老鼠嶺建站大翻新 釋發展潛力

最新出爐的《施政報告》提出「北部都會區」發展，建議於北環線增建東延線，並出人意表地在過去鮮為人知的北區「老村」老鼠嶺建站，既將原本計畫發展的文錦渡、坪輋及打鼓嶺等打通起來，同時釋放該區的發展潛力，連帶附近一帶的華山用地亦能受惠，兩地未來可共建一萬七千伙。近日實地直擊，留意到曾位處邊境禁區範圍的老鼠嶺一帶，近年已成行山熱點，現時多處均會看到深圳一帶的高樓大廈，惟區內現時發展不多，除了有山丘貫穿外，亦有大量綠化用地及平原地帶。據了解，早年已有發展商成功收購區內私人業權，例如農地及棕地，但由於未有交通配套，令該區一直未有大規模發展，地區人士估計在基建配合下，該區日後會加速打造為成熟的小社區，樓高可達三十層，與天水圍相若。

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最新提出的北環線東延線，古洞站將東延服務至上水以東的坪輋、香園圍和打鼓嶺等新發展區，旋即擴大東北一帶的發展版圖。除皇后山等發展用地備受關注外，連老鼠嶺一帶過去未有任何大型發展的地段，亦能釋放發展潛力。

雖然該區附近被視為潛在新發展重鎮，惟港人現時對區內情況未必熟悉，區內村民向本報解釋，老鼠嶺泛指區內一列只有七十餘米高的山嶺，涉及週田村及嶺英公校一帶用地。就區內取名的由來，因應區內擁約有三百年歷史的週田村，村側上水侯族明朝的祖墳，風水喝名「貓咪捕鼠」，該「鼠」被認定「是村前形像恍如老鼠橫臥的樹林」，故村民一直將該區內稱為老鼠嶺。

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區內村民稱，而過往區內的發展，以週田村為核心，該村為原居民村，多年來均為區內村民聚居為主，出入需禁區紙，至近年禁區範圍縮減，該村於二〇一六年起容許港人自由出入，致村內居住人口增加，同時亦有發展商提出收購區內私人業權，包括週田村範圍內的用地，以及村外的其他用地，例如農地等。惟村民分析，因應區內現時仍然缺乏基建，發展商未必能夠進行大規模收購後，再向政府申請換地進行大規模發展，故區內現時應相對較少大型收購項目。

日前所見，區內位處香港邊境，多處均會看到深圳一帶的高樓大廈，惟區內現時發展不多，除老鼠嶺週田村及個別零散的棕地作業外，沒有太多人為發展，主要為農田及果園等。至於區內的地形，除個別小山丘外，亦有較多平原，發展空間相當廣，故區內村民相信，政府不需要收回週田村才能發展。

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民建聯立法會議員劉國勳分析，相信未來區內發展將以老鼠嶺站為中心，然後對外輻射出去，伸延至華山一帶，可以大規模發展整區用地，料日後落成的項目，樓高可達三十層左右，與天水圍一帶的住宅相近。據政府提供資料顯示，老鼠嶺一帶可提供約九千五百至一萬一千伙；至於華山一帶，則可提供六千至六千五百伙。由此可見，區內未來最多將可提供一萬七千伙，按政府當局以公布的單位計算，老鼠嶺站一帶提供的住宅單位，供應量將比起鄰近的皇后山更多。

區內鄰近香園圍口岸，提供陸路過境交通，同時未來若北環線東延線落成，居民亦可經羅湖站或皇崗口岸，選用鐵路系統過關。劉國勳表示，區內除了擁有住宅發展項目外，政府亦有助將鄰近的文錦渡一帶，打造成物流中心，未來勢將吸引大批運輸相關行業進駐，為區內提供就業機會。

北區「老村」老鼠嶺建站下，加上華山用地，未來可共建一萬七千住宅單位，並打造成如天水圍規模相若的成熟社區。

持續智庫最近就建造「北都快線」向財政司司長提交建議書，加強「北創科、南金融」雙中心的南北連繫，以早前「洪港鐵路」走線為基礎規劃「北都快線」，發揮香港優勢。

資料圖片(圖片來源:星島日報)

持續智庫主席劉智鵬教授表示：「連繫(connectivity)是香港成功之道，目前北都鐵路的建設聚焦內部成網及與深圳的跨境外通，其實北都與香港其他地方的連繫，同樣重要，特別是北部都會區和維港都會區是香港創科、金融兩大中心，用高速鐵路或快速軌道連接，可產生巨大經濟效益。」

他續說，「如能參考「機場快線」概念，有一條「北都快線」快速連通這兩個經濟引擎，將通勤時間壓縮在半小時內，就能優化勞動力配置，提升整體生產效率，增加北都的吸引力，使更多企業願意進駐，居民願意遷入，快速激活該區的住宅，商業和創科用地價值，促進兩大優勢產業的協同互動。」

據《香港主要運輸基建發展藍圖》顯示，政府曾規劃的其中一條南北走線鐵路是連接洪水橋至港島的「洪港鐵路」。其規劃走線途經欣澳等幾個主要站點，便可由洪水橋直達香港島。這不僅有助大嶼山發展，也等同把機場納入快線網絡。惟因交椅洲人工島計劃被暫時擱置，洪港鐵路去留存疑。

洪港鐵路原規劃走線

持續智庫提出，洪港鐵路的走線具備跨海直達的價值。既然政府已完成前期的走線規劃，與其重新規劃或使之荒廢，不如善用資源，在其走線基礎上，以連接南北兩中心為目標，建造「北都快線」。即使人工島計劃擱置，政府可研究調整工程形態，用橋墩取代人工島進行修築，縮減工程規模。工程前期亦可先接通洪水橋至欣澳段，並將欣澳站加入機場快線的站點，接駁機場和兩大都會區。

劉智鵬教授補充：「甚至可在原有基礎上，將終點站擴展到牛潭尾。這樣，日後北都大學城的科研人員和師生要到金鐘、中環，或者回到大學校園就十分方便。」

建議書提出，鐵路基建落成需時，政府在規劃「北都快線」時可利用低空經濟發展的契機，考慮先行開闢一條「北都一中環」低空快線，優先服務短期內往來兩個都會區的商務、科研等高淨值人士的需要。

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為舒緩北都與維港兩大都會區日益增加的人流壓力，建議書亦提出另一選項，即提速興建原訂於 2039 年後落成的中鐵線，將北都人流直接連通至九龍市中心，並考慮以伊利沙伯醫院搬遷後的京士柏用地作為中鐵線的終點站。可於地鐵站上蓋興建物業，擴充本港商住建築供應，同時減輕基建所帶來的財政負擔。

持續智庫認為，香港地形複雜，跨海段工程難度與成本尤為高昂，一條新快線的造價可能超過千億港元。僅依靠票務等直接收入，通常難以回收如此龐大的基建投資。因此，項目的合理性應從其帶來的「外部效益」進行評估，包括:土地增值、經濟與稅收增長;同時亦可減省通勤時間和舒緩交通擁堵，並促進區域均衡發展等可量化效益。若能藉此推動北部都會區的整體發展，所獲得的綜合財政與經濟回報，將使項目成為一項具戰略價值的投資。關鍵在於，政府能否透過稅收或發展收益等機制，有效「收回」因基建提升所創造的外部價值，實現項目的財務可持續與社會效益最大化。

劉智鵬教授表示：「目前北都處於發展初期，政府必須在財政上做好長期基建規劃，融入北都快線的概念。持續智庫聚焦社會的可持續發展，希望以此倡議拋磚引玉，引發社會討論，推動政府與各界攜手研究具體技術細節。」

中鐵線建議終點站示意圖