樓價租金齊步向上行 資金人才匯聚添動能

一年容易又快到中秋，送別第三季，香港樓市似乎正悄然醞釀一場由政策、資金與需求交織而成的復甦浪潮。在一片觀望聲中，政府於9月30日發表《長遠房屋策略》周年報告，為未來十年房屋供應定下基調：總需求預估為41.91萬個單位，供應目標設定在42萬個，公私營比例維持在70:30。這份藍圖不僅提供了市場所需的方向感，也在未來三至四年預計有10.1萬個一手私宅可供應，較之前回落，為供需平衡注入穩定劑。

此時此刻，樓市的基本面亦開始顯現回暖跡象。根據差估署最新數據，2025年8月私人住宅售價指數報288.5點，連續五個月錄得平穩或上升，累積漲幅達1.26%，創近八個月新高，反映樓市早已跌定回升，市場信心正在重建。

表現更亮眼的是租金走勢。8月租金指數錄得198.7點，實現「九連升」，距離歷史高位僅差0.7%。這一波升勢不只是季節性因素，更是多重結構性需求的體現——外地留學生人數激增、「高才通」政策吸引專才來港，加上科技與金融業薪酬中位數上升，推動中小型住宅租賃需求持續升溫。

資金流動亦為樓市添柴加火。恒生指數在第三季飆升逾一成，9月北水單月淨流入高達1,885億元，地產股應聲上漲。本港今年以來IPO集資額全球領先，國際資本回流進一步鞏固香港金融中心地位。這些現象不僅反映出市場對香港的信任，也間接為樓市注入活力。

前瞻第四季，利好因素仍在累積。《施政報告》出台後，部分利好樓市的措施仍未推出，反映未來仍有後著，明年二月的財政預算案或有進一步針對性措施出台。此外，息口亦進入下行周期，為買家提供更佳入市條件。筆者預計，樓價在第四季有望再升2%至3%，而租金則有機會突破歷史高位，全年漲幅或超過6%。

香港樓市的韌性，從來不容低估。即使面對颱風與黑雨的考驗，這座城市依然穩如磐石。供應規劃明確、需求動能漸強、政策護航到位，復甦的輪廓已然浮現。對買家而言，這是低息環境下的切入良機；對業主來說，則是重新評估資產價值的時刻。香港樓市，正在重拾節奏，迎向新一輪的動態升市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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本港7月份私宅市場迎來一波久違了的動工熱，全月共有1,860伙單位動工，創下15個月以來最多的紀錄。根據屋宇署最新數字，當月共有5個私人住宅項目動工，包括土瓜灣鴻福街/銀漢街（669伙）、啟明街/榮光街（474伙）、榮光街/崇安街（458伙）、牛頭角定富街（196伙）及佐敦廣東道（63伙）。這波中型項目集中開工，挽回了多月以來的動工淡勢。

至於今年首7個月累計只有2,874伙私宅動工，較去年同期仍跌37%，創自2011年以來的十五年同期最低。這顯示早前發展商在經濟環境不確定性下，仍然採取較為謹慎的開發策略。

落成量按月點略回落 累積尚多

在落成方面，2025年7月全港共有1,695伙私宅單位竣工，涉及5個項目，較6月的2,637伙下跌36%。主要落成項目包括大埔十四鄉「Sierra Sea第1B期」（794伙）、元朗「朗天峰」（594伙）、啟德「天璽·海」1期（256伙）及2A期（43伙），以及淺水灣赫蘭道8號（8伙）。雖然7月落成量下降，但今年首7個月累計落成達11,759伙，較去年同期的8,705伙大增35%，為近三年同期最多。

按地區劃分，九龍區表現突出，首7個月共有21個項目、涉及7,557伙單位落成，佔整體64.3%；新界區5個項目涉2,342伙單位，佔19.9%；港島區則有12個項目涉1,860伙單位，佔15.8%。此段期間，九龍區無疑是推動全港住宅供應的主力。

2025年展望：落成量穩定可期

截至7月，私宅落成量已達差估署全年預測20,862伙的56%。隨著將軍澳日出康城「PARK SEASONS」（685伙）及「SEASONS PLACE」（650伙）、元朗「柏瓏III」（680伙）等大型項目將陸續取得入伙紙，預計2025年全年落成量將介乎20,000至21,000伙，與官方預測相符。中小型項目的穩定推進，亦為市場提供支撐。

圖則審批量少 反映發展商謹慎

儘管動工量表現亮眼，屋宇署在2025年7月僅批出一份住宅建築圖則，是位於屯門青山公路89號，涉及1.8萬平方呎的洋房項目。這是繼2024年9月後，再次出現單月僅批出一份住宅圖則的情況（當時為赤柱村道44號項目，總樓面約2.78萬平方呎）。審批數量偏低，顯示發展商在市場未見全面轉旺下，傾向放慢大型項目的啟動步伐。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮