政事
政府上月初要求全港所有正進行大維修的樓宇，將外牆棚網下架，而建造業議會已集中採購新棚網，預計下周陸續分發給承建商。發展局局長甯漢豪表示，分發次序由議會與承建商商討，而相關費用應由承建商負責。
發展局局長甯漢豪。政府新聞網視頻截圖
發展局局長甯漢豪出席一個電視節目時表示，建造業議會只是代為集體採購，承建商需要付款購買。至於受影響的大廈何時可以全體完成安裝，甯漢豪稱，一幢20層樓高的大廈掛上棚網需時約10多、20天，實際視乎承建商安排。
巴士的報記者攝
除了拆棚網費用要由承建商承擔，甯漢豪稱，除非承建商與業主簽署了個別合約，列明不會支付重新安裝或工程延誤等衍生費用，否則應由承建商承擔。議會會提供貸款安排，若承建商現金流有問題可尋求協助。
南區大型屋苑貝沙灣採用創新方法管理樓宇維修保養，引入以數據化科技驅動、全面保養保值方案Homegevity™，成為該項創新管理物業資產模式的首個用家。
這個創新方法，是將原有管理費中撥作「預防性維修」的支出，轉為以數據驅動，智慧化為貝沙灣樓宇及設施，按其使用周期，作精準到位保養維修，可以提升樓宇的保養效益和長遠達到保值以至升值的效果。更重要的是，以這個積極保養方法，可以完全毋須在樓宇老化時，進行勞民傷財的大維修。
南區豪宅貝沙灣成首個應用創新科技進行維修保養的屋苑，推手是亞洲博覽館前行政總裁哈永安，他強調方案以數據化驅動，全方位為物業作精準維修，物業狀態優良，日後毋須進行大維修。
這套全新思路的保養保值管理方案，是亞洲博覽館前行政總裁哈永安花五年時間研究及推動的成果，他多年從事房地產業務及大型物業設施管理，一直着重物業創新科技應用及發展，2019年離開亞博後，創立聚焦研究物業創新科技應用及香港住宅物業保養管理生態的企業。2022年獲貝沙灣業主邀請，率領一個包括不同專業範疇的業主及外面專家組成的專責小組，研究屋苑的長遠保養方案，小組集中研究以科學化實據為本，專為貝沙灣設計的創新方案，最後於2026年決定以Homegevity™模式，規劃出貝沙灣專設實踐藍圖。
項目的核心目標是顧及各主要持份者利益，以安全、可行、可持續方式，保障及提升物業資產價值，建立強健基礎，屋苑毋須因為老化而要進行預算達10.57億元，平均每戶承擔38萬的大維修支出也可以省。以創新科技為本的Homegevity™物業資產保養保值方案，也可為全港私人物業業主提供大維修以外的一條全新出路。在此模式下，物業透過管理與科技方法，持續保養、延長結構壽命、提升資產價值，免卻業主面對大維修工程涉及的安全隱患與天價開支等憂慮。
哈永安作出講解。
現時，智慧管理樓宇的新科技應用越趨成熟易用，Homegevity™方案融合樓宇設施大數據、物聯網感應器、各種診斷樓宇檢測方法，以科學數據與訂出清晰標準要求，持續檢測及識別問題，訂出應對方案，涵蓋樓宇結構、機械、電子電機、土木工程、建築結構、外牆與公用設施等，能讓樓宇長期處於優良健康狀況。
方案實施的核心策略，是以科技兼人性化專業管理並重，為物業配以具效益的科技，恆常為樓宇設施診斷其健康狀況，按照每項設施本身的使用周期，訂立合時合適的保養維修，樓宇可以長期保持最佳狀態，根本杜絕了需要一次過更換多項設備的「大維修」。這套創新樓宇保養取向，特別適用於樓齡約二十多年或以下的住宅，尤其是當中不少建設了較大較複雜設施的屋苑，資產價值高昂（數以十億計），以創科為本的Homegevity™方案，效益尤其顯著。貝沙灣在2004至08年間入伙，屋苑管理公司在2022年向業主建議，於2033年開始分階段大維修，總預算開支超過10.57億元，平均每戶承擔38萬元。面對龐大的成本與大維修帶來的潛在風險，業主之一哈永安，獲推選成立專責小組，尋求創新方案解決問題。
小組先為物業作全面檢驗診斷，舉辦十二場設計思考式圓桌會議，尋找創新保養方案。哈永安隨後引領管理公司設計出「貝沙灣物業藍圖」，確認可以在毋須增加管理費下，作精準維修，有效維持屋苑最佳狀態，結構無虞損耗，便完全毋須進行預算高達逾十億的大維修。貝沙灣是香港少數一直已採用「預防性維修」為物業保養的屋苑，每年管理費中有部份專撥作維修保養用途，小組計算後確認，以科技為本的這套創新方案，取代原有的預防性維修，並不需要額外的支出，未來樓宇不易老舊，自然也不用大維修。
哈永安表示：「無論學術理論或科技多先進，最有價值的創新必須以人為本，我們正是結合了新科技與現代管理技術，貝沙灣的研究證明，處理好持份者所關心的課題，結合專業人士的服務，大家開誠佈公的溝通，能將創新帶入日常生活之中，亦為香港的住宅保養開創全新方向。」他說：「這段創新旅程中，最大的挑戰是將蓬勃發展的物業科技世界，引入一個根深蒂固的住宅物業管理生態體系，這套業主組織與物管公司決策的制度，由70年代運行至今，一直依賴及停留於以建造工程思維主導維修保養，令大維修看似是唯一的選擇。大家積累了五十年慣性想法和做法，要接受創新頗有難度。幸而在始終堅持以人為本的信念下，坦誠溝通開闢了對話之門，打破因循之路，首次將數據化科技引入屋宇保養維修範圍。我期待與科技界及深諳科技發展的新一代攜手合作，繼續貢獻新思維和新科技，為開始得略遲的香港住宅樓宇保養，作出更多貢獻。」
香港現時有超過13,000幢私人住宅樓宇樓齡超過30年，預計至2036年數字會升至20,000幢，意味越來越多私人屋苑將步入高齡階段，如不及時以創新方法採取行動，樓宇老化數目龐大，將為社會帶來種種令人擔憂的問題。
Homegevity™物業資產保養保值方案，兼具智慧、安全、可持續發展的特色，可令物業狀態優良，保持「年青力壯」之效果，其特點如下：
●科技兼人性化專業管理並重，作為業主和物業管理之間的橋樑；
●以早期介入方式，於物業仍年輕時建立長遠保養藍圖；
●採用數據驅動和生命週期管理，持續監測物業健康指數；
●以資產價值管理為核心，確保保養與長遠保值並行；
●避免大維修帶來的財政壓力、不便和安全風險。
為推動香港住宅物業保養管理遇向新紀元，Homegevity™團隊將在8月10日主辦網上研討會，協辦單位包括香港科技大學機械及航天工程學系及香港房地產科技協會，匯聚學術界及業界精英作講座嘉賓，共同探討香港在樓宇老化危機下的創新出路。研討會內容及嘉賓發言，將在8月11日上載上網。
香港科技大學工程學院機械及航天工程學系教授黃寶陵表示：「科大多年來一直致力於頂尖創新研究，和培育新一代兼具科技觸覺與管理專業的人才。哈先生在貝沙灣的經驗是香港住宅管理文化的一次重要革新。我們希望為香港擴大人才庫，並為城市可持續發展作出更多貢獻。」
香港房地產科技協會主席、建業集團王承偉表示：「樓宇老化是越趨嚴峻的挑戰，香港住宅樓宇數量多，房地產科技對提升樓宇健康可以發揮的空間相當大，是很有發展前景的一個新興事業。Homegevity™方案在貝沙灣成功實踐，是將科技概念確實「落地」執行的突破，我們向Allen和Homegevity™團隊致以最熱烈的祝賀。協會肯定他們的創新方案，並期待與Homegevity™以及房地產科技界緊密合作，為香港創造一個更美好的居住生態環境，引入更多先進的科技應用方案，服務我們的城市。」
哈永安期望透過集思廣益，令香港更宜居：「社會現正聚焦討論減低大維修工程對人身安全帶來的風險。這固然非常重要。與此同時，香港正面臨私人樓宇老化的嚴重問題，必須及時以智慧、安全、可持續發展及更合乎經濟效益的方式去處理物業；期望其他業主團體與管理公司可以從貝沙灣的經驗，進一步了解Homegevity™可供他們參考之處。感謝學術及業界的積極支持，並望透過研討會收獲更多新意念，特別是年輕人才，透過善用人文關懷及科技知識，建設好香港，我們的家。」
