網上流傳一段關於「港女」與男友討論晚上用餐的故事。男友提議吃麥當勞，「港女」嫌熱氣；男友提議吃壽司，「港女」又嫌「凍冰冰」；男友提議吃泰國菜，「港女」又怕辣。最後男友讓「港女」決定，「港女」就說要吃炸雞、咖哩飯和雪糕。
筆者認為，部分環保人士就如故事中的「港女」一樣，諸多意見，十分麻煩。今時今日社會面對嚴重房屋短缺的問題，他們依然每事反對，漠視民生。不論填海、發展郊野公園、在貨櫃碼頭建屋，統統都被環保人士的反對聲音覆蓋，令相關計劃內容無法在社會討論及達成共識，最後由整個社會「埋單」。
正如特首林鄭月娥所言，假如社會需要長遠土地供應，填海是無可避免的。事實上，在<<跨越2030年規劃遠景與策略>>報告中，已經指出未來30年需要興建100萬個單位，才能滿足社會的需求。在缺乏土地和房屋下，如果希望達成目標，改善市民住屋狀況，填海是必然的選項。
這方面，香港應該多向新加坡吸收經驗。新加坡的面積遠比香港為少，為了解決國民的住屋問題以及吸收外來人才，新加坡政府十分樂意填海造地。現時新加坡的面積，已經較立國初期多出180平方公里，相當947個維園的面積，令當地保持人口增長的同時，亦保證一定的居住質素。
環保人士反對填海的理由，就是破壞環境及生物棲息地。但是，仔細一想，自古以來人類的生存和文明的進步，都是取於自然。透過無數人類開發和利用自然源源，人類才能維持基本的生存需要，如食物、食水、安居之所等等，甚至建立現今世代的科技，如使用電力、發展高樓大廈等。換言之，為了人類生存和生活，破壞環境是在所難免。假如單以破壞環境作為反對發展土地的理由，基本上等同否定人類古往今來的發展模式，是不切實際的。
事實上，現時香港能夠容納七百萬人口，正是當年港英政府在新界及港島，例如沙田、將軍澳、東區等地方填海造地，大規模發展房屋及其他社區設施。既然一路以來香港也有填海的慣例，造福大量市民，而現時社會也有相關的需求，以環保作為辯護理由似乎並不充分。
無可否認，珍惜和愛護環境，是每個公民的應有之義。如非必要，筆者和絕大多數港人一樣，不希望政府或商人肆意破壞環境，危害生態。可是，居住是人類生存的基本條件。面對嚴峻的房屋問題，生存和居住的權利比保護環境更加重要。只要政府不向生態價值較高的地方下手，相信已經可以平衡發展和環保的需要。
環保人士往往認為，香港並不缺乏土地，只是政府沒有加以善用，如棕地、高爾夫球場等，所以不應優先考慮填海。然而，作為負責任的政府，假如沒有考慮多種發展房屋的方式，僅僅著眼於與不同土地持份者角力，費時失事，恐怕只會導致房屋問題惡化。再者，收回現有土地再作發展最多只能解決中期房屋需要，長遠而言必須多管齊下，大量造地，因此填海是必不可少的。
每個人都希望住在理想的國度，但是現實的問題不得不正視。在這個「危急存亡之秋」，如果大家依然沉醉於理想主義，只會令社會付出高昂的代價。政府及市民必須有所取捨，為了更高的利益而放棄次要的好處，並在日後積極收復失地作為補償，才是顧全大局的做法。
黃遠康
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
針對香港樓市有升無跌的走勢，政府打算在短期內開徵「一手物業空置稅」，以打擊地產商囤積居奇，遏止樓價繼續上升。
消息一出，果然引起社會熱烈爭論，並以反對意見居多。綜合而言，坊間反對推出空置稅的論點有三。第一，是「數據論」。這類人士在參考政府的數據後，得出去年私樓單位推售數目為22,000個，成交量超過18,000宗，即去年大約僅得3,000多個空置一手樓單位，歷年合共約9,000個，即使因為空置稅壓力而全部推出市場也無法降低樓價。
第二，是「轉嫁論」。持有這種看法的人士認為，現時樓市處於剛性需求，買家議價能力低。因此推出空置稅只會令未能出售的一手單位之稅務成本轉嫁在買家身上，最終不但不能壓抑樓價，更會令買家百上加斤。
第三，是「成效有限論」。這類人士指出解決香港樓價過高的辦法，就是大量推出土地，發展私樓及資助房屋。其他一切的行動，包括空置稅，都只是杯水車薪，成效有限。
「數據論」最根本的問題，是以一年的銷售量作為論據。然而，眾所周知，未來五年的私樓落成量將會逐步增加，每年平均推出兩萬個一手樓單位。換言之，未來空置稅的打擊對象，不再僅是現時約9,000個空置單位，而是100,000個一手樓單位！
即使假設地產商有能力以目前的速度出售未來五年新落成的單位，仍有約19,000個單位因面臨空置稅的壓力而被逼下調價格，進行交易，等於市場額外供應一年的一手私樓數目，或多或少可以壓抑樓價。
而且，現時一手樓銷售量大的主要原因，是過去十年私樓落成量不足而累積的需求。當需求因潛在買家減少及供應增加而下滑，一手樓空置的問題便會惡化，屆時更能體現空置稅的作用。
另一個似是疑非的論點「轉嫁論」，實是充滿邏輯漏洞的說法。一手樓空置，大多是單位吸引力低使需求不彰。如果將稅務成本轉嫁在買家身上，便會增加置業成本，使買家入市變得更加審慎，而地產商也會更難脫手空置單位。對於普通市民而言，不能買入單位只是居住環境或是生活質素的問題，但是對於地產商，尤其是財政狀況相對緊張的小型地產商而言，堆積大量難以賣出的單位對他們的營運造成不少壓力，因此「轉嫁論」並不成立。
部份學者引用數據，證明一手市場活躍，地產商沒有囤積居奇。不過，換個角度思考，如果地產商無意囤積單位，根本毫須反對開徵空置稅。如果空置稅尚未推出地產商已經放聲提出「轉嫁論」，恐怕只是惹人懷疑他們確實囤積居奇。
至於「成效有限論」，筆者完全同意香港的土地問題必須多管齊下才有望解決，而大量造地是最重要的一環，其他政策充其量只是配合，成效不會太大。可是，古語有云，「勿以善小而不為」，政策亦然，不能因為空置稅不能促使樓價大幅下滑就斷定「無用」或是不值得推行。事實上，政府從未講過單靠空置稅解決樓價高企問題，坊間質疑單一政策的力量，本身就是對政府整套房屋策略的誤解。更重要的是，即使最終空置稅無助抑制樓市升溫，至少政府擺出姿態決心整頓樓市，已是正面的效果和得著。
筆者小人之心認為，反對空置稅的大抵是三類人士。一，經濟學者，如雷鼎鳴、關焯照等，他們一般反對政府干預市場及開徵稅項，提出異議可以理解。二，地產界，如施永青、蔡宏興，因為政策與業界利益相關。三，中產政黨或代表商界的議員，如自由黨、民建聯等，以保障選民及政黨利益。概言之，二、三類的都是為了保護既得利益者。
筆者認為，一手物業空置稅的確對樓價影響有限，但是始終有勝於無。如果政府希望加強抑制樓市，甚至可以推出二手物業空置稅，檢視全港單位的使用狀況，以打擊炒賣風氣及增加租盤，令樓價及租價回復相對合理的水平。
