租金續升 樓價齊漲

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

不經不覺，2025年已來到尾聲。隨着撤辣及減息周期展開，住宅物業買賣急速回暖，樓價亦重新走上升軌。新盤銷售現場重現人潮，排隊入票的景象久違地再度出現，市民的入市信心明顯回升。

根據差餉物業估價署最新公布的數據，10月私人住宅樓價指數錄得294.3點，按月上升0.41%，連升五個月；今年首十個月累計上升1.7%。對比去年同期近7%的跌幅，今年的反彈走勢相當明顯。由於官方數據具時滯性，參考每周更新的中原城市領先指數（CCL），指數已重回143點水平，今年已累升超過4%，反映市場表現比官方數據更為強勁。

隨着減息釋放購買力、買家觀望情緒消散，樓市氣氛正在穩步回暖。預期2025年全年CCL有望錄得約5%升幅，扭轉過去三年的頹勢，亦是自2021年後首次出現樓價及租金呈雙軌上升，正式結束「價跌租升」的時代。

在發展商積極推盤帶動下，新盤交投持續熾熱。一手市場已連續10個月錄得逾1,000宗成交，今年首11個月累計錄得逾1.88萬宗，較2024年全年的1.58萬宗高出近兩成，更打破2019年1.87萬宗的舊紀錄，創下2013年一手新例實施以來的新高。據中原地產住宅部統計，經過發展商一年努力去庫存後，全港一手貨尾量已連續5個月低於2萬伙，截至11月底更跌穿1.9萬伙，低見1.88萬伙，較年初高位逾2.28萬伙減近4,000伙。

購買力亦遍及二手市場。今年首11個月，二手私人住宅市場錄得33,570宗買賣登記，涉及註冊金額2,465億元，按年分別上升6.6%與7.4%，成交宗數更創四年新高，反映一二手市場全面回暖。

除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉為買家，加上撤辣後內地客來港買樓的投資比例大幅增加，多重利好因素下，CCL於首季更有機會上試150點。如果多了人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，來年租金升幅或因此放緩。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

過去半年，本地樓市在低位築底後明顯回升，樓價短短數月反彈逾半成。以一個500萬元的上車盤計算，買家較低位需多付接近30萬元。市場關注今次升勢能否持續，剛性需求是否已消化得七七八八。然而，回望過去二十年，本地樓市曾兩度在市場極度悲觀時上演「由谷底翻身」的大逆轉。

第一次是 2003年沙士後。當疫情受控後，本地信心回穩，樓價隨即展開長達五年的升浪，中原城市領先指數（CCL）由31.77點攀升至73.98點，升幅達1.3倍。第二次則是2008年金融海嘯後，樓價雖曾急挫，卻很快收復失地；樓價自低位升足十三年，最終在2021年攀至191.34點的歷史高位，累升2.4倍。兩次升浪已充分證明：香港樓市一旦觸底，其後往往是超乎預期的爆炸性反彈。

今年三月，CCL跌至十年新低134.89點。其後受減息周期及延後需求集中釋放支持，樓價終見回穩，並重上140點之上。雖然已反彈半成，但仍較2021年高位低逾兩成半。在多項利好因素下，要樓市於未來三、四年陸續收復失地，絕非天方夜譚。

推動今次反彈的力量，可分為三方面。首先是「減息效應」。息口從高位回落，供樓成本下降，入市門檻自然降低，為樓市帶來即時刺激。第二是「剛性需求」仍在釋放。近年吸引人才與學生來港，推高租金，不少租客出現「供平過租」的心態，由租轉買。第三是市場「心理因素」的轉變。樓價調整多年終於企穩，一部分買家擔心反彈一旦正式展開便會「追唔切」，於是加快入市。

資金面同樣提供關鍵支撐。目前香港銀行存款總額突破19萬億元，其中儲蓄存款達5.8萬億元，連續兩年顯著增加。在資金尋找出路的環境下，若只有5%資金流向樓市，金額亦接近1萬億元，是今年一手成交總值約1,800億元的五倍。值得一提的是，樓市最旺的2021年，銀行存款總額只有15萬億元。資金越充裕，越容易形成市場心態：樓市未升完，推動資金重新考慮配置物業。

樓市回暖下，發展商銷售策略的變化尤其值得留意。近期有發展商表明不再採用「量先行」策略，意味新盤市場由清貨期過渡至「價值重估」階段。發展商願意加價，本身就是對後市的信心投票。