誰是真業主 買樓必須要知的「小巴司機案例」

作者：李法言

不知道大家有沒有沒思考過「買了樓卻收不到樓」，這個看似無稽的事件，卻在現實中有機會發生！這宗非常有名的「小巴司機案例」(Wong Chim-ying 訴 Cheng Kam Wing [1990] 2 HKLR 111 )。

案中主角鄭錦榮是一個小巴司機，在1972年買入九龍啓德道一個住宅單位，鄭錦榮因工作忙碌，買樓時無時間上律師樓簽契，所以用太太張女士的名義，在土地註冊處登記為業主。但鄭錦榮是出錢買樓和供樓的人，他雖然在樓契和土地註冊處無名，但在法律上卻有認可權益。

1988年4月，鄭錦榮太太張女士以業主身份委託地產經紀賣樓。原告黃女士想買該單位給女兒居住。黃女士的女兒看單位2次，每次均見到鄭太。鄭太帶領黃女到各房間參觀，並清楚表示主人房是她和她丈夫鄭錦榮居住，另一間房是2個兒居住。

雙方同意樓價30萬交易。於1988年4月30日簽臨時合約，規定於88年5月11日交易，
到期時買家支付所有樓價款項予業主鄭太張女士，但鄭錦榮一直不知情。買家也沒有在交易日再去驗樓。業主鄭太張女士到支票過數後，離港遠走美國。5月15日，鄭錦榮收到自己太太的字條，說已出售單位，著他於1988年7月10日即約定交日之前搬離，鄭生當然沒有離開單位。

新業主女兒黃女於7月10日前多次致電，都找不到鄭太張女士。到7月10日，黃女親身去到單位，只見鄭錦榮及兒子不肯搬走，鄭生說不知道賣樓一事，也沒有收過錢。最後新業主黃女士唯有訴諸法庭，要求鄭錦榮交樓。

最後法院判決，代表買家黃女士的女兒曾到過該樓宇單位，一直知道鄭生佔用和居住在單位內，卻不查詢他的權益及是否同意賣樓和交吉。這觸發了黃女士的查詢責任，但黃女士並未履行此責任。既然買家不聞不問，便要接受居住佔用人的權益。

法庭提到衡平法權益(Equitable Interests)的問題。該物業的法定權益由新業主黃女士擁有，但該名丈夫鄭錦榮對物業擁有不能註冊的衡平法權益。衡平法權益(Equitable Interests) 是指在英美法系中，由衡平法(Equity)承認的、不一定與正式的法律所有權相對應的財產相關權利。而黃女士須受該名鄭錦榮的衡平法權益所規限，她理應採取合理步驟，就該樓宇單位的其他佔用人的權益作出查詢，但她沒有這樣做。法院最終總結鄭錦榮憑藉「歸復信託」（Resulting Trust）而在該物業擁有實益權益，新業主黃女士及她的女兒不可把鄭錦榮逐離單位。

此案亦帶出一個重要的法律原則，知悉原則 (Doctrine of Notice)，一項傳統上主要關乎對立產權的優先次序的原則。

關於該原則的施行，Browne-Wilkinson 勳爵在 Barclays Bank Plc 訴 O’Brien [1993] 1 AC 180 一案中的判詞提及：「知悉原則為衡平法的中心。一旦兩方無辜者均享有權利的情況下，如在後取得權利的一方知悉另一方已在先取得有關權利（實際知悉, “actual notice”），或假若他有採取適當步驟，便理應發現如此情況（法律構定的知悉, “constructive notice”，這是黃女士的情況），則在先取得的權利(鄭錦榮)會凌駕於在後者(黃女士)取得的權利。特別要指出的是，如堅稱不受另一方在先取得的權利規限的一方得悉某些事實，以致他理應就這些事實查詢是否有另一方可能享有該權利，而他又沒有作出如此查詢，或採取合理步驟核實該項在先取得的權利是否存在，他對該項在先取得的權利便會有法律構定的知悉（constructive notice)而且受有關權利所規限。」

若只看以上定義，似乎很難想像該原則的實際應用。但事實上，我們身邊的日常事件早已有該原則的應用。而樓宇買賣則是其中一個範疇。

根據《土地註冊條例》，一個物業的轉讓契約等文書檔案，均需註冊才能有法律效力。表面上，這規定似乎廢止了上述的「知悉原則」，但實際上，這僅適用於可註冊的權益，反之，不能註冊的權益例如上述案件中法庭透過事實裁斷從而總結出來的「回歸信託」。結論是「小巴司機案」中物業買家黃女士，見屋中有人其他人居住，應查詢他的權益，若認為他可能有衡平法權益(如業主的配偶)而不同意出售物業，就不應購買該物業。

在香港，查閱土地記錄（俗稱土地查冊）在樓宇買賣中扮演著一個非常重要的角色 。簡單來說，查冊分為四部分，包括（一）物業資料、（二）業主資料、（三）物業涉及的轇轕及（四）等待註冊的契約。當中，頭三部分為最重要部分。

基本上，由於土地登記冊上記錄了有關該物業的所有資料，例如歷代業主的姓名、擁有模式、當年成交價，甚至產權負擔及其他註冊文書的資料（例如買賣協議、法定押記、租約、法庭命令、及大廈公契等文件）。因此，該物業的「前世今生」理論上是一覽無遺。

但基於小巴司機案對於「知悉原則」的裁定，買家應該在購入物業時，對物業的佔用者作深入的查詢，查看他有沒有在衡平法下的權益。若買家在這方面沒有盡他們的責任，就自己蝕底了。

所以，現在買方的代表律師樓在進行樓宇買賣時，基本上也會詢問賣方代表律師有關物業權益的事宜，以進一步保障買家的利益，避免有類似事情發生。

法律ABC

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作者：李法言

在普通法體系中，案件在判决後，控辯雙方都可以不服判决而提出上訴，因此，上訴法庭擔當的角色非常重要，除了審理上訴案件外，有時會因為下級法院的判決未必符合法律規定和程序公義，在某些情況下，上訴庭基於法律公義原則，會下令案件發還重審（order for retrial)， 而這一决定通常是在發現原審判决存在重大問題或缺陷的情況下作出，通常有以下幾種問題：

1. 原審法院在審理過程中違反了法律程序，例如未能給予當事人充分的辯護機會或呈堂證據有不穩妥，上訴庭可能會認為該判決不公，因而下令發還原審法官重審。

2. 原審法院對事實的認知明顯不正確，或是未能考慮到關鍵證據，上訴庭可能會介入，要求案件重審，以便正確評估事實。

3. 原審法院在適用法律上出現錯誤，例如錯誤解釋法律條文或引用不當條文，這也可能成為發還重審的理由。

4. 有新的重要證據在原審後出現，這些證據可能會顯著影響案件結果，從而使上訴庭決定重審。

而上訴法庭下令下級法院對案件重審的權力通常根據以下法律條例和原則：

1.《民事訴訟程序條例》
2.《刑事訴訟條例》
3. 普通法原則
4. 案例法

這些條例和原則賦予了上訴庭行使重審權力的法律基礎，確保司法程序的公正性和正確性。

例如上訴庭在「陣地社工」成員陳虹秀被控在2019年8月31日因涉嫌參與灣仔暴動而被控告(DCCC 12/2020)，原審判決裁定她暴動罪名不成立，但律政司隨即對該判決提出上訴，最終案件由上訴庭下令發還區域法院重審，並在2025年4月9日於裁定陳虹秀有罪判囚3年零9個月。

社工陳虹秀2019 年11月於銅鑼灣希慎廣場附近被捕。

在原審聆訊中，原審區域法院法官認為控方所指控陳虹秀的暴動罪，未能滿足暴動罪的必要規定元素，法官同時又指出，根據當時的證據和證人陳述，無法證明她的行為達到暴動罪的標準，從而裁定陳虹秀暴動罪名不成立。

然而，律政司對於初審的判決表示不滿，認為法院在事實認定和法律適用上存在錯誤。隨後，律政司向上訴庭提出上訴，要求重新審視案件。上訴理據在於強調陳虹秀的行為在當時的社會背景下具有暴動的性質，且涉及公共安全問題。

上訴庭在聽取律政司的陳詞後，重新評估了案件的所有證據和法律依據。上訴庭認為原審法官的判決未能充分考慮到事件的整體情況和陳虹秀的行為對社會的影響，對事實的認知明顯不正確，最終决定下令將案件發還區域法院重審。

在重審期間，法庭再次聽取了證人口供和相關證據，並考慮到上訴庭的意見。最終暫委法官鍾明新裁定陳虹秀暴動罪成立。

案件發還重審是容許案件在更公平的環境中重新審理，亦意味著原審的判決可能存在的錯誤或不公正之處有機會被修正。這有助於維護司法制度的公信力，讓當事人相信法律能夠公平地對待每一個人。

而案件重審過程通常會吸引更多的關注，間接增強審訊過程的透明度。社會公眾對案件的重新審訊和結果的關注，有助於提升司法系統的透明度，讓公眾更易於理解法律程序和司法判決的基礎。