買樓時見到牆上有幅畫 業主最後可否拿走?

作者:李法言

香港樓價高企眾所皆知，樓宇買賣往往是普通人一生中最重大的財務決定，而樓宇內的動產或不動產究竟如何界定，是歸舊業主所擁有還是歸新買家？

你可能聽過這樣的爭議：房屋交易時，買賣雙方為了牆上的畫框或固定在牆壁上的空調設備爭得面紅耳赤。這些看似瑣碎的物品，背後卻涉及財產法中一個重要的概念——動產(chattel )與不動產的「固定附著物」(fixture)的區別。究竟什麼是動產？什麼又是不動產附著物？

動產與不動產的固定附著物的區分關鍵在於該物與土地的關係。簡單來說，動產是可以自由移動、不依附於土地的財物，例如屋內的桌椅；而不動產的固定附著物則被視為土地的一部分，土地是不動產，隨土地所有權轉移，例如固定 附著在土地上的浴缸，就是物業的一部份。這一區分的意義重大，因為在房產交易中，除非合同另有約定，不動產的固定附著物會自動歸屬新業主，而動產則可由原主業主帶走。

要判斷那些財物是動產還是不動產的固定附著物，法院通常採用「兩階段測試法」，即「附著程度」與「附著目的」。

這套標準源於普通法，通過案例不斷完善，成為解決財產爭議的利器。在Holland v Hodgson (1872)一案中，法院明確指出，判斷的關鍵在於物體與土地的物理聯繫，以及其被固定的目的。只有當這兩個條件都指向「與土地一體」時，物體才會被認定為不動產的附著物。

先說第一道關卡「附著程度」。法院會審查物體與土地的物理連接方式——是牢牢固定，還是隨手可搬？在Hamp v Bygrave (1983)案中，法院指出，即使附著程度輕微，例如一幅釘在牆上的畫框，只要有固定行為，就可能被視為不動產的附著物。但如果物體僅靠自身重量放置在土地上，例如一個未固定的花盆，通常會被判定為動產。

相比起附著程度，「附著目的」在現代法律中往往更具決定性。這一測試關注物體被固定的意圖——是為了永久改變土地功能，還是僅為臨時使用？判斷的重點不在於安裝者的主觀想法，而是物體是否客觀上為土地的長期功能服務。在Hellawell v Eastwood(1851)案中，法院區分了「永久性改善」與「臨時性使用」，只有「永久性改善」才構成不動產附著物。例如，嵌入牆體的空調系統通常被視為改善建築的固定設施，而隨手掛在釘上的裝飾畫則不然。物體的設計用途也至關重要，某些畫作儘管在物理上易於拆除，但因融入建築的整體設計而被認定為不動產附著物（D’Eyncourt v Gregory(1866)）。相反，有時候即使畫作固定懸掛於牆面，若其附著目的僅為裝飾性展示（而非實質提升不動產價值），仍應歸類為動產（Leigh v Taylor(1902)），業主賣樓後仍可拿走。

對於業主來說，提前在樓宇買賣合同中列明物品的性質，那些東西業主可以帶走，那些不可以，就能有效避免爭議。對於買家或租客，則需仔細檢查物體的固定方式與用途，以免日後權利受損。值得一提的是，這一區分的標準並非一成不變，而是因案例與情境靈活調整。例如，隨著科技進步，空調系統等現代設備的定性越來越依賴「附著目的」來決定，而非單純的是否牢牢地「物理固定」。

總的來說，動產與不動產附著物的區分是一個兼顧公平與效率的法律機制。在香港這樣土地資源貴重的城市，附著物也可能有高價值，這套制度的靈活應用顯得尤為重要。掌握這些方面的認知，無論是買樓、賣樓或租樓時，都能讓你在交易的過程中多一份底氣。

法律ABC

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

作者:李法言

警方終於就兩年前爆煲的虛擬資產交易平台JPEX涉嫌詐騙案，正式向16名被捕人士落案起訴，是香港首次起訴如此大型的虛擬資產騙案。

此案其中一個特點，是涉及被騙款項多達16億港元，目前警方凍結相關款項約2億多元。另一特點是涉案人數眾多，按警方所公布的數字，已拘捕80人（當中有16人已被正式起訴），凸顯案件的嚴重以及複雜性，因為追查虚擬資產及相關犯罪資金的流向相當困難，令搜證及檢控時間變得非常漫長。

案中其中一個被告是名人林作，他是16位被警方商罪科落案起訴的被告人之一，但16人的控罪其實不盡相同，其中林作被控在2023年4月1日才生效的「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」罪，此罪行是2022年才在立法會通過的新法例訂立的罪名，一經定罪最高刑罰為監禁7年及罰款100萬元。不過林作同時被控欺詐罪、洗黑錢等多宗罪行，那些罪名如入罪最高刑罰高達14年，遠高於「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產」一罪，因此、案件須由由區域法院移送至高等法院審理。雖然欺詐罪或串謀詐騙罪的最高刑罰為14年，但法官一般會按不同情況考慮量刑，例如涉及的金額、受害人損失程度、受害人數量以及對整體社會的影響等因素。過往干犯欺詐或串謀詐騙罪的案例，被判超過7年的情況極為罕見。

這宗以投資虛擬貨幣詐騙案，可追溯至JPEX在2020年初成立，利用大量廣告，網紅KOL等宣傳，標榜低風險高回報，誘使市民投資虛擬貨幣。證監會在 2022年接獲投訴發警告聲明後，JPEX將提取加密貨幣的手續費提高，有用戶無法提款，JPEX涉嫌將客戶的資產轉走，並透過大量加密貨幣錢包進行清洗。由於JPEX一直沒有公司或個人承認是它的真正主事人，警方向大量受害投資者錄取口供，分析大量文件，對大量電子設備進行檢測分析，查找幕後主腦，並確定各涉案人士角色。警方也首次引用首次引用《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》中，第53ZRG條「欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行」作出檢控。

立法會於2022年12月通過 《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集（修訂）條例草案》，以加強香港的打擊洗錢及恐怖分子資金籌集制度，並就虛擬資產活動制訂整全而平衡的監管框架以保障投資者，從而鞏固香港的國際金融中心地位。該條例在2023年第二季分階段生效。

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》第5B部份「關於規管涉及虛擬資產的活動」，當中第53ZRG條欺詐地或罔顧實情地誘使他人投資虛擬資產的罪行規定，任何人為誘使另一人訂立旨在取得、處置、認購或包銷任何虛擬資產的協議，而作出任何欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處罰款100萬元及監禁7年；或一經循簡易程序定罪，可處第6級罰款（10萬元）及監禁6個月。

本案的關是涉案人有無作出「欺詐的失實陳述或罔顧實情的失實陳述」，誘使他人投資虛擬資產。

有關條例涉及的欺詐（Fraud)罪行，在香港是一種嚴重的刑事罪行，欺詐的定義是指故意欺騙他人以非法獲取利益或使他人蒙受損失。

而欺詐包括下列原素：
1.欺詐性的犯罪行為：例如虛假陳述、隱瞞事實或偽造文件。
2.犯罪意圖：行為人故意使他人受損或自己獲利。
3.實際後果：導致受害人蒙受損失或行為人獲得利益。

JPEX涉嫌欺詐案涉及的金額龐大，受害人眾多，更涉及全新的虛擬資產詐騙活動，令案件審訊倍受關注。