供樓業主扣稅攻略（下）

上回筆者為大家介紹了如何透過「居所貸款利息」扣稅慳錢，今回將繼續講解其他注意事項。

首年供樓或未能用盡扣稅額

最新課稅年度為2024年4月1日至2025年3月31日。居所貸款利息的扣稅額是根據供樓人士在課稅年度內的總供樓利息開支計算的。假設業主於去年11月開始入住新屋，每月的供樓利息約為$14,500，而利息扣減的月份僅有5個月（即2024年11月至2025年3月），則可申請的扣稅額為$14,500 x 5個月 = $72,500，這樣便未能用盡10萬元扣稅額。

如其他扣除項目足夠 居所貸款利息可保留至下次使用

居所貸款利息僅可在20個課稅年度可使用，但不必連續使用。除了居所貸款利息外，納稅人還可以透過其他扣稅項目來減輕稅務負擔，包括強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃、合資格年金保費以及慈善捐款等。如果供樓人士在計算基本免稅額及其他稅款寬免後已無需繳稅，那麼居所貸款利息的配額便可留待日後使用。

樓花期間的利息支出不可用作扣稅額

近年一手主導市場，由於政府放寬樓花按揭的成數上限，現時樓花按揭與現樓按揭的條款已經睇齊，因此更多一手買家傾向選擇「即供」付款方法，即在物業尚未落成時便開始供款。然而需要注意的是，居所貸款利息的扣稅指引指出，物業必須已經用作居住，而樓花仍在興建中，這意味著業主在入住前所支付的按揭貸款利息將無法用作扣稅。

 

加按套現的利息支出不可用作扣稅額

有些業主可能會將已供斷的物業加按，即重新向銀行申請按揭，以套現出另一筆資金，並用於資金周轉或其他投資用途。不過，這筆新貸款並非用於購買住宅，因此這筆加按貸款的利息支出將無法當作居所貸款利息的扣稅。

每位業主的處境各有不同，計算稅項的方式也會有所差異。如果對報稅有任何疑問，建議向稅務局進行詳細查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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筆者公司於上周公布全年樓市回顧及2026年展望。今年樓市強勢回歸，全年樓價料升逾3%，結束三年跌勢。展望明年，筆者預期樓市將持續上升，復甦步伐穩健。整體樓價2026年有望錄得約7%的升幅，中小型住宅全年升幅介乎6%至8%，豪宅更有望上升8%。

或者有淡友仍然未能接受，甚至質疑樓價今年反彈後，明年還有否能力再升。筆者認為，若仍抱此看法，便是低估了香港樓市的根基與經濟韌力。2026年將是經濟與樓市復甦的加速期。香港已渡過最艱難的挑戰，利好消息與數據顯示經濟正昂首前行。外資逐步回流，加上祖國的支持，市場信心比今年更為強大。

早前，滙豐控股股價再創新高，市值突破2萬億港元。筆者一位朋友卻感嘆自己過於保守，結果今年「股樓雙輸」。他所謂的「雙輸」，並非真正虧損，而是因為在股市與樓市均過度猶豫，錯失良機。的滙豐今年重回「紅底股」時，的確有不少人認為已經「超額完成」，但未肯相信滙控有深厚的底子，有力再上，結果只能眼看股價愈升愈有。

其實，樓市也一樣，不宜過早就估頂。筆者早在專欄中指出，市場資金雄厚，香港存款總額高達十數萬億元；同時，輸入人才計劃推行，留學生人數增加，剛性需求持續上升。過去幾年樓市停滯，主要因市場觀望經濟復甦及利率走勢。如今各項因素逐步向好，樓市自然能重現榮景。

今年樓價升幅約3%，只是起步。2026年將迎來持續升勢。準買家唯有順勢而行，果斷把握眼前的機會，才不致一再錯失良機。

利嘉閣地產總裁 廖偉強