多個內地樓盤爛尾 業主拒絕還貸 律師：斷供可能成為違約方

近期，爛尾樓盤業主聯名停貸，並且出現「城傳城」現象。由景德鎮恆大瓏庭、長沙新力鉑園到南昌新力城、鄭州名門翠園、武漢綠地光谷星河繪等，全國共約30個爛尾樓盤的業主向銀行發出「強制停貸告知書」。

「強制停貸告知書」。

業主們怪責各貸款銀行違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；以及在借款人簽字後私自修改貸款合同。

而事實上，爛尾樓盤業主的指控並非完全無據可依，例如，早於2003年，央行在《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中明確表示，「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款」、「企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金」。

2010年，住房城鄉建設部在《關於進一步加強房地產市場監管 完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確表示，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

只不過單憑一張「強制停貸告知書」能否幫助業主免除自身的還貸義務？

值得留意的是，今年2月，《深圳商報》曾報道一宗購房者勝訴的案例。來自上海的許先生，於2014年向銀行借款392萬元，購買嘉興某樓盤的一套別墅。由於開發商破產，樓盤爛尾，涉案樓盤未符合交付標準，許先生繼而拒絕還款，放貸銀行起訴許先生，要求他繼續支付剩余貸款。一審判許先生敗訴，二審則勝訴。

嘉興中院二審指，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（許先生）。開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。

雖然購房者有勝訴機會，但大多都是以銀行勝訴告終。因為在法律層面上，業主在買房時與銀行簽訂的貸款協議中通常都會規定：貸款發放後，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，就貿然停貸，購房人往往就成為違約方，個人徵信或會受到影響，嚴重者會被訴諸法律解決。

蘇寧金融研究院原宏觀經濟研究中心主任黃志龍。FI

蘇寧金融研究院原宏觀經濟研究中心主任黃志龍形容，一旦自然人發生房貸斷供，將進入央行徵信系統黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠無法申請貸款、信用卡等服務。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低於無不良信用記錄的自然人。

換言之，爛尾樓盤業主不還貸，很有可能影響個人徵信，甚或面對法律責任。相反，業主可經合理維權，避免錢房兩空。

北京市金訴律師事務所創始人律師戴金花提醒，如果遇到了特殊的情況，購房人確實無法按期還貸款，那麽可以選擇跟銀行溝通申請延期還貸以緩解資金壓力。如果購房人與開發商的房屋買賣合同具備解除條件的，可以解除房屋買賣合同。房屋買賣合同解除後，那麽可以要求開發商償還銀行的按揭貸款。

毛拍手

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據中國海警局通報，12月12日，菲律賓多批船隻打著捕魚旗號，不顧中國海警一再勸阻和警告，執意赴中國南沙群島仙賓礁海域滋事挑釁。中國海警對菲方船隻依法依規採取喊話警告、外逼驅離等必要管控措施。

隨後，菲方對於中方的正常維權執法進行了污名化敘事。菲律賓海岸警衛隊發言人塔里埃拉13日在社交平台上X上轉發內地《環球時報》的相關報道稱，約20艘菲律賓「漁船」遭到中國海警船艇的「暴力襲擊」，中方船艇使用了水炮並採取了阻攔行動。中國海警艦船出動小型硬殼充氣艇割斷了數艘菲律賓「漁船」的錨鏈。此次行動中，三名菲律賓「漁民」受傷，兩艘漁船受損。菲政府15日表示，將抗議中國海警的行為。菲律賓海事委員會則在一份聲明中表示：「菲律賓將採取適當的外交回應。」

而在15日舉行的外交部例行記者會上，發言人郭嘉昆在回應外媒問詢時則透露了菲方本次挑釁侵權行動的真相。

「12月12日，菲律賓有組織有預謀地糾集大量船隻在仙賓礁附近海域挑釁滋事，並衝闖仙賓礁潟湖。期間，菲方所謂漁船不顧中方一再勸阻和警告，頑固在仙賓礁潟湖滯留，還多次採取惡意轉向等危險舉動。菲方人員甚至持刀威脅中方現場維權執法的海警。」郭嘉昆表示，菲方行徑嚴重侵犯中方主權和權益，嚴重違反國際法和南海各方行為宣言，嚴重破壞海上和平穩定。

《環球時報》當天獲取的影像顯示，面對中國海警執法人員對菲侵權船隻的管控與查證，菲方所謂「漁民」不僅不配合，還拿出長刀揮舞挑釁。相關知情人士介紹稱，菲方所謂「漁民」揮舞的刀具長約20公分，其行為對中國海警執法人員的人身安全造成嚴重威脅。

「種種行徑表明，參與此次侵權行動的所謂菲漁民絕非普通漁民，而是菲方暗中組織的、具有軍事屬性的『武裝漁民』，此次侵權行動讓菲方這一計劃正式浮出水面。」中國現代國際關係研究院研究員楊霄接受《環球時報》採訪時表示，在菲方此次的侵權挑釁行動中，菲方所謂「漁民」面對中國海警專業化的維權執法，展現出了「訓練有素」的一面。對於中方的勸阻和警告，菲方人員不僅執意衝闖，還在中國海警艦船之間惡意轉向，多次做出危險舉動，甚至持刀表現出強烈的對抗性。「如果僅僅是以打漁為生的普通漁民，這些行為所帶來的風險遠大於收益，因為菲漁民使用的『八爪魚船』經不起對抗性活動。」

他進一步分析稱，菲律賓海岸警衛隊發言人塔里埃拉的相關表述也說明參與此次侵權行動的絕非普通漁民。「塔里埃拉稱，菲海警4403、4411船就部署在附近為菲『漁民』提供關鍵支持，向『漁民』分發燃料和食品，這表明菲所謂『漁民』與菲海警船艇之間具有高度的協同性，菲『漁民』負責打頭陣，菲海警艦船則負責提供後勤保障，菲『武裝漁民』開始承擔『碰瓷』中國海警艦船的任務」。楊霄稱。

菲「武裝漁民」計劃是菲律賓武裝部隊於2023年提出的一項南海侵權計劃。據公營電視台ABC-CBN此前報道，時任菲律賓武裝部隊總參謀長布勞納2023年8月表示，菲律賓正計劃組建「海上民兵」，並考慮讓菲漁民加入預備役部隊。時任菲律賓武裝部隊西部司令部司令的卡洛斯則表示，發展「後備力量」是其中一項重點工作，也將是一項舉國之力的行動。菲軍方鼓勵菲律賓漁民前往南海的爭議海域行使捕魚權。

「讓『武裝漁民』參與到南海侵權行動顯然可以服務於菲方的『認知戰』，通過鼓勵所謂的菲『漁民』駕駛著八爪魚船去碰瓷先進的中國海警艦艇，從而塑造中方在南海恃強凌弱的『霸凌形象』，對華開展污名化敘事。」楊霄表示，如果菲方認為通過這種方式就能「束縛」中方的維權執法行動，開展「作秀式」侵權和「漸進式」侵權就大錯特錯了，中國海警依法在中國管轄海域持續開展維權執法活動的決心，不會因為侵權對象的不同而動搖。