逆權侵佔：長期霸佔土地真能變成合法擁有人？

作者:李法言

在香港這個寸土寸金的地方，你可能聽過有人「霸佔」土地多年後成功取得業權的故事。這種看似不可思議的情況，其實是法律容許的「逆權侵佔」（adverse possession)，俗稱為霸地。究竟「逆權侵佔」在何種情景下可以發生？什麼情況下霸地者能反客為主呢？

逆權侵佔的核心邏輯相當特別，它允許長期佔用土地的人在一定條件下取得該地的合法業權。這種法律的理念是爲了避免土地被長期閒置的同時促使業主積極管理自己的物業。香港的逆權侵佔法律結合了普通法和成文法《時效條例》，形成了一套獨特的運作機制。

要理解逆權侵佔，首先要掌握「時間」這項關鍵因素。根據《時效條例》，不同類型的土地有不同的時效要求。對於私人土地，只需連續佔用12年，就可能取得業權；而政府土地的門檻則要連續佔用60年，這也解釋了為什麼較少聽到有人成功侵佔官地的新聞。這裡的「連續佔用」概念非常重要，在Kan Yau Shan v Mo Yiu Mut [2018] HKCFI 1923一案中，法院明確指出在「連續佔用」期間，出現任何形似的中斷，比如業主突然回來築起圍牆，都會令佔用時間停止，須要在佔用再繼續時「重新計時」。

光是在「霸住」還不夠，法律對「佔用土地」的定義有著嚴格的要求。首先必須證明「事實佔有」，這不是簡單的「路過」或「偶爾使用」，而是要像真正主人一樣控制該土地（Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452）。法院會審查是否有具體的行為表現，例如圍起鐵絲網、耕種作物、出租獲利，甚至繳納差餉等。有趣的是，佔有權可以「世代相傳」，曾有案例顯示，只要中間沒有任何間斷，後輩甚至可以「繼承」祖父的佔用時長（Ricas Properties Ltd v. Armed Forces Trading Co Ltd[2010] HKEC 1696）。

更關鍵的是要證明本人有「佔有意圖」，必須表現出「把土地當成自己」的態度（Littledale v Liverpool College [1900] 1 Ch 19）。例如加裝門鎖不讓他人（包括原業主）進入、明確拒絕向原業主交租、在政府查詢時聲稱擁有業權等行為。反之，如果曾表示「願意付租金」或與業主協商買地，就可能被視為「承認業主權利」，導致前功盡棄。

對於業主來說，法律並非完全偏袒霸地者。只要業主做到定期巡查土地、設置圍欄標示或採取法律行動中的任何一點，就能有效保住業權。值得注意的是，業主是否知道該地正被侵佔並不影響「逆權侵佔」的時效計算（Topplan Estate Ltd v. Townley [2005] 1 EGLR 90）。也就是說，即使業主長期居於海外，只要佔用人符合條件，業主照樣可能失去土地。

逆權侵佔制度常引發道德爭議，有人認為這是獎勵非法佔地行為，也有人主張它能有效利用閒置資源，但重點不應該在道德上的評價，而是嚴格審查該案是否符合法律上「逆權侵佔」的要求。業主應該定期檢查名下土地，不要等到失去才後悔；同時佔用人若想主張權利，必須系統性保存「佔有」的證據。

總的來說，逆權侵佔是一個平衡各方利益的複雜法律制度。它既為長期閒置土地提供了再利用的可能，也促使土地擁有者更加積極的使用土地，而對於香港這樣土地資源稀缺的城市而言，這套機制的存在，有其特殊和必要的社會意義和現實考量。

法律ABC

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

作者:李法言

講到公司和其股東的分別，有限公司的股東不用負上公司債務的責任，就不能不講公司有獨立法人地位（separate legal personality)，公司原則上被視為與其成員分離的獨特實體，因此，公司是具有獨立法人地位的企業，擁有獨立於其成員和董事的一系列權利和責任。

這種分離賦予公司可以用自己的名義擁有財產、簽訂合約、承擔債務、提出法律訴訟，或接受法律訴訟制裁，此項原則確立了公司作為獨立法人實體（separate legal entity)的地位。換句話說，公司有自己的法人地位，有別於公司各個成員的法律能力和義務。

講到公司有着自己的法人地位，就不能不提一單老案例Salomon v Salomon & Co Ltd（1897年）。這宗劃時代的案件，講到英國公司法的基本原則。案中主角阿爾弗雷德・所羅門（Alfred Salomon)是一位皮革商人，他將業務轉為有限公司叫「所羅門公司」，並將大部分股份轉讓給自己及其家人。但公司成立後，因生意失敗，債主權人向公司索償，但公司資產不足以償還債務，債權人試圖要求所羅門個人對公司的債務負責。

英國上訴法院最終裁定，所羅門公司是一個獨立的法人實體，所羅門公司與其股東（即所羅門先生本人）是兩個分開的法律主體。因此，所羅門先生對公司的債務毋須承擔個人責任。這一判決確立了公司獨立法人地位原則，該案引伸出公司被視為與其成員不同的實體，公司擁有獨立於其成員和董事的權利和責任。儘管所羅門公司實際上只是由所羅門先生一人控制，但上訴法院裁定該公司是一個獨立的法人實體。而判决強調了這樣一個原則：一旦公司符合成立的法律要求，它就作為一個獨立的實體合法存在，擁有自然人同樣的能力、權利、權力和特權。這種分離使得公司可以與自己的股東成員簽訂合約並進行互動。「獨立實體原則」使公司能夠與其董事和股東作為不同的法律實體簽訂合約。

就如另一宗英國樞密院案例 Lee v Lee’s Air Farming (1860)表明，一家公司可以與其董事和股東簽訂合同，即使他們其實是同一個人，也承認他們是獨立的法人實體。

在另一宗英國案件Macaura v Northern Assurance Ltd (1925年)，主要涉及保險和財產權的問題。馬嘉華(Macaura)擁有一家公司，該公司購買了大量木材，並為這些木材投保。馬嘉華個人擁有的公司股票但並不包括這些木材的所有權，因為木材屬公司所有，而不是屬於馬嘉華本人。木材在運輸過程中遭遇火災燒毀，馬嘉華向保險公司索賠，但保險公司拒絕支付，理由是馬嘉華不是木材的合法所有者。法院裁定馬嘉華無權向保險公司索賠，因為他本人並不是木材的擁有者。根據公司法，只有公司本身才能對其財產進行索賠，而馬嘉華作為股東並不擁有直接的索賠權利。此案件確立了商業保險中的一個重要原則，即保險索賠的權利僅限於財產的合法所有者。

Salomon v Salomon & Co Ltd案不僅是公司法的一個里程碑，還在商業運作中引入了重要的法律原則。確立公司獨立法人地位，為企業所有者創造了一個相對安全的環境，鼓勵了創新和投資。然而，這一制度可能導致一些不良濫用，例如借公司有限責任來逃避擁有人應負的責任。因此，隨著時間的推移，法律也需要不斷修改更新，以防濫用，確保商業活動公平進行。