最近在網上回答網友提問，提到在國內買樓可否把貴的廣州樓沽走，轉成比較平便宜的樓。我答可以一轉二，二轉四，四轉八。花一、二十年，就可以加大個人的物業持貨量。事後很多人問，實際如何操作。
我在上世紀80年代尾首次買樓，當時看中康怡花園的一個808呎單位，售價大約170萬元。那時樓價開始急升，我看完單位後，很快便拍板。我從經紀口中得知上手業主是一名炒家，我很好奇地問經紀，樓價現時才剛剛開始急上，估計未來還可以繼續升上去，為什麼炒家要急於沽貨？
經紀笑著說，「你不明白炒樓的運作方式，炒家不是睇淡樓市才沽貨給你。他用120萬元買這個單位，170萬元沽出，賺了50萬元，加上之前付出的一成首期17萬（當時的按揭成數是9成），有手上就有約67萬元。拆開兩份，同時做按揭，就可以買兩個單位。很多炒家都是這樣一拆二，二拆四，手上的物業組合就越來越大。」我當時恍然大恆，原來物業炒家是這樣操作的。
現時香港樓很貴，很多人開始考慮買大陸樓。大陸是有13億人口，樓市千花萬樣。從未買過大陸樓的人，對大陸樓市不甚了了。大陸有一、二、三、四線樓市，最強勁的當然是北京、上海、廣州和深圳，即所謂的北上廣深一線大城市，它們的市中心樓價已經升得比較貴，以深圳為例，八萬元、十萬元一平方的樓（等於每呎建築樓價八千至一萬元），比比皆是。
一線城市市中心樓雖然仍然比香港便宜，例如廣州市中心現時樓價至少要六、七萬元一平方，對國內人來說，已經開始超過一般人的負擔能力。不過，一線城市周邊地區（由於內地的公路、鐵路網做得很好，乘坐20分鐘至半小時汽車或地鐵已經去得到），例如廣州附近的番禺，樓價還只是在兩至三萬元一平方。位於番禺的廣州南站，當地的商業活動亦在急速發展，已慢慢形成一個新的城市。樓價只是廣州市中心的一半，例如番禺的一個1900呎單位大約要五、六百萬元人民幣，在廣州就要過千萬元。
另外，除非是在大城市市中心，單位出租會比較困難，租金也比較低，房子一般都是沒有裝修的毛坯房。如果不是自住或用作長線的投資者，買一個毛坯房，都只會不花幾十萬元裝修，過幾年便沽出，或者換其他的樓。雖然沒有租金收入，但也不用花錢裝修。
大約在2008年至2009年，廣州樓價還只是一萬多元一平方，至今已升了五、六倍，當時的一百多萬元單位，現時已值六百多萬元。沽出一個廣州市中心單位，即使不做按揭，已經足夠買到兩個番禺單位。二線城市的樓價更便宜，例如中山，現時樓價大約一萬五千元一平方。沽出廣州市中心單位一個單位，無需做按揭的情況下，可以換成四個中山單位。要知道在內地做按揭買樓是很難的，例如廣東省，舊的按揭未清，新的按揭做不了。這種一拆二或四的做法，基本上不需要按揭。
當然，一個要考慮因素是限購。現時中山有限購令，香港人只可以在當地買一個單位，是否那麼容易買到四個單位很難說，可能要拆散人名或者用其他方式安排。總而言之，原理就是這樣。
廣州現時樓價已經升到每平方尺六萬元，你期望廣州樓價會升一倍至十二萬元，聽落很驚人，根本遠超了內地人的負擔能力。但換成了四個中山單位，現時樓價是一萬五千元一平方尺，隨著港珠澳大橋及深中通道兩條大橋的落成通車，到2024年升上三萬元一平方尺，卻是有可能的。
如果做得到按揭的話，固然可以在當地一拆二，但比較好的做法還是把貴價樓沽出，在周邊地區換成二間或四間較低價的單位。估計由於交通的改善，例如公路、地鐵或者大橋通車，將來會帶動當地的交通和經濟，在哪些地方買樓，升值潛力會比較大。這個方法沒有想像中複雜，不像股票要出出入入。只要有耐性，等他十年、八年就可以，很容易做得到。
陸羽仁
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