韋志成指市建局須審慎管理現金 調整重建項目收購步伐

市建局行政總監韋志成表示，目前經濟環境和樓市狀況對局方的財務穩健帶來不少挑戰，連同去年4月已展開收購工作的九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃，未來數年合共有5個已獲政府批准的重建項目需要做收購工作，預計涉及總收購開支約300億元。

韋志成在網誌說，面對舊區及樓宇「雙老化」問題日趨嚴峻，儘管市建局已經透過發行債券和銀團貸款補充現金流，以完成已批准的項目，但局方必須審慎管理現金，平衡已啟動項目內受重建影響居民的意願及其他期待重建的舊區居民處境；同時要審時度勢，考慮當前及預期未來環球經濟和本地樓市狀況不明朗因素，對市建局就項目提出收購及推出招標，在現金流及財務穩健方面會帶來的影響。

韋志成指出，假若現時市建局只考慮已啟動項目內居民的意願而作出涉及高昂收購開支的決定，一旦市況出現變化而令項目的回報大幅減少，將直接影響其他重建項目的步伐和規模，局方會不時檢視已開展項目不同階段的進程，適時調整以維持財務穩健。

他又強調，考慮到目前市況，市建局預期發展商的投標意欲在短時間內不會回復積極，已推遲部分重建項目的招標時間表，無可避免影響現金流狀況。局方會以「動態」管理的策略，考慮不同因素，包括項目收購的規模，尤其是涉及住宅物業和商舖的數目、項目收購的複雜性，包括處理租戶的補償和遷置事宜，以及工程的複雜性，從而調整不同重建項目的收購步伐，以相對較簡單、能盡快平整地盤，取得批地文件以進行招標的項目先行，加快資金「回籠」補充現金流，以應付其他較大型項目的支出。

由市建局與香港房屋經理學會組成的團隊早前在九龍城試行「聯廈聯管」，協調單幢式舊樓聘用同一物業管理公司。團隊本月初已將報告提交政府。市建局行政總監韋志成說，參與試行「聯廈聯管」的樓宇雖然不多，但仍吸引了15間在市場上擁有豐富物管經驗，而且具實力公司入標競投「聯廈聯管」服務合約，最終中標的物管公司，每戶每月的「基本服務」費用大約只需百餘元。

市建局

韋志成在網誌說，4幢參與「聯廈聯管」的樓宇，去年8月底召開業主大會，其中，龍威大廈和幗蘋樓的業主達成共識，通過共同委聘一間物管公司。餘下兩幢樓宇，因為未能取得大廈過半數業權同意，或在招標過程結束後，決定繼續委聘現正為樓宇提供服務的物管公司，最終決定退出「聯廈聯管」計劃。

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韋志成提到，報告總結遇到的困難，包括「三無大廈」大部分業主為長者或退休人士，不太熱衷參與大廈管理事務，亦有不少單位已出租，甚或業主已移居海外，難以接觸。另外舊區有不少單幢式大廈地下或低層設有商舖，商舖業主普遍認為未能受惠於大廈的物管服務而拒絕參與，今次其中一幢參與「聯廈聯管」的樓宇，正是地下商舖業主持有過半數業權，否決住宅業主聘請物管公司的決定而最終退出計劃。

韋志成說， 考慮到傳統物管服務的投標機制，難以讓「聯廈」業主達成共識，團隊在試行「聯廈聯管」時，要求入標者需就4幢參與計劃樓宇提供每個單位的「劃一報價」，即每戶每月的「基本服務」費用均需要相同，方便所有業主有同一標準以評選不同物管公司的報價。

團隊建議，政府可研究放寬現行需要全體業主一致同意才能修改大廈公契內任何條文的規定，如允許在大多數業主同意的情況下，修改公契內有關分擔物管服務費用安排的條款，容許商舖業主可根據實際情況或實際享用的物管服務項目，支付管理費用，提高樓宇參加「聯廈聯管」 的意願及提高舊式商住大廈聘請物管公司的成功機會。