現大幅波動的極端情境。

高盛亞太首席股票策略分析師慕天輝(Timothy Moe)指，香港地產股有三重利好消息，包括未來減息預期、租賃市場走強及樓市復甦帶動置業需求。

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首先，該行預計聯儲局還會減息兩次，香港利率也會下降，進一步降低按揭成本；第二，支撐房地產市場的關鍵因素之一，是香港租賃市場實際上已經走強，租金收益率有所提高，令買樓更有吸引力 ; 第三，本港樓市已承壓數年，實際上已經歷了一次小熊市。有些渴望在香港置業的人一直在觀望，等待期間同時存了幾年錢，現時基本面更有吸引力。綜合這些因素，構成市場築底的原因。

慕天輝續說，地產股股價遠低於資產淨值，而且股息收益率也很高，尤其是像新鴻基地產(00016)這樣的優質公司。綜合股價先前的折價，加上基本面的走強，共同導致了股價反彈。

該行對香港股市評級為中性(equal weight)，慕天輝解釋，該行超配(overweight)MSCI中國指數，實際上指的是香港大部分股票，MSCI香港指數範圍較窄，只包含傳統的香港股票，涵蓋銀行、房地產、保險、澳門博彩業及部分零售股。香港的前景固然不錯，但相比來說更偏好中國人工智能等主題。