不少人在踏出「上車」的第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，並會萌生「樓換樓」的念頭。根據筆者公司早前所舉辦的置業意向調查，有約一成半的受訪業主表示會考慮於今年換樓，主要原因包括「改善居住環境」、「家庭需要」以及「樓價下跌，趁低換樓」，當中超過半數考慮換購二手物業，心儀物業的樓價主要集中在1,000萬元以內，近六成半則傾向承造高成數按揭。
過去由於各項樓市按揭措施及辣稅等限制，令業主在換樓及申請按揭時較為麻煩。不過，現時政府已全面撤銷所有住宅印花辣稅，並放寬銀行入息要求以及按揭成數上限，新措施為換樓客大開方便之門，大大降低換樓門檻，尤其對於想「先買後賣」換樓業主。
「先買後賣」指先購入新物業，然後才出售舊有物業。根據最新樓按措施，「先買後賣」的業主現時不用先付辣稅及急於出售舊有單位，即使有兩個物業在身，新物業的按揭成數仍可承造最多七成，並且無須調低供款與入息比率上限。另外，買家亦只需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
有一些「先買後賣」的換樓業主或會於簽訂舊有物業的臨時買賣合約後，隨即簽訂新物業的臨時買賣合約，但須注意，若果舊有物業尚未正式完成交易，新物業如需要申請按揭保險，按揭保險公司最多只可批出八成按揭。
至於「先賣後買」的業主，即完成出售舊有物業後，才購入新物業，由於他們出售舊物業的成交日期早於新物業的成交日期，因此新物業申請按揭上會更為簡單，透過按揭保險計劃，可申請最高九成按揭。不過，期間業主可能需要另租居所暫住，並且需搬家兩次，當中可能涉及額外的租金及搬遷費用。最後，無論是以「先買後賣」或「先賣後買」換樓，都需準備充足資金，並確保有足夠的還款能力。如對按揭申請有任何疑問，建議尋求專業及大型的按揭中介諮詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
上月新盤成交量突破2,450宗，創下15個月新高，更是2013年一手新例13年以來最旺的一月。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，亦出現多宗大手成交，反映市場承接力強勁，買家信心澎湃。在新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。
回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為加快回籠資金，只能以低價促銷，甚至以「深水炸彈價」搶客，令二手樓價受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起累計加息11次、共5.25厘，樓價持續下行。
不過，去年第二季成為樓市轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率回落至加息前水平，加上多項政策逐步見效，市場氣氛顯著改善。私人住宅樓價已連升七個月，創近四年最長升浪，全年升幅逾3%；租金亦升逾4%，四年來首次出現「租價齊升」。
新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升三年，重上2萬宗水平，升至2019年後近六年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。
雖然目前全港一手私人住宅貨尾仍逾萬伙，涉及超過300個樓盤，市場仍需時間消化，但相關數字已連跌三個季度，累計減少近4,000伙。去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙危險線，低見18,694伙，創十一個季度新低，顯示一手貨尾已由高位回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或過去。
展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署的重中之重，即使今年市況轉旺，發展商亦不敢貿然大幅加價。隨着樓市轉角向上，買家入市信心逐步恢復，貨尾消化速度有望進一步加快。若市況持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾多少從來不是愈少愈好，關鍵在於回到健康水平，而非追求零庫存。貨尾過多，發展商往往被迫劈價清貨，拖累整體市場；貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩。
