逆權侵佔：長期霸佔土地真能變成合法擁有人？

作者:李法言

在香港這個寸土寸金的地方，你可能聽過有人「霸佔」土地多年後成功取得業權的故事。這種看似不可思議的情況，其實是法律容許的「逆權侵佔」（adverse possession)，俗稱為霸地。究竟「逆權侵佔」在何種情景下可以發生？什麼情況下霸地者能反客為主呢？

逆權侵佔的核心邏輯相當特別，它允許長期佔用土地的人在一定條件下取得該地的合法業權。這種法律的理念是爲了避免土地被長期閒置的同時促使業主積極管理自己的物業。香港的逆權侵佔法律結合了普通法和成文法《時效條例》，形成了一套獨特的運作機制。

要理解逆權侵佔，首先要掌握「時間」這項關鍵因素。根據《時效條例》，不同類型的土地有不同的時效要求。對於私人土地，只需連續佔用12年，就可能取得業權；而政府土地的門檻則要連續佔用60年，這也解釋了為什麼較少聽到有人成功侵佔官地的新聞。這裡的「連續佔用」概念非常重要，在Kan Yau Shan v Mo Yiu Mut [2018] HKCFI 1923一案中，法院明確指出在「連續佔用」期間，出現任何形似的中斷，比如業主突然回來築起圍牆，都會令佔用時間停止，須要在佔用再繼續時「重新計時」。

光是在「霸住」還不夠，法律對「佔用土地」的定義有著嚴格的要求。首先必須證明「事實佔有」，這不是簡單的「路過」或「偶爾使用」，而是要像真正主人一樣控制該土地（Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452）。法院會審查是否有具體的行為表現，例如圍起鐵絲網、耕種作物、出租獲利，甚至繳納差餉等。有趣的是，佔有權可以「世代相傳」，曾有案例顯示，只要中間沒有任何間斷，後輩甚至可以「繼承」祖父的佔用時長（Ricas Properties Ltd v. Armed Forces Trading Co Ltd[2010] HKEC 1696）。

更關鍵的是要證明本人有「佔有意圖」，必須表現出「把土地當成自己」的態度（Littledale v Liverpool College [1900] 1 Ch 19）。例如加裝門鎖不讓他人（包括原業主）進入、明確拒絕向原業主交租、在政府查詢時聲稱擁有業權等行為。反之，如果曾表示「願意付租金」或與業主協商買地，就可能被視為「承認業主權利」，導致前功盡棄。

對於業主來說，法律並非完全偏袒霸地者。只要業主做到定期巡查土地、設置圍欄標示或採取法律行動中的任何一點，就能有效保住業權。值得注意的是，業主是否知道該地正被侵佔並不影響「逆權侵佔」的時效計算（Topplan Estate Ltd v. Townley [2005] 1 EGLR 90）。也就是說，即使業主長期居於海外，只要佔用人符合條件，業主照樣可能失去土地。

逆權侵佔制度常引發道德爭議，有人認為這是獎勵非法佔地行為，也有人主張它能有效利用閒置資源，但重點不應該在道德上的評價，而是嚴格審查該案是否符合法律上「逆權侵佔」的要求。業主應該定期檢查名下土地，不要等到失去才後悔；同時佔用人若想主張權利，必須系統性保存「佔有」的證據。

總的來說，逆權侵佔是一個平衡各方利益的複雜法律制度。它既為長期閒置土地提供了再利用的可能，也促使土地擁有者更加積極的使用土地，而對於香港這樣土地資源稀缺的城市而言，這套機制的存在，有其特殊和必要的社會意義和現實考量。

法律ABC

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作者:李法言

警方終於就兩年前爆煲的虛擬資產交易平台JPEX涉嫌詐騙案，正式向16名被捕人士落案起訴，是香港首次起訴如此大型的虛擬資產騙案。

此案其中一個特點，是涉及被騙款項多達16億港元，目前警方凍結相關款項約2億多元。另一特點是涉案人數眾多，按警方所公布的數字，已拘捕80人（當中有16人已被正式起訴），凸顯案件的嚴重以及複雜性，因為追查虚擬資產及相關犯罪資金的流向相當困難，令搜證及檢控時間變得非常漫長。

案中其中一個被告是名人林作，他是16位被警方商罪科落案起訴的被告人之一，但16人的控罪其實不盡相同，其中林作被控在2023年4月1日才生效的「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」罪，此罪行是2022年才在立法會通過的新法例訂立的罪名，一經定罪最高刑罰為監禁7年及罰款100萬元。不過林作同時被控欺詐罪、洗黑錢等多宗罪行，那些罪名如入罪最高刑罰高達14年，遠高於「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」一罪，因此、案件須由由區域法院移送至高等法院審理。雖然欺詐罪或串謀詐騙罪的最高刑罰為14年，但法官一般會按不同情況考慮量刑，例如涉及的金額、受害人損失程度、受害人數量以及對整體社會的影響等因素。過往干犯欺詐或串謀詐騙罪的案例，被判超過7年的情況極為罕見。

這宗以投資虛擬貨幣詐騙案，可追溯至JPEX在2020年初成立，利用大量廣告，網紅KOL等宣傳，標榜低風險高回報，誘使市民投資虛擬貨幣。證監會在 2022年接獲投訴發警告聲明後，JPEX將提取加密貨幣的手續費提高，有用戶無法提款，JPEX涉嫌將客戶的資產轉走，並透過大量加密貨幣錢包進行清洗。由於JPEX一直沒有公司或個人承認是它的真正主事人，警方向大量受害投資者錄取口供，分析大量文件，對大量電子設備進行檢測分析，查找幕後主腦，並確定各涉案人士角色。警方也首次引用首次引用《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》中，第53ZRG條「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行」作出檢控。

立法會於2022年12月通過 《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集（修訂）條例草案》，以加強香港的打擊洗錢及恐怖分子資金籌集制度，並就虛擬資產活動制訂整全而平衡的監管框架以保障投資者，從而鞏固香港的國際金融中心地位。該條例在2023年第二季分階段生效。

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》第5B部份「關於規管涉及虛擬資產的活動」，當中第53ZRG條欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行規定，任何人為誘使另一人訂立旨在取得、處置、認購或包銷任何虛擬資產的協議，而作出任何欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處罰款100萬元及監禁7年；或一經循簡易程序定罪，可處第6級罰款（10萬元）及監禁6個月。

本案的關是涉案人有無作出「欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述」，誘使他人投資虛擬資產。

有關條例涉及的欺詐（Fraud)罪行，在香港是一種嚴重的刑事罪行，欺詐的定義是指故意欺騙他人以非法獲取利益或使他人蒙受損失。

而欺詐包括下列原素：
1.欺詐性的犯罪行為：例如虛假陳述、隱瞞事實或偽造文件。
2.犯罪意圖：行為人故意使他人受損或自己獲利。
3.實際後果：導致受害人蒙受損失或行為人獲得利益。

JPEX涉嫌欺詐案涉及的金額龐大，受害人眾多，更涉及全新的虛擬資產詐騙活動，令案件審訊倍受關注。