供樓業主扣稅攻略（下）

上回筆者為大家介紹了如何透過「居所貸款利息」扣稅慳錢，今回將繼續講解其他注意事項。

首年供樓或未能用盡扣稅額

最新課稅年度為2024年4月1日至2025年3月31日。居所貸款利息的扣稅額是根據供樓人士在課稅年度內的總供樓利息開支計算的。假設業主於去年11月開始入住新屋，每月的供樓利息約為$14,500，而利息扣減的月份僅有5個月（即2024年11月至2025年3月），則可申請的扣稅額為$14,500 x 5個月 = $72,500，這樣便未能用盡10萬元扣稅額。

如其他扣除項目足夠 居所貸款利息可保留至下次使用

居所貸款利息僅可在20個課稅年度可使用，但不必連續使用。除了居所貸款利息外，納稅人還可以透過其他扣稅項目來減輕稅務負擔，包括強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃、合資格年金保費以及慈善捐款等。如果供樓人士在計算基本免稅額及其他稅款寬免後已無需繳稅，那麼居所貸款利息的配額便可留待日後使用。

樓花期間的利息支出不可用作扣稅額

近年一手主導市場，由於政府放寬樓花按揭的成數上限，現時樓花按揭與現樓按揭的條款已經睇齊，因此更多一手買家傾向選擇「即供」付款方法，即在物業尚未落成時便開始供款。然而需要注意的是，居所貸款利息的扣稅指引指出，物業必須已經用作居住，而樓花仍在興建中，這意味著業主在入住前所支付的按揭貸款利息將無法用作扣稅。

 

加按套現的利息支出不可用作扣稅額

有些業主可能會將已供斷的物業加按，即重新向銀行申請按揭，以套現出另一筆資金，並用於資金周轉或其他投資用途。不過，這筆新貸款並非用於購買住宅，因此這筆加按貸款的利息支出將無法當作居所貸款利息的扣稅。

每位業主的處境各有不同，計算稅項的方式也會有所差異。如果對報稅有任何疑問，建議向稅務局進行詳細查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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踏入報稅季節，稅務局於本月向約266萬名市民派發2024/2025年的報稅表，市民將開始準備一筆新的開支。雖然收入較高通常需要繳納更多稅款，但精明的納稅人可以根據不同情況享有各種免稅額，以減輕稅務負擔。如果閣下為業主並且正在供樓，可以透過「居所貸款利息」作為扣稅項目，扣稅扣到盡。筆者將在此文中分享此項扣稅方法及注意事項。

每年10萬元扣稅額 最多扣除20個課稅年度

「居所貸款利息」是政府的一項稅項扣除，讓業主可以將供樓利息支出用作扣稅的一部分，以減輕財政負擔。申請此稅務寬免的業主必須符合特定條件，包括必須擁有香港物業並用作自住用途。業主每年可獲得最多10萬元的扣稅額，並可扣除最多20個課稅年度，而且不需連續使用。這意味著供樓人士可以自由決定每一年是否需要使用此扣稅項目。

合資格人士可提高扣除額至每年12萬元

政府為了鼓勵市民生育，由2024/2025課稅年度開始實施新政策，若納稅人與子女同住，並符合指定條件，包括與在2023年10月25日或之後出生的子女在香港連續同住6個月或以上，則其居所貸款利息的最高扣除額由現時的10萬元增加2萬元至12萬元，直至該名子女滿18歲為止，此額外扣除最多可扣除19個課稅年度。

供樓初期申請最易用盡扣稅額

指定納税人的居所貸款利息最高扣除額有所提高，當然需要想辦法充分利用這個扣除額。銀行在計算按揭借貸人的每月供款時，因「息隨本減」的關係下，每期的利息支出會持續遞減。假設有業主去年購入一個單位，貸款額為500萬元，年期為30年，按息為3.5厘，首13年的全年利息支出將超過12萬元。然而，到了第14年，全年利息支出將降至約11.8萬元，這意味著從該年開始將無法用盡12萬元的扣稅額。因此，越早使用便可用盡扣稅額。

下回筆者將繼續講解透過「居所貸款利息」扣稅的其他注意事項。

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