天水圍嘉湖山莊有住宅單位最新成交價，創出每平方呎呎價破1萬元，引起公眾關注，此意味除一手新樓外，二手成交價亦都節節向上。
自2008年金融海嘯後，環球大力放水救市，結果卻谷起環球資產市場，包括債市、股市（尤其美股）及樓市。股票債券容易印，但樓市的供應彈性較低，因此樓價更易谷高。面對香港樓價不斷上升，愈來愈多人議論政府過去幾年連番推出的辣招，不單未能控制樓價上升，反而導致了供應減少，助長了樓價的升勢。近日在一個金融界飯局上，有學者亦提出這樣的觀點。
對於樓價不斷上升，政府官員都有百詞莫辯之感，因創新高就是創新高，但外界若就此得出辣招無效的結論，則未免有點武斷。總的而言，政府的辣招對樓巿帶來幾個影響。
第一，令投資者炒作成本大增、炒賣減少。現在購入第二個物業，要繳15%印花稅，加上過去推出的海外買家額外印花稅、短期交易印花稅等，成本大升令炒作減少，客觀上亦令二手成交大減，較諸政府四年前未出辣招前，每月二手樓宇買賣約減少了五成。
其二，業主持有二手物業的時間長了。在辣招下，一買一賣的印花稅令人咋舌，自住換樓或持有物業投資者都不願沽，亦令二手供應減少。
其三，樓市交易湧向一手市場。辣招推出後，發展商搞了很多形形式式的優惠，補貼了買家的額外印花稅支出，因此一手新樓雖看似價格較高，若扣除有關優惠，樓價隨減一成，平過二手樓。另外發展商用自己的物務公司向買家提供高成數按揭，令只能付出樓價一至兩成作首期的買家，只能買一手新盤。
在上述幾個現象相加後，二手樓的成交雖少、仍然慢升創出新高價。現時一手高價、買地價又癲，加上二手價亦不斷創新高，形成螺旋式推高樓價的效應。然而縱使如此，總體覺得辣招並非真的無效，至少在樓市炒作減少下，市場沒有熾熱氣氛將樓價大幅推上，辣招對樓市實仍有少少拖慢升勢的作用。
至於後市的走向，關鍵是息率的上升速度，此包括美國聯儲局的加息速度，以及香港要否定要跟隨美國加息的步伐。美國聯儲局下周議息，極大可能加息四分一厘。
在前述的金融界飯局中，金融界高人亦認為美國加息的影響可能比大家想像中快到來。他作了一個比喻，說香港目前的低息環境，就如空氣原本只有20%氧氣，但因超低息及熱錢湧入造成水浸，令空氣中氧氣達到50%，令人亢奮，而未來回降至的40%，原本含氧仍高，但因大家習慣了50%的氧氣，就會感到不適應。
高人似較相信香港樓市未來有較大壓力，但我覺得這還要觀察，一是美國加息的速度是否真的很快，除此還要看香港水浸情況會否有變。現時香港銀行結餘約2,600億元，就算美國下周加息，香港資金若未有流走，香港就一如過去兩次美國加息，毋須立即跟隨。
短期之內，美國雖會再加息，但未必那麼快傳導到香港；中長期而言，要看美國利率的上升速度，特別是美國十年期長債息率何時才由現時2.4厘，升近金融海嘯前的4厘水平，要到此水平香港所受壓力才會大增，但這現象未必很快到來，香港樓市還未到臨界點。
盧永雄
泛民議員梁繼昌就UGL事件向特首CY發炮，惹出軒然大波。C Y入稟控告梁繼昌誹謗。我一直在觀察究竟是政府出錢為特首打官司，還是CY自掏腰包，為自己的名譽而戰。在確定這點之前，比較難以下筆評論。最後揭盅，是CY自己出錢打官司。
就這件事件，我和一位傳媒高層老友激辯了15分鐘。他認為CY作為特首，是公眾人物，這樣告人誹謗，影響了立法會議員監察政府。他又認為事件涉及公眾利益，即使打官司也告不入。
我則認為一個法治社會，如果有人覺得被人誹謗，提出訴訟，並無不可。那位傳媒朋友又把討論焦點轉移到CY有否就有關利益申報上面，令討論變得沒完沒了。
我覺得分析此事可從法律角度入手，誹謗（defamation），在法律上定義是指有意作出錯誤的說法，損害一個人的名譽，或降低他人對該人的尊重，或影響他人對該人的信心，皆屬誹謗。可以從三點分析誹謗問題。
第一、是否屬實。事實的真相如何，是誹謗訴訟的關鍵。例如，我們指控某人被本地或外國稅務機構調查，究竟此人是否正被調查？就是核心的事實。我曾任職多個傳媒，也協助同事處理過很多誹謗的訴訟，傳媒被他人指控誹謗，訴諸法庭之時，就需要聘請大狀打官司。當中的過程十分痛苦、煩人，因為代表自己的大狀會鉅細無遺地問訊涉案的事實。例如，你從何得知外國的執法機構正在調查當事人？究竟是過去曾調查？還是現在還在調查？你有何證據證明現在還在調查？如果寫出報道的記者，答不出上面的問題，大狀就會露出一個輕蔑的神色說，「為何這樣無證無據的話，你也說得出口？」
第二、舉證責任在指控的一方。嚴重的誹謗，可以是刑事，但一般誹謗案是民事訴訟，在民事案件中，舉證的標準是平衡各種可能性（balance of probabilities）。提出指控的一方，要拿出證據證明自己的指控屬實。例如指控某人曾經犯法，就要拿出他犯法的證據來，不可以是道聽途說。到指控方真是拿得出具體證據來支持自己的指控後，才輪到對方提出另外的證據來反駁。如果指控方拿不出任何證據證明指控，這場官司的輸面便會很大。
第三、是監察還是惡意。立法會議員當然可以公眾利益為由，對指控作出辯解。但對方也可以用惡意中傷（malicious）為由，反駁指控者有意捏造事實，以達成一己之目的。當議員高舉自己是監察者的角色的時候，被指控的官員也可以說對方是政敵，經常作出一些毫無事實根據的指控，懷抱惡意。
綜合上述三點，最關鍵還是要看指控是否屬實，若指控並無事實根據，與訟一方的官司便很難打了。
我們試用中學生應付通識考試的「三正一反」的方法，嘗試找出一個反對的觀點。可以話C Y是有錢人，擁有豐富資源，控告議員誹謗，有以大欺小之嫌。若政府提控，政府資源無限，這個觀點比較強，但今次是私人對私人，一個是測量師、一個是會計師，各有豐厚身家。以大欺小的論點，較難成立。
還可以補充的是，現時的法庭，鼓勵民事訴訟雙方調解。在誹謗官司中，如果與訟人早早承認言論錯誤，提出十萬、八萬的象徵式賠償，很大機會可以和解了事。如果提控方死纏爛打，不肯接受調解方案，最後官司打下來，法庭判出的賠償又不比被告人提出的和解金高的時候，堅持打官司的提控方，便要負責對方的律師費。所以，不要說這是一個以富壓貧的制度，因為每一刻都有代價不太大的退場機會。
香港是法治社會，只要不濫用公權力，CY使用法律機制保護個人名譽，無可厚非。至於打不打得入，就要看梁繼昌能否拿出本地或外國稅務機構正在調查CY的證據了。
盧永雄
