歷史總是不斷重複，只是改換一下包裝而已。
恒隆老闆陳啟宗退休之前，喜歡每年在年報的《致股東函》中，講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道，「在當前的大環境下，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。」
或許這個警告，對恒大集團來說已經太遲了，因為恒大在2021年開始爆雷，結果最近香港高等法院頒令恒大清盤，許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團，在2017年攀上高峰，8年後轟然倒下。
陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事，第一個是關於他的家族。他是天津人，他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街，但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人，陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前，內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗，陳啟宗告訴他們，大約20年後，他們當中有60%的人會賺錢，其中5至10%會成為超級富豪，餘下那40%，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的20%就會破產。
當時內地房地產業剛剛開始興旺，那20多個內房商，沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說，遺憾的是，事實證明他本人當時是過於樂觀了，現在他們多數，甚至全部都破產了。
2017年，陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇，與十多位內地發展商同台演講，當被問及香港物業市場5年後（即2022年） 會否由內地公司主導時，現場人人都說會，唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是，「這提醒我們，一個人在牛市時，可以變得何等過份自信。」
恒大就是如此，主席許家印特別自信。多年前，網上流傳一條影片，許家印和自己的公司同事打籃球，許家印的球技相當一般，是單刀也不能入球那一種，但他帶波進攻時，他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣，立刻走開讓路，讓許老闆輕鬆進球，之後大拍手掌。這種企業氛圍，完全是老闆造成的，和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。
恒大當年的經營方式，就是「十個茶煲一個蓋」，買地回來，半年開發，一年銷售，由於恒大發債的成本超過10厘，資金成本很高，賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我，恒大只是賺「流水」，資金轉來轉去，不斷滾大銷售額，成為內地銷售第一大房企，然後就吹高股價，在資本市場賺錢。
阿爺早已看到這亂局，一早提出「房住不炒」的口號，在2020年開始提出「三條紅線」措施，將房企分為紅橙黃綠四檔，如果踏過三條紅線就是紅色檔，就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商，他還信心滿滿地告訴我，這些政策不管用，但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性，也有結構性，現在要小心房地產企業，特別是商業房產，不止遇上周期性的問題，還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下，再加上AI高速發展，企業未來會大量節省人手，即使上班人員也不一定需要在辦公室工作，商業地產的需求會大幅減少，所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環，就已經知道世界變了，他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊，也不是人人可以挺得過去，特別是以高負債進行投資，往往捱不過一個小小的波動。
正如陳啟宗所說，一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場，減少槓桿、甚至不用槓桿，是渡過周期的最佳方法。
盧永雄
在今年美國發動貿易戰聲中，中國經濟保持強大的韌性。國際貨幣基金組織(IMF)12月11日調高今年中國經濟增長預測至5%，明年增長調高至4.5%，分別較10月公布的《世界經濟展望報告》分別上調0.2個及0.3個百分點。
中國駐美國大使館亦在社交媒體發出帖文，話中國在過去5年即十四五規劃期間，經濟增長強勁，由2020年的14.7萬億美元，增長到今年估計有19.3萬億美元，5年增加4.6萬億美元，這個增量已等如世界第3大經濟體的經濟總量。
如今世界第3大經濟體是德國，即是中國5年就生一個德國經濟出來。中國這種發展速度，的確驚人。
在駐美大使館帖文之下，美國網友的評論也很有意思，有網友話，「章家敦說中國會在明年崩潰，不過他在超過一個世紀前已作出此預測，他在那本《中國即將崩潰》的名著中，預測中國在2011年崩潰。在此之後，章家敦每次都講他只是估早了一兩年。所以最好把中國大使館這幅圖傳給他。」
講起「中國崩潰論」崩潰，最近又看到一篇很有趣的文章。紐約大學上海分校特聘教授郭怡廣 (Kaiser Kuo)在英文通訊平台《意念快訊》(The ideas letter)上刊登的一篇文章，題為:《大清算：西方應該從中國學到什麼》。郭怡廣認為，以美國為首的西方國家一面鼓吹「中國崩潰論」，一面又大肆宣傳「中國威脅論」，這樣的矛盾體現了西方政客和知識份子的複雜心態：他們既無法接受又無法忽視中國在西方道路之外，獲得如此空前的發展與成就。
郭怡廣話，中國難以理解的驚人成就，包括減貧、發展、能源轉型等等。中國這些成就表明，無論西方對中國政治體制看法如何，當中國在許多方面取得非凡成功，當中國這個曾被認定落後的大國在可再生能源、人工智能和基礎設施等領域實現跨越式發展時，這樣對西方思想構成巨大挑戰。
美國曾相信「美國例外論」，認為國家之間有固有等級觀念。「美國例外論」意指美利堅合眾國地位獨特，獨一無二地以自由、個人主義、法律面前人人平等、自由放任資本主義等思想為建國基礎；國家穩定強盛，人民富裕幸福，外國無可比擬，在世界上引領捍衛自由潮流。
郭怡廣話，中國的成就系統性地動搖了「美國例外論」的根基，挑戰了各國要以西方作為規範、其他文明由此派生的國家等級觀念。它打破了多個曾經被深信不疑的教條，大家看到的新現實是：市場經濟未必需要自由民主；創新未必需要完全的政治自由；社交媒體未必能解放威權國家。
氣候變化問題清晰地映照出這場思想的大清算。面對氣候危機，人類的反應常常是否認和拖延；但中國不是這樣，中國本身就是一個「悖論」：她本來是最大碳排放國，但如今偏偏變成最大可再生能源建設者。這揭示了一個深刻啟示：本世紀的政治合法性可能更取決於「雜亂而緊逼情勢中的執行能力」，而非意識形態的純粹性。
郭怡廣話，中國展現這種績效式的合法性體現在多個維度：創造繁榮能力、大規模建設能力、壓力下的創新韌性、承受經濟脅逼的能力以及為全球挑戰調動資源的能力。在這些方面，中美之間的差異對比正越發難以忽視。這逼使我們思考：政治合法性是否必須兼具程式民主與治理效能？
郭怡廣話，美國當前的困境根源在於自身：戰爭泥潭、金融危機、政治極化、社會撕裂。美西方要停止坐待崩潰，必須認識到中國體系運行有效、成就顯著。等待中國失敗不是戰略，而是逃避現實。要擁抱多元的現代性，明白現代性不再是西方專屬。
既然西方學者都有反思，香港亦應反思。
我們在2021年開始完善政制，2022年新制度開始逐步運行，如今只過了3年，只是開始而非終結。在新制度剛剛運作之時，自然未夠暢順，自然會出現這樣或那樣的問題。這並非新制度的問題，這反而是舊制度殘留的問題，例如執行官員避事，就是這過去過份政治化的壓力，逼出公務員的「少做少錯」思想，最好「你睇我唔到」。這不是新制度缺乏監督的問題，這反而是舊制度過度監督的問題。
郭怡廣提到，政治合法性必須兼具程式民主與治理效能。
過去香港反對派單方面追求極致的程式民主，他們只是「美國例外論」的死忠信徒而已。如何在一定程度的程式民主基礎上，提高政府的治理效能，才是我們需要解決的問題。想重新提高程式民主，似乎解錯題了。
盧永雄
