近日中港股票進入『大時代』，大家炒得高興，樓價也繼續飆升。日本股市也一樣，自從首相安倍晉三提出經濟改革後，日圓貶值，日經平均指數一直高漲，到了4月27日衝破二萬點，雖然離開1989年泡沫經濟高峰期歷史高位三萬八千多點還有段距離，但已經是十五年的新高，日本股民有無斬獲不得而知，不過似乎沒有增加當地人入樓市的意欲，樓價沒有明顯的升幅。不過，既然大部分香港朋友買日本樓是著眼長期租金回報，樓價一時的起跌倒不必太在意，如果買入的公寓全部已經租出，穩穩陣陣，就更加不用擔心太多。不過，從一家專門統計日本房地產數據的分析顧問公司（www.tas-japan.com) 發表二月份的最新數字看來，租市似乎也不是全無隱憂。
TAS在報告中以『賣高賃低』來形容不動產市況，以市道最興旺的東京首都圈為例，房屋空置率並沒有增加，不過，從賣家委託件數、買家人數、委託至成交需要時間、成交率、成交價格等多項數據顯示，賣家委託件數比前一年增加，但買家人數和成交數量則減少，似乎是最近買了樓急找租客，或想趁市場氣氛良好把自主物業出售的人比買家多；至於租屋市場方面，同樣地放租的數字比前年上升，但是租客數目和租出率有下降，而且交涉時間較長，平均放租期（日文稱募集期）在東京是接近3個月，大阪府要4.82個月，京都甚至要5.68個月；業主開價與最終成交租金的差額也比前一年大，反映出房屋租賃市場的確有供過於求的情況。大家對這個調查感興趣的話可以在這鏈接下載，雖然是日文，不過圖解清晰而且有很多漢字，不難理解: http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol64_residential20150430.pdf
再看另一個機構『日本全國賃貸管理業務協會』（www.pbn.jp) 的統計，三月日本各地的住宅租金升跌不大，都在2-3%間上落，相當平穩，似乎需求還是持續，不過卻沒有出現搶著租或加租潮：
（節錄自http://www.pbn.jp/rent_trand/）
當然單看一兩個月的數據不能作準，所以我不是向有心在日本置業的朋友潑冷水，不過這些數字反映的情況明顯與最近一年香港一些傳媒或地產代理吹噓的好景有出入，不能不注意。我去過幾次日本地產的座談會，看過不少樓盤資料，發現一個有趣現象，就是與在香港的日本地產代理討價還價的過程中，每次回覆都是日本的業主要加價，有一次甚至說當地有客人捧了現金到現場，搶走了筍盤；但是我直接從日本當地代理接收的樓盤資料卻幾乎相反，每次回覆都是賣方願意減價。究竟是貨源有別？還是促銷手法不一？這就難說了！其實，日本房地產投資雖然存有隱憂，但任何投資都有風險，要入市的話就要做足功課，把風險降到最低，不要輕信小道消息。
おもてなし！！
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買樓是絕大部分人一生中最重要的投資，隔山買牛難度又高，香港人近日卻蜂擁到日本買樓，像我一個普通上班族的朋友在一個月內買了三層，認真厲害！主要原因固然是日圓在短短半年間貶值了三成以上，上至名表房地產，下至清酒和果子，全部顯得價廉物美，加上2020東京奧運概念，大家似乎覺得日本經濟終於有機會走出二十多年的不景氣困局。另外，大家看慣日劇中的單身公寓就算在東京地鐵沿線港幣幾十萬有交易，又容易出租，扣除管理費等不難有5-6%回報，有定期收入之餘更有升值潛能，只要日圓匯率回復兩年前水平，樓價不狂升也大賺。何況香港樓價比天高，乾脆在日本一圓業主夢。不過，日本樓市又是否如大家估計或某些傳媒和地產代理吹噓那麼一片好景呢？可能因為我是哈日族，近來不少朋友問我關於在日本買樓的意見，其實我既不懂投資，又沒有資金，暫時沒有計劃當日本業主，不過因為與日本朋友接觸機會比較多，受人所託做了一些資料蒐集，想在這裡與大家分享，歡迎大家留言指正和討論。
日本報刊『日刊現代』在3月19日發表了一則名為『買入不動產的只有被災民與中國人』（不動産を買っているのは被災者と中国人だけ）的文章，引述日本國土交通省的最新統計數字，指出日本全國平均地價連續七年下跌，例外的只有福島，以及東京、大阪和名古屋三大都會的市中心地區(住宅價比前一年上升了0.4%，商業地上升了1.8%)。買入房產的除了在311大地震失去家園、急於買樓安身的福島災民外，幾乎都是外國人，2014年外國人與機構在不動產的投資總數比前一年增加了三倍達九千七百多億日圓，其中以內地、台灣和香港人佔最多，於是『日刊現代』才有這個標題，言下之意，是日本人沒有錢？還是有錢不買？抑或是日本人不看好本國樓市？從另一角度看，既然不買樓就一定要租樓住，有樓出租豈不很好賺？樓價和其他貨物一樣，影響價錢的關鍵是供求，不妨先從這個根本問題分析。
日本社會目前面對最大的隱憂是人口急速老化，所謂『少子高齡化』，嚴重影響經濟、民生各方面，根據日本總務省的統計，日本總人口將從2030年的一億一千六百六十萬人減至2048年的九千九百十三萬、2060年的八千六百七十四萬，其中六十五歲以上的高齡人口比例將由2010年的23%逐漸增加到2060年的39.9%！即是每2.5人中就有一個六十五歲以上的老人，2005年十五歲以下少年佔人口比例14%則會下降至2050年的8.5%！少子老齡化對經濟帶來沉重負擔（如醫保支出），也削弱了日本的競爭力。
圖1：總務省對日本人口的推測
少子高齡化對房地產業的直接影響是造成供過於求，據總務省的統計數字，截至2013年，日本有820萬空置房屋，佔所有住房的13.5%，創歷史新高。人口減少，老房子失修等問題令不少戰後建造的房子在老人去世後一直空置，子女無心也無力繼承，加上日本人置業傾向于新樓，老舊房子難找到租客，造成大量空置房屋出現，浪費資源之餘衍生許多社會問題，例如房子失修倒塌、或成了流浪漢甚至罪犯藏身地等。
圖2：總務省對日本房屋空置率的統計
日本政府多年來一直鼓勵國民置業，在人口減少的壓力下，每年依然有超過80萬戶新樓落成，形成供過於求，二手樓的交易數量遠低於新樓（只有15%左右）。當然，日本還有其他有利於樓市發展的條件，像日圓貶值、東京奧運，而且雖說空屋很多，東京始終吃香，如下圖所見，東京都的房屋空置率是最低的幾個城市之一。
圖3：總務省對日本房屋空置率的統計
日本媒體估計，主要由外國買家撐起的日本樓市會一直興旺到2017年，之後會否迅速崩壞很難估計。這種與香港相反的供求局面下，投資者希望轉手時大賺的想法是否過分樂觀，真是見仁見智了。不過，如果不期望脫手時候樓價大升、只求穩定租金收入的話，做日本業主未嘗不可，三大都會的好處之一在於租金回報比香港、台灣等地高，以東京地鐵/鐵路沿線的公寓為例，扣除各項費用的回報率有5-6%，總好過把錢放在銀行。當然，這就涉及租樓的其他問題了。
