作者:李法言
香港樓價高企眾所皆知，樓宇買賣往往是普通人一生中最重大的財務決定，而樓宇內的動產或不動產究竟如何界定，是歸舊業主所擁有還是歸新買家？
你可能聽過這樣的爭議：房屋交易時，買賣雙方為了牆上的畫框或固定在牆壁上的空調設備爭得面紅耳赤。這些看似瑣碎的物品，背後卻涉及財產法中一個重要的概念——動產(chattel )與不動產的「固定附著物」(fixture)的區別。究竟什麼是動產？什麼又是不動產附著物？
動產與不動產的固定附著物的區分關鍵在於該物與土地的關係。簡單來說，動產是可以自由移動、不依附於土地的財物，例如屋內的桌椅；而不動產的固定附著物則被視為土地的一部分，土地是不動產，隨土地所有權轉移，例如固定 附著在土地上的浴缸，就是物業的一部份。這一區分的意義重大，因為在房產交易中，除非合同另有約定，不動產的固定附著物會自動歸屬新業主，而動產則可由原主業主帶走。
要判斷那些財物是動產還是不動產的固定附著物，法院通常採用「兩階段測試法」，即「附著程度」與「附著目的」。
這套標準源於普通法，通過案例不斷完善，成為解決財產爭議的利器。在Holland v Hodgson (1872)一案中，法院明確指出，判斷的關鍵在於物體與土地的物理聯繫，以及其被固定的目的。只有當這兩個條件都指向「與土地一體」時，物體才會被認定為不動產的附著物。
先說第一道關卡「附著程度」。法院會審查物體與土地的物理連接方式——是牢牢固定，還是隨手可搬？在Hamp v Bygrave (1983)案中，法院指出，即使附著程度輕微，例如一幅釘在牆上的畫框，只要有固定行為，就可能被視為不動產的附著物。但如果物體僅靠自身重量放置在土地上，例如一個未固定的花盆，通常會被判定為動產。
相比起附著程度，「附著目的」在現代法律中往往更具決定性。這一測試關注物體被固定的意圖——是為了永久改變土地功能，還是僅為臨時使用？判斷的重點不在於安裝者的主觀想法，而是物體是否客觀上為土地的長期功能服務。在Hellawell v Eastwood(1851)案中，法院區分了「永久性改善」與「臨時性使用」，只有「永久性改善」才構成不動產附著物。例如，嵌入牆體的空調系統通常被視為改善建築的固定設施，而隨手掛在釘上的裝飾畫則不然。物體的設計用途也至關重要，某些畫作儘管在物理上易於拆除，但因融入建築的整體設計而被認定為不動產附著物（D’Eyncourt v Gregory(1866)）。相反，有時候即使畫作固定懸掛於牆面，若其附著目的僅為裝飾性展示（而非實質提升不動產價值），仍應歸類為動產（Leigh v Taylor(1902)），業主賣樓後仍可拿走。
對於業主來說，提前在樓宇買賣合同中列明物品的性質，那些東西業主可以帶走，那些不可以，就能有效避免爭議。對於買家或租客，則需仔細檢查物體的固定方式與用途，以免日後權利受損。值得一提的是，這一區分的標準並非一成不變，而是因案例與情境靈活調整。例如，隨著科技進步，空調系統等現代設備的定性越來越依賴「附著目的」來決定，而非單純的是否牢牢地「物理固定」。
總的來說，動產與不動產附著物的區分是一個兼顧公平與效率的法律機制。在香港這樣土地資源貴重的城市，附著物也可能有高價值，這套制度的靈活應用顯得尤為重要。掌握這些方面的認知，無論是買樓、賣樓或租樓時，都能讓你在交易的過程中多一份底氣。
法律ABC
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
作者:李法言
在日常生活中，大家都有機會遇到一種情景，有人疏忽而導致其他人受傷或受損而需要索償，但究竟法律責任誰屬，疏忽是民事侵權法(Tort)中的一重要內容。
而有關疏忽的最經典案例就是Donoghue v Stevenson (1932)，案中大法官Atkin 就以此案定立疏忽要負責的「鄰居原則」（neighbour principle)，釐清誰人對受損者須要背負「照顧責任」（duty of care)。
Donoghue夫人的朋友從一家咖啡店為她買了一樽薑啤給她，當她飲了一半後，赫然發現樽內有一隻已腐爛的蝸牛，她感到不適。如果Donoghue 夫人自己買薑啤，她是締結合約的一方，就可按合約法索償。但薑啤不是她購買的，她不是合約一方，不能追究薑啤製造商違反合約，就只能以侵權法的疏忽來追討了。
構成疏忽的元素是1. 有照顧責任，2.違反了照顧責任，3. 申索人和與訟人有足夠密切(proximity)的關係。
Donoghue 夫人認為，由於薑啤製造商Stevenson有疏忽（negligence)，薑啤製造商對她這個飲用者負有照顧責任，因此提出索償。上議院作出了判決，指製造商對Donoghue夫人負有不可或缺的照顧責任，因為製造商是可以合理預見飲用者會直接受它的行為影響（persons who are so closely and directly affected by my act that I ought reasonably to have them in contemplation as being so affected when I am directing my mind to the acts or omissions ），如果未能確保產品安全，就會對消費者造成傷害。並且消費者與產品之間也存在足夠密切的關係，因此薑啤製造商違反了照顧義務。此案確立了疏忽法律責任領域的重要原則，包括 「照顧責任」及「鄰居原則」。
案中的問題是「誰是我的鄰居?」（who is my neighbour)，即是問我對誰負有照顧的責任？雖然大法官 Atkin 已經作出精闢見解，但仍有不足之處，直至在Anns v. Merton LBC（1978）一案中，法庭在「誰是我的鄰居」提出了兩個層面測試（two-fold test) ，第一，原告與被告人雙方必須要有足夠的接近關係( proximity)，例如駕駛車輛的司機和途人有足夠接近關係，司機必須向途人負有照顧責任。他絕不可以因自己的不小心，而令途人受到損害。第二，便是從政策層面上考慮(policy considerations)，不能令索償人無限擴大，原因是法庭不希望見到一旦水閘打開(floodgate argument)後，出現訴訟一發不可收拾的現象，若單純以接近關係（proximity)作為追討損失的出發點，會令無數人被捲入訴訟官司之中，就要加以一定限制。最明顯的例子便是代表當事人出庭抗辯的大律師和律師，縱使大律師是與訴訟人有着密切的關係，一旦犯上疏忽，也不會因為當事人是他的鄰居而須要負上責任，因為受到律師的訟辯豁免原則(Advocate’s Immunity)這項策所保護。
在Anns v. Merton LBC(1978)一案中，原訴人Anns 買入由 Merton 市政府所負責興建的房屋，由於地基不良，出現結構問題導致樓宇嚴重損毀，原訴人Anns 認為地方政府作為負責樓宇建造的一方，對於建築安全性負有責任，因此提出起訴，法院認為地方政府在建造過程中對購買一方有照顧責任，因為他們的行為直接影響到居民的安全。
此宗案件擴闊了對「照顧責任」的解釋，特別是在公共機構的行為上，強調了公共機構執行職責時的責任，亦促進了對「照顧責任」的討論，對侵權法的發展產生了重要的影響。
