作者:李法言
香港樓價高企眾所皆知，樓宇買賣往往是普通人一生中最重大的財務決定，而樓宇內的動產或不動產究竟如何界定，是歸舊業主所擁有還是歸新買家？
你可能聽過這樣的爭議：房屋交易時，買賣雙方為了牆上的畫框或固定在牆壁上的空調設備爭得面紅耳赤。這些看似瑣碎的物品，背後卻涉及財產法中一個重要的概念——動產(chattel )與不動產的「固定附著物」(fixture)的區別。究竟什麼是動產？什麼又是不動產附著物？
動產與不動產的固定附著物的區分關鍵在於該物與土地的關係。簡單來說，動產是可以自由移動、不依附於土地的財物，例如屋內的桌椅；而不動產的固定附著物則被視為土地的一部分，土地是不動產，隨土地所有權轉移，例如固定 附著在土地上的浴缸，就是物業的一部份。這一區分的意義重大，因為在房產交易中，除非合同另有約定，不動產的固定附著物會自動歸屬新業主，而動產則可由原主業主帶走。
要判斷那些財物是動產還是不動產的固定附著物，法院通常採用「兩階段測試法」，即「附著程度」與「附著目的」。
這套標準源於普通法，通過案例不斷完善，成為解決財產爭議的利器。在Holland v Hodgson (1872)一案中，法院明確指出，判斷的關鍵在於物體與土地的物理聯繫，以及其被固定的目的。只有當這兩個條件都指向「與土地一體」時，物體才會被認定為不動產的附著物。
先說第一道關卡「附著程度」。法院會審查物體與土地的物理連接方式——是牢牢固定，還是隨手可搬？在Hamp v Bygrave (1983)案中，法院指出，即使附著程度輕微，例如一幅釘在牆上的畫框，只要有固定行為，就可能被視為不動產的附著物。但如果物體僅靠自身重量放置在土地上，例如一個未固定的花盆，通常會被判定為動產。
相比起附著程度，「附著目的」在現代法律中往往更具決定性。這一測試關注物體被固定的意圖——是為了永久改變土地功能，還是僅為臨時使用？判斷的重點不在於安裝者的主觀想法，而是物體是否客觀上為土地的長期功能服務。在Hellawell v Eastwood(1851)案中，法院區分了「永久性改善」與「臨時性使用」，只有「永久性改善」才構成不動產附著物。例如，嵌入牆體的空調系統通常被視為改善建築的固定設施，而隨手掛在釘上的裝飾畫則不然。物體的設計用途也至關重要，某些畫作儘管在物理上易於拆除，但因融入建築的整體設計而被認定為不動產附著物（D’Eyncourt v Gregory(1866)）。相反，有時候即使畫作固定懸掛於牆面，若其附著目的僅為裝飾性展示（而非實質提升不動產價值），仍應歸類為動產（Leigh v Taylor(1902)），業主賣樓後仍可拿走。
對於業主來說，提前在樓宇買賣合同中列明物品的性質，那些東西業主可以帶走，那些不可以，就能有效避免爭議。對於買家或租客，則需仔細檢查物體的固定方式與用途，以免日後權利受損。值得一提的是，這一區分的標準並非一成不變，而是因案例與情境靈活調整。例如，隨著科技進步，空調系統等現代設備的定性越來越依賴「附著目的」來決定，而非單純的是否牢牢地「物理固定」。
總的來說，動產與不動產附著物的區分是一個兼顧公平與效率的法律機制。在香港這樣土地資源貴重的城市，附著物也可能有高價值，這套制度的靈活應用顯得尤為重要。掌握這些方面的認知，無論是買樓、賣樓或租樓時，都能讓你在交易的過程中多一份底氣。
法律ABC
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黎智英被裁定2項「串謀勾結外國勢力」及1項「串謀發佈煽動刊物」罪成，國安法指定法官杜麗冰去年12月15日庭上讀出判詞時明言，黎智英長年對中國心懷怨恨，不論是《國安法》生效前後，藉口協助港人，但唯一意圖是要推動美國對中國實施制裁，令中共倒台，即使最終要犧牲中國人民、香港人的利益也在所不惜，情況就如有美國公民以協助加州為幌子，請求俄羅斯助推翻美國政府。縱然被捕還押期間，仍堅持如常營運《蘋果日報》，利用《蘋果》作為傳播、推行其政治理念的平台。
究竟黎智英「反中」的決心有多大？判詞剖析了其性格、心路歷程和價值觀，指黎本身親西方價值，視在中共治下的中國崛起，是對美國為首的世界秩序構成威脅，認為西方世界應聯合一起來對抗中國，而「終局之戰」（end game)是改變中共的政權，要將中共的價值改為西方那一套，並抗衡中國在亞洲和世界其他地方的影響力，希望「中共倒台」；試圖透過他的外國人脈，以影響外國對中央及香港特區的政策，並利用《蘋果》和個人影響力，實施一個持續的反政府計劃，目的是削弱中央及特區政府及其機關的合法性或權威，損害中央人民政府、香港特區政府與香港人民之間的關係。
判詞強調，黎智英並非因其政治立場受審，他有權持有任何政治觀點，但若他有意將這些想法付諸行動，並以違法方式行事，情況便不同。
判詞分析了黎智英串謀的持續性時，特別提到其性格（Character）。法庭留意到，自從《國安法》生效後，黎停止了直接明確請求制裁的行動，也看到《蘋果》高層也作出相應措施。但從黎對其個人背景的自述，及在《國安法》生效前後不同場合的公開表述，都顯示了他不是輕易放棄的人。
判詞引述了《壹傳媒》前行政總裁張劍虹指，黎在2014年佔中事件後，更重視報道社會運動和政治事件，利用《蘋果》鼓勵追求民主、上街反抗，令《蘋果》變成一份「對抗中央的報紙」。
黎在《蘋果》的專欄「成敗樂一笑」、網上直播訪談節目《Live Chat with Jimmy Lai》、接受外媒訪問等內容均可看到，黎一直思考美國可用甚麼籌碼對抗中國，如聘請美國前軍方要員，為台灣蔡英文作諮詢服務；又如2020 年 6 月因一宗刑事恐嚇案件要申請撤銷出境限制，要求助手 Mark Simon 安排他赴美與高官會面，更隱瞞其赴美真正目的，以探孫女為借口，所幸其申請未獲批准。
文章對中央及特區政府存敵意及偏見
控方在開案陳詞中提及，共有161篇文章涉串謀發佈煽動刊物的指控，這些文章來自黎的專欄、《蘋果》社論及論壇、及黎的網上直播節目，法庭已仔細全面審查相關證據，並考慮相關社會背景，發現它們普遍且持續表現出對中共、中央政府和特區政府的嚴重敵意和偏見。
例如把中共、中央政府、特區政府和警察描繪成意圖傷害香港市民的敵人；官員不僅受嚴厲批評，還成為嘲諷和貶損的目標，以引發公眾對他們的仇恨和蔑視，如稱時任行政長官林鄭月娥為「邪惡」，稱警察為「黑警」等。即使在2019年10月《逃犯條例》撤回後，仍籲市民公開抵制特區政府；在《國安法》頒佈前，又公開要求對特區政府高官實施制裁，《蘋果》論壇版主管兼主筆楊清奇撰寫的社論就是明顯例子；《國安法》頒布後，仍有一些間接但易於理解的表達，希望實施制裁。
判詞舉出部分文章，包括黎於2020年1月撰寫的「請站出來保住最後防線」、「捍道德抗極權 全球人人有責」；同年2月的「現代人不是西方文明機制外生存的動物」、「武漢瘟疫 中共喪鐘」；同年4月的「專橫暴政打壓 我們氣魄不滅」、5月的「無賴在摧毀香港法治」、7月的「時間就是武器」 、8月的「大時代快將來臨」等。
還有《蘋果》的新聞報道，包括2020年5月的「林鄭反議會 市民反黑警 誓不兩立」、「播毒殺港 中共邪惡 世界埋單」、6月的「制裁人權惡棍是釜底抽薪」、7月的「中共的打壓與制裁不足畏」、2021年1月的「政府目標是武肺清零還是自由清零？」 等。
《蘋果》論壇版文章一包括2020年5月的「中港走回文革與冷戰之路」、6月的「攬炒的最佳時機」、7月的「美國會制裁林鄭月娥嗎?」、8月的「夜行人吹口哨」等。
法庭認為，以上文章均屬客觀煽動性文章，其寫作目的在於煽動仇恨及蔑視，並煽動民眾對特區政府的不滿。
要制衡中國在世界影響力
法庭又認定，黎智英完全知悉《蘋果》社論版和論壇刊登的涉案文章，因黎是《蘋果》實際掌舵人，對報紙運營深度參與，黎亦同意刊登那些與其政治立場相符的文章。黎一直利用其報紙傳播和推行其政治議程，因他想維持反政府抗爭運動，可從黎親撰的專欄文章得到印證，如《2020年，與和平與勇敢的精神一起前進》，文章發表於2020年1月5日，即在《國安法》生效後，文中黎要求赦免那些「英勇的抗爭者」。
判詞亦指，黎對《蘋果》的編採方針和立場有著深遠影響，故法庭認為必須從黎的政治立場來解讀這些文章。法庭認為，黎利用《蘋果》來推行其反華議程，將中國崛起視為對以美國為主導的世界秩序的威脅，認為西方世界應團結起來對抗中國。
判詞總結指，黎的最終目標是改變中共政權，執著於將中共價值觀轉變為西方價值觀，以制衡中國在亞洲乃至世界的影響力，指黎的「終局之戰」是推翻中共（D1’s end game was to change the regime of the CCP），其主要目標是爭取美國和西方世界的支持，以破壞中共穩定，試圖透過與外國人士的關係來影響對香港或中國的外交政策。
《國安法》生效前 公開呼籲制裁
判詞認為，毫無疑問，在《國安法》生效前，黎一直透過《蘋果》的採訪報道，其個人Twitter帳號開展其呼籲制裁的行動；又在外媒發表文章及接受訪問，公開呼籲制裁中央和特區政府高官，事實上，黎在其證詞中也承認這一點。據《蘋果》高層以從犯證人身份的證詞，毫不懷疑《蘋果》管理層明知故犯地參與公開呼籲制裁的行動，即要求實施制裁的協議，而黎智英是該協議的幕後策劃者。
法庭特別提到陳沛敏的證詞，早在2020年5月，《國安法》的相關消息已經傳出，黎透過WhatsApp訊息對《國安法》的細節表示「震驚」，並形容其「嚴苛得令人髮指」，更告訴張劍虹需制定一個有效應對策略，不應「魯莽行事」，黎也同時告訴負責管理其Twitter帳號的李兆富（Simon Lee)，倡導制裁「可能太危險」，因當局會將其視為「顛覆或串謀」，故法庭毫不懷疑黎是了解《國安法》所規定的「串謀」罪名。
判詞引述了黎的一段「心路歷程」，2020 年 8 月 18 日、黎首次被捕獲釋不久，他在 Live Chat 表示：「我快 73 歲了，我幾乎肯定會坐牢，我不知道他們會不會將我釋放⋯我沒期望能保釋⋯很自然地，我做了我所做的事，這一定是我的性格，而我的性格就是命運」。法庭認為，根據黎對其個人經歷的描述，以及在《國安法》頒布前後多次公開表態，他把自己塑造成一個對某些事情有堅定信念、不輕易放棄的人。
《國安法》生效後隱晦表達反華立場
但法庭注意到，自2020年7月1日《國安法》生效後，黎本人不再直接或明確提出任何制裁要求，《蘋果》管理層也曾試圖降低《蘋果》編採部違反《國安法》的風險。惟黎卻繼續表達反華立場，只是採取更間接和微妙的策略，收斂了激烈的言辭 （by adopting a more indirect and subtle strategy and by toning down his rhetoric）。
判詞列出多項相關證據，包括2020年7月1日，《蘋果》頭版報道《惡法生效 兩制蓋棺》；同年7月4日，該報發表一周熱點文章《國際棋盤上的香港》；《蘋果》發表兩篇黎撰寫的文章《時間就是武器》、《大時代快將來臨》。
而在《國安法》實施一周後，法庭認為黎在網上直播訪談節目的每一集都滲入了反華立場。如黎在2020年7月15日透過Mark Simon發給時任美國國務卿蓬佩奧助手Mary Kissel的訊息，要求撤銷香港的特殊地位。
黎的個人Twitter亦試圖在「灰色地帶」運作，採取隱晦、微妙方式來降低法律風險，但這種改變僅僅體現在形式上，而非實質上。
至於黎如何隱晦請求制裁，判詞舉例，如在訪談節目中，黎指「中國雖然沒有直接侵略其他國家，但中國利用它的獨裁者價值觀去破壞國際事務及商業規則，這比直接入侵更可怕⋯⋯如果我們不改變中國，就將被中國改變⋯⋯美國現在是在單獨對抗，當德國、歐盟、澳洲、加拿大等意識到無法靠自身抗衡中國時，就會加入美國的聯盟⋯⋯。」
法庭認為，黎在多集節目中都將中國描述為西方世界的敵人，並向美國及其盟友提出隱晦請求，希望他們共同行動，對中國施加技術禁運；又如2020年8月8日的推文，黎支持當時美國財政部根據行政命令對11名中國和香港特區官員實施制裁。
Mark Simon助「攬炒團隊」加入反華組織
此外，判詞亦指，黎智英在《國安法》生效前後都知道「攬炒團隊」的李宇軒、陳梓華和劉祖廸參與國際游說，因黎密切關注美國國會有關香港和中國事務的動向，並由Mark Simon做其「耳目」，匯報「攬炒團隊」的游說行動，包括李宇軒2019年12月訪美之行；黎又在台北會面時，叫陳梓華和劉祖廸與外國的「枱底人」建立聯繫，提及需團結不同板塊，包括議會、國際和街頭三條戰線，才達到「支爆」，即中國經濟和政權的崩潰。
判詞提到，陳梓華與黎智英的第六次會面時，陳提出對《國安法》的擔憂，並表示所有人應停止推動制裁，但黎說《國安法》只是「雷聲大雨點小」，並會以身作則，透過不同媒介呼籲制裁和爭取關注，叫陳也這樣做，反映黎仍堅定不移支持繼續請求制裁的協議。
總括而言，黎智英在《國安法》前，公開、直接請求制裁，而在《國安法》後即使改為隱晦減低風險的方式進行，但仍僅限於形式，而非實質，其意圖並無改變，繼續推動制裁，由此反映其反中的決心。
