報復式買樓

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

隨着市場累積的購買力集中釋放，本港樓市近期掀起「報復式買樓」潮，一、二手成交量急速攀升，樓價亦見反彈。今年一手成交量已突破1.8萬宗，已較去年全年1.58萬宗高出一截，需求爆發力驚人。

樓市幾乎可肯定已轉勢，發展商態度亦明顯轉變，不再願意「平賣」或「蝕讓」，反而出現「報復式加價」的情況。近年以低價開售的新盤相繼加價，反映市場需求強勁，令發展商有更大信心推高售價。啟德新盤早前推出的二期，較一期開價高三成，一樣有價有市。首輪推售單位錄得數十倍超額認購，並即日沽清。原因是其得天獨厚的地理位置，加上發展商品牌，其一期二手成交全數獲利的先例下，令二期開售時即使加價，仍錄得理想銷情。

「報復式買樓」主要源於多項利好因素疊加，包括減息、撤辣、通關後購買力集中釋放，以及內地買家湧入香港市場，令長期觀望的需求突然爆發。加上近年租金持續高企，部分地區租金回報率甚至升穿4厘，令「供平過租」的情況更為明顯，推動不少租客轉為買家，進一步加速市場升溫。

今年初曾經睇樓的市民如今或已感受到市場變化——現時二手放盤的叫價，普遍較年初上升約5%至10%。不少買家因當時猶豫未入市，如今面對更高的售價，難免「揼心口」。差估署數據顯示，今年1月全港面積431方呎的A類單位，平均售價為467萬元，今年9月已升至489萬元，升幅近5%。

自2019年新冠疫情爆發以來，香港經濟一度錄得1.2%收縮，樓市亦受重創。疫情、中美貿易戰及美國加息疊加衝擊，令本港一、二手私人住宅成交量跌至僅3.3萬宗，創1995年以來新低，甚至低於2003年沙士時期的逾5萬宗，樓價累跌約三成，港府財政亦陷赤字。政府最終全面撤辣並放寬按揭成數救市，樓市逐步回暖，並走出蕭條期。

今年9月美國重啟減息周期，多重利好因素推動下，市場氣氛由冷轉熱，成交量與樓價同步攀升。加上「供平過租」效應持續，樓市有望掀起更大規模的「報復式買樓」。今年一手成交量已突破1.8萬宗，整體二手樓價亦反彈近3%，反映市場正出現明顯反彈。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

春江水暖鴨先知，樓市氣溫回升，發展商最早感受到。近日奪得港鐵屯門第16區站一期項目物業發展權的新地，近兩年透過官地招標及私人市場等，已取得最少9個項目，可提供約8,000個單位。大型地產商積極出手，正反映對後市前景信心漸增。

中原城市領先指數（CCL），於2021年8月曾創191.43點歷史高位。其後受息口急升、移民潮、經濟放緩及地緣政治等因素夾擊，樓價跌勢持續，今年3月一度低見134.89點，較高位累跌近三成。

不過，隨着美國減息，供平過租重臨，加上政府去年果斷「全面撤辣」救市，購買力逐步釋放，加上大量專才與學生來港推高租金，亦為樓價止跌提供支持。近期CCL連續五周企穩140點以上，反映跌勢受控，樓價正逐步走出谷底。

市場普遍預期樓價將呈「U型反彈」。所謂「U型反彈」，即樓價在下跌後於低位徘徊一段時間，當信心恢復、經濟改善後便逐步回升，屬溫和而具持續力的升勢。相對而言，「V型反彈」則是急跌急彈，回升速度快但波動較大。於2015至2017年間，樓價受美國加息及供應上升影響一度下跌約一成，其後在低位橫行約半年，最終重返升軌，正是「U型反彈」的其中一個例子。

今次走勢或與2015至2017年相似。樓價經過長期調整，在低位築底時間較長，市場信心正緩步修復，預示今輪復甦將以溫和而持久的「U型」回升展開。數據進一步印證市況轉旺。2025年首10個月，一、二手私人住宅合共錄得49,302宗買賣登記，按年急升逾兩成。其中，一手登記達16,979宗，已超越去年全年16,869宗，全年勢破兩萬宗；二手市場亦見回暖，錄得32,323宗登記，較去年同期增加19%，全年料約3.9萬宗，較去年多出一成。

綜合目前形勢，息口見頂、經濟改善、政策支持延續，樓價下跌空間有限，反而有望在低位築底，逐步展開「U型反彈」升勢。若購買力持續，預期年底或明年首季樓價可再升約3%至5%。樓市回暖信號愈趨明顯，發展商與買家皆已聞風而動，新盤更頻見大手客掃貨，二手筍盤更是買少見少，正印證——春江水暖，鴨早知。