歷史總是不斷重複，只是改換一下包裝而已。
恒隆老闆陳啟宗退休之前，喜歡每年在年報的《致股東函》中，講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道，「在當前的大環境下，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。」
或許這個警告，對恒大集團來說已經太遲了，因為恒大在2021年開始爆雷，結果最近香港高等法院頒令恒大清盤，許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團，在2017年攀上高峰，8年後轟然倒下。
陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事，第一個是關於他的家族。他是天津人，他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街，但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人，陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前，內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗，陳啟宗告訴他們，大約20年後，他們當中有60%的人會賺錢，其中5至10%會成為超級富豪，餘下那40%，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的20%就會破產。
當時內地房地產業剛剛開始興旺，那20多個內房商，沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說，遺憾的是，事實證明他本人當時是過於樂觀了，現在他們多數，甚至全部都破產了。
2017年，陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇，與十多位內地發展商同台演講，當被問及香港物業市場5年後（即2022年） 會否由內地公司主導時，現場人人都說會，唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是，「這提醒我們，一個人在牛市時，可以變得何等過份自信。」
恒大就是如此，主席許家印特別自信。多年前，網上流傳一條影片，許家印和自己的公司同事打籃球，許家印的球技相當一般，是單刀也不能入球那一種，但他帶波進攻時，他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣，立刻走開讓路，讓許老闆輕鬆進球，之後大拍手掌。這種企業氛圍，完全是老闆造成的，和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。
恒大當年的經營方式，就是「十個茶煲一個蓋」，買地回來，半年開發，一年銷售，由於恒大發債的成本超過10厘，資金成本很高，賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我，恒大只是賺「流水」，資金轉來轉去，不斷滾大銷售額，成為內地銷售第一大房企，然後就吹高股價，在資本市場賺錢。
阿爺早已看到這亂局，一早提出「房住不炒」的口號，在2020年開始提出「三條紅線」措施，將房企分為紅橙黃綠四檔，如果踏過三條紅線就是紅色檔，就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商，他還信心滿滿地告訴我，這些政策不管用，但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性，也有結構性，現在要小心房地產企業，特別是商業房產，不止遇上周期性的問題，還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下，再加上AI高速發展，企業未來會大量節省人手，即使上班人員也不一定需要在辦公室工作，商業地產的需求會大幅減少，所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環，就已經知道世界變了，他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊，也不是人人可以挺得過去，特別是以高負債進行投資，往往捱不過一個小小的波動。
正如陳啟宗所說，一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場，減少槓桿、甚至不用槓桿，是渡過周期的最佳方法。
盧永雄
一般人對恐怖襲擊的防範心都很低，往往到大型恐襲發生後，才知道危險原來這麼接近。
香港在2019年黑暴事件發生後，亦曾出現多宗恐襲事故，其中較大的兩宗案件已經審結，包括「光城者案」，一班中學生暴徒在尖沙咀的賓館內秘密製造TATP烈性炸藥炸彈。另一宗已審結的案件是「屠龍案」，3個不同的激進派別合流，意圖在當年12月民陣舉行遊行時，在灣仔鬧市引爆炸彈，實施恐襲。另外還有「醫院口岸爆炸案」，案中疑犯涉嫌製造炸彈在醫院和關口等公共場所引爆，案件仍未審結。
特首李家超為加強本港的反恐準備，在去年施政報告中宣布成立對恐襲的「三層防範機制」，包括第1層的行政長官反恐督導組，第2層的保安局局長反恐統籌組，和第3層的7個部門跨部門工作小組，協調統籌各決策局和部門推展反恐工作。除了保安局直接反恐外，民青局協助加強反恐教育宣傳；醫務衞生局、教育局和勞福局鼓勵醫務人員、教師和社工留意涉及恐襲個案，主動舉報；商經局加強涉恐物資的進出口管制。
這個3層防範機制，統籌協調各個部門進行反恐，大大提高了香港的反恐能力。今年8月13日，行政長官反恐督導組召開首次會議，除了檢討本地和環球的恐怖主義威脅形勢、制定特區政府未來的反恐策略之外，特首亦指示相關決策局和部門舉行跨部門的大型反恐演習，代號「勇光」的大型跨部門反恐演習今日（8月28日）在啟德郵輪碼頭進行，模擬這些大型重要基礎設施受襲時，各個部門如何快速統籌應對。
香港治安素來良好，直至2019年黑暴事件爆發之前，香港本地多年都沒有恐襲的個案。但環球形勢風起雲湧，近年起各地爆發的恐襲無日無之，除了伊斯蘭激進組織發動恐襲之外，亦開始有極右翼的勢力發動襲擊，例如2024年10月20日的德國馬格德堡聖誕市集襲擊案，受右翼極端主義組織影響的沙地裔男子駕車衝入市集，造成6人死亡200多人受傷。而中國也是恐襲的對象，去年10月，巴基斯坦俾路支省的分離主義組織俾路支解放軍在南部卡拉奇機場附近，襲擊了一個從卡拉奇機場出發的中國工程師和投資者的車隊，兩名在巴基斯坦核電項目工作的中國人中遇害。恐襲風險，無日無之。
如果要追溯恐怖主義的源起，所謂恐怖主義一詞「Terrorism」最早出現於法國大革命之後，革命後雅各賓黨人上台，在1793年3月至 1794年7月的一年多期間，實施恐怖統治，大規模鎮壓、逮捕和處決成千上萬的政治異見者，包括貴族、教士和普通民眾。當時沒有人會想到革命成功推翻王朝之後，竟然會帶來一個如此恐怖的時代。
學者亦對恐怖主義作出各種的定義，例如德裔美國學者拉奎爾（Walter Laqueur）就指出，恐怖主義是非法使用暴力，攻擊無辜平民百姓，想達成一定的政治目的，即是一種使用恐懼去改變國家的暴力犯罪策略。恐怖份子透過攻擊非涉事的當事人，造成廣泛傳播恐懼的效果，這個就是恐襲活動的本質。
而中國世界經濟與政治研究所研究員李東燕就點出恐怖主義的根源和種類，有3大特點。第一、恐怖主義從根源動機到目的和手段，都沒有一個固定的模式；第二、恐怖主義是一種暴力工具的運用，以一種任意攻擊行為來達到政治目的； 第三，不管哪一種恐怖主義，其產生的原因都與「仇恨」、「不滿」、「挫折」、「反抗」等情緒或行為結合在一起。
綜合這3個特點，恐怖主義的產生包括但不限於政治目的，例如革命運動、民族主義、宗教與文明衝突等等，這也是一種弱者面對強者的「不對稱工具」的運用，藉此令敵人喪失優勢，而不是與敵人正面交鋒的傳統作戰。
了解恐怖主義的根源和特色，對應本地情況後，可以得到一個結論：不要覺得香港過去沒有遭受過大規模的恐襲，就以為今後都不會遭受恐襲，特別是在世界地緣政治衝突這麼厲害的環境之下，很多針對國家的勢力，都可能選擇香港作為襲擊的目標，既有外部力量，也有本土的激進勢力，皆可以發動恐襲。
雖然政府現在為香港面對恐怖主義威脅的級別定為「中性」，意指香港有可能受襲，即使目前並沒有具體情報顯示香港已成為襲擊的目標。香港應該著力反恐，防微杜漸，才可以降低香港遭受襲擊的風險。
盧永雄
