市建局：重建土瓜灣五街及十三街難度高 需處理多重技術挑戰

市建局行政總監韋志成發表新一篇網誌，提到發展土瓜灣的「五街」、「十三街」的難度，比起市建局近年開展的項目，有過之而無不及。

韋志成表示，重建步伐遠遠趕不上市區和樓宇老化的速度，規劃儲備內目前正研究的舊區土地面積已超過520公頃，未來需要作更新的土地也會愈來愈多，單靠市建局的資源無法處理舊區老化問題。他指，明白舊區內仍有為數不少的舊樓群有待更新，例如位於土瓜灣的「五街」、「十三街」便是其中一個住戶希望市建局盡快重建的小區。他指，理解有意見認為這些巨型建築群樓宇狀況及居住環境欠佳，局方應盡早處理，但指部分人士對處理這類巨型舊樓群的難度，並沒有確切了解，並指發展「五街」、「十三街」的難度，比起市建局近年開展的項目，有過之而無不及。

資料圖片

他解釋指，「五街」、「十三街」的發展密度非常高，其私人土地的現有地積比率已接近現行規劃和法規所准許的發展密度，現時剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展面積不足一成。「五街」、「十三街」舊樓群附近並沒有未發展的政府土地和老舊設施可以整合，在重整及重新規劃時，如何可以發揮最大的規劃牌益，挑戰甚大。「五街」及「十三街」樓宇附近有多幢工業大廈，不少工廈廠戶在大廈內經營業務，毗鄰更有一所運作中的煤氣廠。若要改善土地用途不協調的情況，無可避免要制定一個能兼容住宅用地和部份現有工業用地的規劃，需要處理多重技術挑戰。

韋志成指，發展土瓜灣的「五街」及「十三街」的難度高。資料圖片

除了一般所涉及的交通、空氣、環境和噪音等技術評估外，更因應煤氣廠屬於法例訂明的潛在危險裝置用地，需要額外進行安全風險評估，以制定合適的保安、保障措施。相對九龍城其他重建項目只涉及整合住宅和社區設施用地，所涉及的技術評估和審批程序，相對更複雜。他指，團隊早於數年前，已就整合住宅和工業用地作高密度綜合發展，以及所需要的技術可行性研究，包括安全風險評估，開展相關工作，為日後「五街」及「十三街」的更新工作創造條件。

韋志成。資料圖片

韋志成提到，在這8年間在九龍城區進行的更新工作從無間斷，包括在「小區發展」模式下啟動8個相連的重建項目，達致整個小區規劃一體化，促進該區的連接和步行環境。其中，6個土瓜灣項目已推出招標，其前期款項收入為市建局帶來超過200億元的流動資金；附近的土瓜灣道項目和九龍城沙浦道項目亦已分別進入收購和清場階段，預計在未來2至3年招標。近年在九龍城區啟動的重建項目，將有助局方在不同地區推展像「五街」、「十三街」這類土地狀況的大型項目，積累所需資源。他形容，舊區更新是一個城市的百年基業，要持續前行，必須要決心、智慧和和毅力；面對難題和艱巨的項目，市建局不會迴避，亦不會坐視不理。團隊一直以新思維及新規劃工具，為項目拆牆鬆綁，提升執行的可行性。

韋志成指，發展土瓜灣的「五街」及「十三街」的難度高。資料圖片

市建局行政總監蔡宏興表示，留意到社會就市建局財務狀況及「同區七年樓齡」收購政策有不少討論，其中有少數意見因不熟悉市建局收購政策，甚或存有誤解，面對舊區環境和樓宇雙老化問題，並非政府或市建局能夠獨力處理；檢討現時收購政策，亦不是有意見所指的「發窮惡」，而是以因時制宜、善用社會資源、維持市區更新長遠可持續性為大前提的正確處理方法。

市建局行政總監蔡宏興。資料圖片

蔡宏興在報章撰文表示，目前本港樓齡50年或以上的舊樓數目增幅已遠超公私營重建步伐，必須設法加快整體重建速度。他指出，市建局以舊樓市值加上津貼的「同區七年樓齡」計算呎價，明顯較私人發展商優厚，舊樓業主傾向等待市建局收購，而不願接受私人發展商的收購提議，令舊區更新嚴重延遲，或令私人收購成本上漲，造成土地及房屋價格上升的惡性循環現象。

巴士的報記者攝

蔡宏興以今年9月底，提出收購建議的土瓜灣明倫街/馬頭角道發展計劃為例，指出市建局收購呎價較項目附近舊樓住宅成交呎價高出一倍有多。

蔡宏興重申，繼續沿用現時收購補償政策，並在無持續行常「活水」、項目招標前期款項流入的最壞情況下，市建局現時400多億元淨資產將於未來5至10年用盡。他希望社會不同專業及持份者能夠理性思考及客觀討論；又說將透過不同渠道，加強與各界溝通。