政府將於年底公佈長期房屋策略的周年進度報告，政府一直維持10年興建46萬個單位的目標，但過去的土地規劃只足夠興建43萬個單位，仍欠缺3萬個單位。
最近政府公佈新政策，把公私營房屋比例由現時公營佔六成、私人佔四成調整為七比三，以增加公營房屋的供應，但令到私樓供應由現時每年18000個，減少至14000個以下，私樓買少見少。
我最近和一些政府官員和發展商談過，了解他們的樓市的看法。樓價既受利息等外圍環境因素左右，也受本地的供求影響。美國加息步入尾聲，但本地利息並無大升。而政府增加公營單位比例的政策令到私樓供應減少，卻變成了支持樓價的因素。增加公營房屋供應並非壞事，問題是透過增加房屋供應去達成，還是在沒有增加供應的情況下，把數字左撥右撥。現在的情況是後者，就是一個「無米之炊」的零和格局，一些人受惠，另一些人就要受損。
即使是發展商，也覺得現時的樓價貴，發展商話他們也不想樓價再大升，反正樓價平穩，他們好似做工廠一樣，貨如輪轉，就是一門好生意，如今連發展商也開始覺得土地供應不足。
目前最關鍵是增加房屋中短期供應。特首林鄭月娥在《施政報告》中提出「明日大嶼」的填海大計，要填海1700公頃，雖然計劃富爭議性，但我認為這項計劃值得支持。但「明日大嶼」是長期政策，填海建造的房屋要在十多二十年之後才能投入市場，遠水不能救近火，幫不到現時正在捱貴租、住在劏房或者以極高價錢買100、200百呎納米樓的市民。
由於發展商手頭上有大量農地，林鄭月娥政府上台之後，就提出公私營合作方案，希望以特別計劃與發展商合作，加快發展其農地，發展時分出部份單位作公營房屋，但這個計劃一直惹來官商勾結的非議，政府沒有快速地推行。除此之外，便看不到政府有什麼短期增加房屋供應的政策。
有發展商私底下說，政府有點「頭手不協調」的狀況。政府的最高層應該想增加房屋供應，但下面的執行部門卻有自己的一套辦事方式，結果不是增加供應，而是減少供應。就以今年10月山頂文輝道一幅地皮拍賣為例，地皮面積17598平方米，市場估計樓面呎價為6.5萬至8萬元。雖然有很多財團入標，但地政總署最終以「出價未達到要求」而流標。
聽有入標的發展商私下說，政府推出空置稅，豪宅要建好才能賣，一年之內買不完，就要繳交空置稅，發展商考慮到這個因素，出價時會比較保守，但政府竟然收回土地不賣。政府推出空置稅就是想控制樓價，客觀上產生效果，但有些政府部門怕低價賣地政府「蝕底」了，便索性不賣，令到房屋供應減少了。雖然大家不太關心豪宅的供應，但是見微知著，政府對地價要求這樣高，不貴不賣，又怎可以期望樓價平呢？
另一個情況是發展商補地價的時候，政府遲遲也不出價。發展商擁有的農地，要發展的話就要向政府申請補地價。但入圖則申請之後，很多時候政府部門遲遲都不肯開出第一口價，政府不開價，發展商想還價的機會也沒有，拖上一年半載也毫不出奇。在市場變動時，政府怕開價得太低，會被人質疑是肥了發展商，就遲遲不出價，結果拖慢了發展速度，減少了樓宇供應。如果政府能夠承諾在發展商入則申請後三個月內一定會開出第一口價，相信可以加快整個補地價發展的進度。
由於短期的樓宇缺額不小，政府也沒有什麼大動作加快增加供應，未來私樓嚴重供不應求，恐怕樓價回吐一段又會再反彈向上，市民仍然只能夠望樓興嘆。
盧永雄
12月18日是中國改革開放40周年。星期一有本地媒體把中國改革開放40年，總結為「貧富懸殊、政治人權開倒車」，看後令人氣憤，覺得這些偏離現實的評論式標題，既不會增進我們對中國的認識，也無助於推動中國進步向前。曾幾何時，內地媒體充滿著政治宣傳口號，而香港媒體比較客觀，但如今，國內媒體有時更客觀，部分香港媒體卻到處充斥著政治口號。
我對中國的發展有著一鱗半爪的體驗。中共在1978年召開十一屆三中全會開始，在鄧小平引領下，進行改革開放，集中精力發展經濟，扭轉了毛澤東時代的閉關鎖國及政治掛帥的執政方針。
1969年，我還是7歲的時候，曾跟隨母親到廣東東莞石龍探望外婆。年紀小小的我，當時已感到內地親戚非常窮，有吃不飽、穿不暖的感覺。我姐姐帶了一件洗澡用的海綿回去，有個小表弟還以為是食物，把海綿拿到口中咬個不停。小小的我已經問，為何鄉下這樣窮？長大後唸大學，知道中國那些年心思全花到搞政治上去，以1966年開始的文化大革命為最高峰，直至1976年毛澤東去世，鄧小平上台，兩年後開始搞改革開放，一切才扭轉過來。
如今改革開放已經40年，中國最大的成就是讓超過7億的人脫貧。聯合國開發計劃署前署長克拉克說：「中國最貧困人口的脫貧規模舉世矚目，速度之快絕無僅有！」中國在短短的40年間，將7億人從每日不足1美元生活費的赤貧水平，拉高到如今的中等收入水平，這是一個項奇蹟。固然，任何人都可以在雞蛋裏挑骨頭，說中國仍然有貧富懸殊，但不知道作出這些批評的人，是否見過中國貧困的日子。
其實，用一系列的數字已經可以說明問題。1978年中國的GDP總量只有3600多億元人民幣，到現在已上升到82多萬億元人民幣；用一個大家比較容易理解的數字，以中國人一天的勞動能夠產生多少價值來計算，1978年時是1元，到2017年時，已上升至163元，是163倍。如果扣除通脹因素，中國在這40年的經濟增長上升了33.5倍。以美元計，中國2017年的GDP是12.2萬億美元，排在全球第二，是排在第三位的日本的4.9萬億美元的2.5倍。
也不要以為中國的產值都是以破壞環境來達成，在過去的5年，中國單位GDP對能源和水的消耗量，下降了兩成以上，亦令到重點城市出現重污染天氣的日數減少了一半。
吃不飽、穿不暖的貧窮生活，令人痛苦。引用我昨天提到的英國哲學家邊沁的效益主義理論：有效益的體制是要為人民帶來快樂，減少痛苦，中國過去這40年就做得到。現時，中國尚餘3000萬的貧窮人口，未來幾年將全面解決貧窮問題。
至於比較敏感的政治問題，以人權為例，與40年前相比，中國人的自由已大幅增加，最明顯的例子是中國人已可以相當自由地出國旅行，甚至移民外地，在40年前，這是不能想像的。
在民主方面，中國的確沒有採取西方的選舉制度，仍然是一個比較專制的國家。但內地老百姓則注重反貪遠多於民主， 習近平主席自2012年習近平上台之後全力打貪，贏得崇高威望。
反觀西方已經歷民主的第三波退潮，特別是出現了特朗普式的民粹政治，即使西方的知識分子，也開始反思究竟民主制度出現了什麼問題，為什麼可以讓一些機會主義者這樣乘虛而入？為什麼施政效益這樣低下，總統為了逼使國會撥巨資讓他在美麥兩國之間建牆討好選民，而要脅讓政府停擺？
中國的制度並不完美，需要改進的空間仍然很大，但經歷了過去40年的實踐，一定不是簡單地抄襲西方式的選舉制度便可。以邊沁的效益主義而言，過去的40年，中國的制度為人民帶來很大的快樂淨值，有相當高的效益，可以改革，但並無需揚棄。
期望中國崩潰的人，一直都在失望，相信將來仍會失望。但中國絕對不能停步，更要不斷進步。如何進一步加大改革開放的力度，令到中國經濟進一步融入世界，是中國能否踏上新台階，能否進一步發展的關鍵。
盧永雄
