工商舖成交四個月新高 商廈爆發式反彈

整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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香港樓市於2025年底呈現「價量分化」走勢：成交量於高位稍見放緩，而樓價與租金則在經濟氣氛改善及減息預期支持下同步向俏，反映市場底氣十足。

根據土地註冊處數字，11月全港樓宇買賣登記共7,148宗，雖按月微跌1%，但已連續九個月穩守於六千宗以上，反映整體需求依然穩固。受宏福苑火災事件及年底節慶淡季影響，預計12月登記量將溫和回落至約6,680宗，為四個月以來低位。

住宅市場方面，一手私宅登記量於11月份按月回落11%至1,780宗，為近三個月低位，惟成交總值仍維持227億元以上，表現尚屬平穩。二手私宅市場則相對堅挺，登記量微升2%至3,399宗，總值上升7%至275億元，顯示用家及投資者承接意欲不減。

非住宅市場表現活躍，11月份工商舖及其他物業登記量按月增長12%至907宗，主要受車位及商廈成交帶動，惟總值因前期基數較高而略為回調3%至50.83億元。

另一方面，差餉物業估價署數據顯示，10月私人住宅售價指數升至294.3點，按月上升0.41%，實現連續七個月平穩向上，累計升幅達3.3%，並創近15個月新高。今年首十個月樓價累計上升1.76%，與2021年高峰相比，跌幅已收窄至約26%。

樓價回升受惠於多項因素，包括《施政報告》釋出穩定樓市訊號、本地銀行下調利率、新盤銷情理想，以及旅遊與經濟活動持續復甦。筆者預期第四季樓價可望再升近2%，全年升幅或達3.5%左右。

租務市場表現更為突出。10月租金指數持平於200.2點，與經修訂後的9月指數相若，並較2019年8月的前高位微升0.05%，時隔逾六年再度刷新歷史紀錄。儘管年底屬傳統租務淡季，但在新來港人士的穩定租住需求支持下，租金走勢預計仍可保持平穩微升，全年升幅有望達4.5%。

綜合而言，雖然年底前交投活動因季節性因素及待新盤補充而稍作整固，但樓價與租金同步向上，反映市場基本面穩健。隨著減息周期逐步推進及經濟環境持續改善，預計2026年初樓市有望重拾動力，繼續量價齊升，短期走向則需視乎發展商推盤步伐及二手市場買賣雙方的取態。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮