誰是真業主 買樓必須要知的「小巴司機案例」

作者：李法言

不知道大家有沒有沒思考過「買了樓卻收不到樓」，這個看似無稽的事件，卻在現實中有機會發生！這宗非常有名的「小巴司機案例」(Wong Chim-ying 訴 Cheng Kam Wing [1990] 2 HKLR 111 )。

案中主角鄭錦榮是一個小巴司機，在1972年買入九龍啓德道一個住宅單位，鄭錦榮因工作忙碌，買樓時無時間上律師樓簽契，所以用太太張女士的名義，在土地註冊處登記為業主。但鄭錦榮是出錢買樓和供樓的人，他雖然在樓契和土地註冊處無名，但在法律上卻有認可權益。

1988年4月，鄭錦榮太太張女士以業主身份委託地產經紀賣樓。原告黃女士想買該單位給女兒居住。黃女士的女兒看單位2次，每次均見到鄭太。鄭太帶領黃女到各房間參觀，並清楚表示主人房是她和她丈夫鄭錦榮居住，另一間房是2個兒居住。

雙方同意樓價30萬交易。於1988年4月30日簽臨時合約，規定於88年5月11日交易，
到期時買家支付所有樓價款項予業主鄭太張女士，但鄭錦榮一直不知情。買家也沒有在交易日再去驗樓。業主鄭太張女士到支票過數後，離港遠走美國。5月15日，鄭錦榮收到自己太太的字條，說已出售單位，著他於1988年7月10日即約定交日之前搬離，鄭生當然沒有離開單位。

新業主女兒黃女於7月10日前多次致電，都找不到鄭太張女士。到7月10日，黃女親身去到單位，只見鄭錦榮及兒子不肯搬走，鄭生說不知道賣樓一事，也沒有收過錢。最後新業主黃女士唯有訴諸法庭，要求鄭錦榮交樓。

最後法院判決，代表買家黃女士的女兒曾到過該樓宇單位，一直知道鄭生佔用和居住在單位內，卻不查詢他的權益及是否同意賣樓和交吉。這觸發了黃女士的查詢責任，但黃女士並未履行此責任。既然買家不聞不問，便要接受居住佔用人的權益。

法庭提到衡平法權益(Equitable Interests)的問題。該物業的法定權益由新業主黃女士擁有，但該名丈夫鄭錦榮對物業擁有不能註冊的衡平法權益。衡平法權益(Equitable Interests) 是指在英美法系中，由衡平法(Equity)承認的、不一定與正式的法律所有權相對應的財產相關權利。而黃女士須受該名鄭錦榮的衡平法權益所規限，她理應採取合理步驟，就該樓宇單位的其他佔用人的權益作出查詢，但她沒有這樣做。法院最終總結鄭錦榮憑藉「歸復信託」（Resulting Trust）而在該物業擁有實益權益，新業主黃女士及她的女兒不可把鄭錦榮逐離單位。

此案亦帶出一個重要的法律原則，知悉原則 (Doctrine of Notice)，一項傳統上主要關乎對立產權的優先次序的原則。

關於該原則的施行，Browne-Wilkinson 勳爵在 Barclays Bank Plc 訴 O’Brien [1993] 1 AC 180 一案中的判詞提及：「知悉原則為衡平法的中心。一旦兩方無辜者均享有權利的情況下，如在後取得權利的一方知悉另一方已在先取得有關權利（實際知悉, “actual notice”），或假若他有採取適當步驟，便理應發現如此情況（法律構定的知悉, “constructive notice”，這是黃女士的情況），則在先取得的權利(鄭錦榮)會凌駕於在後者(黃女士)取得的權利。特別要指出的是，如堅稱不受另一方在先取得的權利規限的一方得悉某些事實，以致他理應就這些事實查詢是否有另一方可能享有該權利，而他又沒有作出如此查詢，或採取合理步驟核實該項在先取得的權利是否存在，他對該項在先取得的權利便會有法律構定的知悉（constructive notice)而且受有關權利所規限。」

若只看以上定義，似乎很難想像該原則的實際應用。但事實上，我們身邊的日常事件早已有該原則的應用。而樓宇買賣則是其中一個範疇。

根據《土地註冊條例》，一個物業的轉讓契約等文書檔案，均需註冊才能有法律效力。表面上，這規定似乎廢止了上述的「知悉原則」，但實際上，這僅適用於可註冊的權益，反之，不能註冊的權益例如上述案件中法庭透過事實裁斷從而總結出來的「回歸信託」。結論是「小巴司機案」中物業買家黃女士，見屋中有人其他人居住，應查詢他的權益，若認為他可能有衡平法權益(如業主的配偶)而不同意出售物業，就不應購買該物業。

在香港，查閱土地記錄（俗稱土地查冊）在樓宇買賣中扮演著一個非常重要的角色 。簡單來說，查冊分為四部分，包括（一）物業資料、（二）業主資料、（三）物業涉及的轇轕及（四）等待註冊的契約。當中，頭三部分為最重要部分。

基本上，由於土地登記冊上記錄了有關該物業的所有資料，例如歷代業主的姓名、擁有模式、當年成交價，甚至產權負擔及其他註冊文書的資料（例如買賣協議、法定押記、租約、法庭命令、及大廈公契等文件）。因此，該物業的「前世今生」理論上是一覽無遺。

但基於小巴司機案對於「知悉原則」的裁定，買家應該在購入物業時，對物業的佔用者作深入的查詢，查看他有沒有在衡平法下的權益。若買家在這方面沒有盡他們的責任，就自己蝕底了。

所以，現在買方的代表律師樓在進行樓宇買賣時，基本上也會詢問賣方代表律師有關物業權益的事宜，以進一步保障買家的利益，避免有類似事情發生。

法律ABC

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作者:李法言

警方終於就兩年前爆煲的虛擬資產交易平台JPEX涉嫌詐騙案，正式向16名被捕人士落案起訴，是香港首次起訴如此大型的虛擬資產騙案。

此案其中一個特點，是涉及被騙款項多達16億港元，目前警方凍結相關款項約2億多元。另一特點是涉案人數眾多，按警方所公布的數字，已拘捕80人（當中有16人已被正式起訴），凸顯案件的嚴重以及複雜性，因為追查虚擬資產及相關犯罪資金的流向相當困難，令搜證及檢控時間變得非常漫長。

案中其中一個被告是名人林作，他是16位被警方商罪科落案起訴的被告人之一，但16人的控罪其實不盡相同，其中林作被控在2023年4月1日才生效的「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」罪，此罪行是2022年才在立法會通過的新法例訂立的罪名，一經定罪最高刑罰為監禁7年及罰款100萬元。不過林作同時被控欺詐罪、洗黑錢等多宗罪行，那些罪名如入罪最高刑罰高達14年，遠高於「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」一罪，因此、案件須由由區域法院移送至高等法院審理。雖然欺詐罪或串謀詐騙罪的最高刑罰為14年，但法官一般會按不同情況考慮量刑，例如涉及的金額、受害人損失程度、受害人數量以及對整體社會的影響等因素。過往干犯欺詐或串謀詐騙罪的案例，被判超過7年的情況極為罕見。

這宗以投資虛擬貨幣詐騙案，可追溯至JPEX在2020年初成立，利用大量廣告，網紅KOL等宣傳，標榜低風險高回報，誘使市民投資虛擬貨幣。證監會在 2022年接獲投訴發警告聲明後，JPEX將提取加密貨幣的手續費提高，有用戶無法提款，JPEX涉嫌將客戶的資產轉走，並透過大量加密貨幣錢包進行清洗。由於JPEX一直沒有公司或個人承認是它的真正主事人，警方向大量受害投資者錄取口供，分析大量文件，對大量電子設備進行檢測分析，查找幕後主腦，並確定各涉案人士角色。警方也首次引用首次引用《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》中，第53ZRG條「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行」作出檢控。

立法會於2022年12月通過 《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集（修訂）條例草案》，以加強香港的打擊洗錢及恐怖分子資金籌集制度，並就虛擬資產活動制訂整全而平衡的監管框架以保障投資者，從而鞏固香港的國際金融中心地位。該條例在2023年第二季分階段生效。

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》第5B部份「關於規管涉及虛擬資產的活動」，當中第53ZRG條欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行規定，任何人為誘使另一人訂立旨在取得、處置、認購或包銷任何虛擬資產的協議，而作出任何欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處罰款100萬元及監禁7年；或一經循簡易程序定罪，可處第6級罰款（10萬元）及監禁6個月。

本案的關是涉案人有無作出「欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述」，誘使他人投資虛擬資產。

有關條例涉及的欺詐（Fraud)罪行，在香港是一種嚴重的刑事罪行，欺詐的定義是指故意欺騙他人以非法獲取利益或使他人蒙受損失。

而欺詐包括下列原素：
1.欺詐性的犯罪行為：例如虛假陳述、隱瞞事實或偽造文件。
2.犯罪意圖：行為人故意使他人受損或自己獲利。
3.實際後果：導致受害人蒙受損失或行為人獲得利益。

JPEX涉嫌欺詐案涉及的金額龐大，受害人眾多，更涉及全新的虛擬資產詐騙活動，令案件審訊倍受關注。