作者:李法言
在香港這個寸土寸金的地方，你可能聽過有人「霸佔」土地多年後成功取得業權的故事。這種看似不可思議的情況，其實是法律容許的「逆權侵佔」（adverse possession)，俗稱為霸地。究竟「逆權侵佔」在何種情景下可以發生？什麼情況下霸地者能反客為主呢？
逆權侵佔的核心邏輯相當特別，它允許長期佔用土地的人在一定條件下取得該地的合法業權。這種法律的理念是爲了避免土地被長期閒置的同時促使業主積極管理自己的物業。香港的逆權侵佔法律結合了普通法和成文法《時效條例》，形成了一套獨特的運作機制。
要理解逆權侵佔，首先要掌握「時間」這項關鍵因素。根據《時效條例》，不同類型的土地有不同的時效要求。對於私人土地，只需連續佔用12年，就可能取得業權；而政府土地的門檻則要連續佔用60年，這也解釋了為什麼較少聽到有人成功侵佔官地的新聞。這裡的「連續佔用」概念非常重要，在Kan Yau Shan v Mo Yiu Mut [2018] HKCFI 1923一案中，法院明確指出在「連續佔用」期間，出現任何形似的中斷，比如業主突然回來築起圍牆，都會令佔用時間停止，須要在佔用再繼續時「重新計時」。
光是在「霸住」還不夠，法律對「佔用土地」的定義有著嚴格的要求。首先必須證明「事實佔有」，這不是簡單的「路過」或「偶爾使用」，而是要像真正主人一樣控制該土地（Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452）。法院會審查是否有具體的行為表現，例如圍起鐵絲網、耕種作物、出租獲利，甚至繳納差餉等。有趣的是，佔有權可以「世代相傳」，曾有案例顯示，只要中間沒有任何間斷，後輩甚至可以「繼承」祖父的佔用時長（Ricas Properties Ltd v. Armed Forces Trading Co Ltd[2010] HKEC 1696）。
更關鍵的是要證明本人有「佔有意圖」，必須表現出「把土地當成自己」的態度（Littledale v Liverpool College [1900] 1 Ch 19）。例如加裝門鎖不讓他人（包括原業主）進入、明確拒絕向原業主交租、在政府查詢時聲稱擁有業權等行為。反之，如果曾表示「願意付租金」或與業主協商買地，就可能被視為「承認業主權利」，導致前功盡棄。
對於業主來說，法律並非完全偏袒霸地者。只要業主做到定期巡查土地、設置圍欄標示或採取法律行動中的任何一點，就能有效保住業權。值得注意的是，業主是否知道該地正被侵佔並不影響「逆權侵佔」的時效計算（Topplan Estate Ltd v. Townley [2005] 1 EGLR 90）。也就是說，即使業主長期居於海外，只要佔用人符合條件，業主照樣可能失去土地。
逆權侵佔制度常引發道德爭議，有人認為這是獎勵非法佔地行為，也有人主張它能有效利用閒置資源，但重點不應該在道德上的評價，而是嚴格審查該案是否符合法律上「逆權侵佔」的要求。業主應該定期檢查名下土地，不要等到失去才後悔；同時佔用人若想主張權利，必須系統性保存「佔有」的證據。
總的來說，逆權侵佔是一個平衡各方利益的複雜法律制度。它既為長期閒置土地提供了再利用的可能，也促使土地擁有者更加積極的使用土地，而對於香港這樣土地資源稀缺的城市而言，這套機制的存在，有其特殊和必要的社會意義和現實考量。
法律ABC
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