天水圍嘉湖山莊有住宅單位最新成交價，創出每平方呎呎價破1萬元，引起公眾關注，此意味除一手新樓外，二手成交價亦都節節向上。
自2008年金融海嘯後，環球大力放水救市，結果卻谷起環球資產市場，包括債市、股市（尤其美股）及樓市。股票債券容易印，但樓市的供應彈性較低，因此樓價更易谷高。面對香港樓價不斷上升，愈來愈多人議論政府過去幾年連番推出的辣招，不單未能控制樓價上升，反而導致了供應減少，助長了樓價的升勢。近日在一個金融界飯局上，有學者亦提出這樣的觀點。
對於樓價不斷上升，政府官員都有百詞莫辯之感，因創新高就是創新高，但外界若就此得出辣招無效的結論，則未免有點武斷。總的而言，政府的辣招對樓巿帶來幾個影響。
第一，令投資者炒作成本大增、炒賣減少。現在購入第二個物業，要繳15%印花稅，加上過去推出的海外買家額外印花稅、短期交易印花稅等，成本大升令炒作減少，客觀上亦令二手成交大減，較諸政府四年前未出辣招前，每月二手樓宇買賣約減少了五成。
其二，業主持有二手物業的時間長了。在辣招下，一買一賣的印花稅令人咋舌，自住換樓或持有物業投資者都不願沽，亦令二手供應減少。
其三，樓市交易湧向一手市場。辣招推出後，發展商搞了很多形形式式的優惠，補貼了買家的額外印花稅支出，因此一手新樓雖看似價格較高，若扣除有關優惠，樓價隨減一成，平過二手樓。另外發展商用自己的物務公司向買家提供高成數按揭，令只能付出樓價一至兩成作首期的買家，只能買一手新盤。
在上述幾個現象相加後，二手樓的成交雖少、仍然慢升創出新高價。現時一手高價、買地價又癲，加上二手價亦不斷創新高，形成螺旋式推高樓價的效應。然而縱使如此，總體覺得辣招並非真的無效，至少在樓市炒作減少下，市場沒有熾熱氣氛將樓價大幅推上，辣招對樓市實仍有少少拖慢升勢的作用。
至於後市的走向，關鍵是息率的上升速度，此包括美國聯儲局的加息速度，以及香港要否定要跟隨美國加息的步伐。美國聯儲局下周議息，極大可能加息四分一厘。
在前述的金融界飯局中，金融界高人亦認為美國加息的影響可能比大家想像中快到來。他作了一個比喻，說香港目前的低息環境，就如空氣原本只有20%氧氣，但因超低息及熱錢湧入造成水浸，令空氣中氧氣達到50%，令人亢奮，而未來回降至的40%，原本含氧仍高，但因大家習慣了50%的氧氣，就會感到不適應。
高人似較相信香港樓市未來有較大壓力，但我覺得這還要觀察，一是美國加息的速度是否真的很快，除此還要看香港水浸情況會否有變。現時香港銀行結餘約2,600億元，就算美國下周加息，香港資金若未有流走，香港就一如過去兩次美國加息，毋須立即跟隨。
短期之內，美國雖會再加息，但未必那麼快傳導到香港；中長期而言，要看美國利率的上升速度，特別是美國十年期長債息率何時才由現時2.4厘，升近金融海嘯前的4厘水平，要到此水平香港所受壓力才會大增，但這現象未必很快到來，香港樓市還未到臨界點。
盧永雄
正當美國和英國仍然就香港23條立法喋喋不休之際，他們國內就出現了一道又一道的美麗風景線。
第一，美國校園的反戰浪潮。拜登政府被巴以戰爭搞到焦頭爛額頭，亟欲將注意力轉到烏克蘭戰場，到處質疑中國支援俄羅斯。可惜這個轉移注意力的政治操作不太成功，美國國內特別是大學校園之內，燃起了暴烈的反戰之火。最近一個星期，美國的名校爆發大規模的示威浪潮，大量學生不滿以色列在加沙的戰爭，導致嚴重的人道主義危機，在校園內紮營抗議。由於美國國內猶太勢力強橫，策動政客連番向大學施壓，大學紛紛出招清場，結果就爆發一波又一波的衝突。這兩星期先在美國哥倫比亞大學開始，警方進入校園拘捕示威學生，導致數百個哥大的老師及教職員也出來抗議，要求釋放學生。
接著南加州大學都出現清場事件，洛杉磯警方在4月24日在南加校園逮捕了數十名示威者。據傳媒報道，數百個學生在校園抗議，其實相對和平，學生高舉寫著「自由巴勒斯坦」、「停火」和「沒有學費就沒有戰爭」等標語。到洛杉磯警方介入清場時，只有100多人留下，對抗場面亦不算激烈，沒有太多暴力發生，只有個別事件例如學生將一樽蒸餾水掟向警察防線，其餘抗議者基本上在示威過程保持和平。
當然，南加大的學生並沒有香港2019年校園示威那樣，示威者在大學製造數以千計的汽油彈，用汽油彈襲擊警方，並且用弓箭射擊警察。但美國的和平示威者照樣被警方拘捕。
美國前眾議院議長佩洛西曾經指香港的示威是一道「美麗的風景線」，現在這道美麗的風景線，就在美國全國大學校園遍地開花。美國警察火速清場，學校配合停止上實體課，全面改為上網課， 為何不見到美國有譴責「警暴」的聲音？如果套用美國同一標準，香港可以考慮制裁美國的高官，起碼要禁止洛杉磯警察首長入境香港。
第二，英國將難民轉送盧旺達。如果講侵犯人權程度，美國的緊密盟友英國就更加離譜了。英國在本周決定要將非法移民遣送到盧旺達，周一（4月22日）經過上下議院馬拉松式8小時辯論後，通過「盧旺達計劃」。這個拖延了兩年的遣送非法移民計劃，終於獲得通過。
「盧旺達計劃」最早是由英國前首相約翰遜提出，並在2022年4月和盧旺達政府達成協議，英國將部分非法入境的難民轉送到盧旺達，英國政府預付1.2億英鎊，由盧旺達處理這些難民。計劃之後得到兩任首相卓慧思和辛偉誠支持，但遭到國內外廣泛反對，指計劃嚴重侵犯人權。當時英國已經如箭在弦，在2022年6月要將難民押去機場，準備送往盧旺達，但最後一刻歐洲人權法庭叫停了盧旺逹計劃，阻止了飛機起飛。
之後英國政府一直在各級法院打官司，但最後被英國最高法院裁定計劃不合法，理由是盧旺達並非安全的第三國，而且難民很可能會被遣送回母國。不過，辛偉誠並沒有把英國最高法院的裁決放在眼裏，並表示政府會繼續推進這個計劃，由他擔任首相的一刻開始，就全力推進計劃，最後將法案提上國會。但在國會冗長的辯論當中，關心的主要不是人權問題，而是計劃太貴。
反對黨工黨攻擊盧旺達計劃，理由是費用太高，每遣送一名非法移民，當初預計要花17萬英鎊。而早在2022年，非法進入英國的移民人數已超過4.5萬人，考慮通脹等因素，英國政府在未來5年，要花費高達3.7億英鎊，才能夠將1%的非法移民送走，要全部送去盧旺達就需要370億英鎊，可以說是天文數字。英國人關心預算多於人權，相當現實。
想當年香港還在英國殖民統治之下，指令香港做「第一收容港」，全面收容越南船民。由歷史事例可見，叫人做事容易，自己做事艱難，雙重標準，莫此為甚。
觀乎美英的人權狀況，他們還好意思對香港的情況指手劃腳，既要制裁香港官員，又說要限制香港官員入境。看看他們的所作所為，就知道什麼是「面皮三尺厚」了。
盧永雄
