換樓案觸發深度調查

政治醜聞日日有，而衡量醜聞的殺傷力，要看有沒有關鍵的資料披露出來，可以觸發執法機構，作出深度調查。

民政事務局常任秘書長馮程淑儀與賭王何鴻燊三太胞妹陳婉玉的換樓交易，遭到媒體懷疑陳婉玉有否刻意低價賣樓，令馮程淑儀和丈夫馮永業從中獲益。事件昨天出現轉捩點，媒體披露的資料顯示，馮永業可能早已認識陳婉玉。

馮程淑儀是與陳婉玉旗下的志俊有限公司進行換樓交易，後來媒體指交易可能涉及利益衝突，馮程淑儀曾經發表聲明反駁，說她買入的單位是經過地產經紀介紹，議價過程亦只與地產經紀磋商，沒有接觸過交易的另一方，根本不知道出售物業的志俊有限公司的股東是誰。簡單而言，馮程淑儀說她不知道換樓交易的對方業主身份。

但昨天爆出的資料披露在換樓交易之前的9個月，陳婉玉的志俊有限公司於2013年2月出售另一個西半山干德道怡安閣一個單位時，馮永業竟然代表志俊在兩分買賣合約相關文件上簽名，馮永業雖然不是志俊的董事，但卻獲委派代表該公司簽署文件，足證馮永業與陳婉玉早已認識，關係匪淺。

從牌面資料推敲，馮程淑儀當日發聲明說不知道交易對方，有兩個可能。第一她是在說謊；第二，她真的不知對方身份，也不知道她的丈夫與陳婉玉有這樣密切的關係，也不知道換樓對象公司是丈夫熟悉的陳婉玉所持有。由「唔識變識」，這個資料相當致命，粉碎了有關交易是純粹商業交易的辯解，予人「水洗唔清」之感。

有人已就事件向廉政公署投訴，現在爆出這樣的資料，廉署勢將作出深度調查。而調查焦點將集中在馮永業身上，究竟馮永業有沒有涉及「公職人員行為失當」這條普通法罪行？

陳婉玉的志俊公司於2004年成立，之後大力進行樓宇炒賣。與此差不多同期，馮永業在2003年至2006年間，出任經濟發展及勞工局副秘書長，主理航權、直升機機場擴建等事務。而陳婉玉是港聯航空及港聯直升機的股東及董事，公司經營範疇與馮永業負責的政策範疇直接相關，後來馮永業在2006年7月離職，而陳婉玉控制的港聯公司在2007年1月中標，成為港澳碼頭直升機場的唯一營運商。雖然馮永業當時已離開了經濟發展及勞工局，但若然其後證實馮永業個人或直系親屬因為與陳婉玉在換樓交易獲利的話，亦可能涉及延後利益的問題。

可能有人會說馮永業任內沒有批出經營權予陳婉玉的公司，沒有直接參與明益對方的決策。但是在去年審結的許仕仁案，法官判案時擴闊了公職人員行為失當罪的定罪空間。本來有關罪名的範圍較窄，於2005年終審法院判決高級警司冼錦華案時，法官曾為「公職人員行為失當罪」定義了五項犯罪元素，包括1. 身為公職人員；2. 在執行公職的過程中或在與其公職有關情況下涉案；3. 蓄意作出失當行為，或不作出恰當行為；4. 沒有合理解釋或理由；5. 其行為偏離公職職責範圍或宗旨屬於嚴重。當中的第三點，就是指公職人員蓄意作輸送利益的行為，是定罪的必要條件。

但去年主審高院原訟庭法官麥機智在判決許士仁案時，指公職人員收取別人「甜頭」而未有申報，也構成公職人員行為失當罪。即使這些甜頭只係為打好關係，未必有即時利益輸送，都可以構成罪行。換句話說，現時已毋須像冼錦華一案中，要證實公職人員「蓄意作出失當行為，或不作出恰當行為」都可以入罪。

無論如何，換樓案已經露出比較嚴重的表面傷痕。這些資料，勢將觸發廉署的深度調查，將過去十多年馮氏夫婦大量樓宇買賣交易逐一細查，相信當事人將會「有排煩」了。

盧永雄

市建局推出的首做資助房屋「煥然壹居」，開賣頭炮就死火。週三第一日揀樓，原定安排68名中簽者到場，最後只賣出19單位，即是有72%的中簽者臨場「縮沙」，銷情冷清。「煥然壹居」原定下個月才推出揀樓，估計是見到樓市狀況轉差，所以搶先於今個月揀樓，結果情況仍然很嚇人，銷情甚不理想。

在這裡先讓大家重溫「煥然壹居」究竟是什麼一回事。政府由於居屋不足，四出搵樓當居屋賣，結果在去年選中了市建局的樓換樓項目、啟德的「煥然壹居」，撥出333個單位，以資助形式推售。由於「煥然壹居」的質素不同於一般居屋，屬於私樓的建樓質素，市建局最後不以居屋的慣例市價7折出售，改以8折售樓。

今年1月公布「煥然壹居」價單，市建局參考以去年12月黃大仙及馬頭圍一帶的私人屋苑市價作為參考，以市價8折計，定出「煥然壹居」呎價由9734元至 12414元不等，單位實面積則由332方呎至568方呎不等。近期樓價雖然下跌了，但市建局卻不更改售樓價錢，卻改為調整賣樓折扣來對應樓價的下跌，售價由市價8折變成以市價86折出售。這是什麼意思呢？以「煥然壹居」最貴單位呎價12414元為例，今年1月以市價8折出售，即市建局認定市場呎價是15518元，現時改成以市價的86折出售，換轉成市價就是呎價14435元。換言之，市建局認為樓市在這段期間只下跌了7%。

買這些變相居屋，政府提以市價的86折出售，即政府津貼了業主樓價的14%，如果是自住的話，這便當成是政府提供的津貼，但要出售或出租的話，業主要補回當時市值評估的14%的樓價差價。

 「煥然壹居」這個先公布售價再調整折扣的售樓方式，其實對買家不利，因為樓價雖然下跌了，但售價不變，只是調整售價折扣，買家在高樓價時應付的金額已經固定了，等如多付了現金。其實項目本身質素不差，部位單位望到海景，港鐵沙中線亦將於三年後通車，「煥然壹居」鄰近沙中線車站，本來有一定的優勢。但仍有這麼多中簽的人決定放棄揀樓，顯示很多人不太睇好樓市後市，或者認為「煥然壹居」售價不反映真實的市價。買家會覺得現時叫低10%買同區二手樓，也不難買到靚單位，那又何需買「煥然壹居」，將來出售還要補14%地價予政府？

 究竟「煥然壹居」以市建局這個品牌，假設在市場公布發售單位，由最平呎價11319元至最貴呎價14435元售樓，能否順利去貨，頗成疑問。因為回看今年農曆年之後展商開盤情況，大多數的銷情相當慘淡。只有新地的將軍澳盤及何文田盤算是賣得不錯。不過，也有買了新地的何文田「天鑄」二期的買家中招，一名買家上月25日以6946萬買入「天鑄」二期第二座一個四房大單位，最後沒有簽正式買賣合約，撻訂收場，5%即347萬訂金給發展商沒收，等如損失了一個「沙田第一城」細單位。「天鑄」二期已經是何文田區賣得最好的樓盤，也有買家窒步，可見樓市壓力不低。

從買資助房屋「煥然壹居」的資助房屋客，到買豪宅「天鑄」二期的大客，都不敢落注入市，甚至入了市也要撻訂離場，可見現時的樓市信心有多弱。

樓市一定程度是經濟寒暑表，香港今年2月零售銷售出現斬頭式下跌，本地經濟頗有哀鴻遍野的感覺，很難看好樓市前景。未來要看樓市沽家的持貨力，無論是發展商或者二手樓業主，在跌市初段，大家都會忍手不肯割價沽售，若情況繼續惡化，有些人沒有能力再守下去，要割價求售，真正跌市才會到來。

 盧永雄