不少人在踏出「上車」的第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，並會萌生「樓換樓」的念頭。根據筆者公司早前所舉辦的置業意向調查，有約一成半的受訪業主表示會考慮於今年換樓，主要原因包括「改善居住環境」、「家庭需要」以及「樓價下跌，趁低換樓」，當中超過半數考慮換購二手物業，心儀物業的樓價主要集中在1,000萬元以內，近六成半則傾向承造高成數按揭。
過去由於各項樓市按揭措施及辣稅等限制，令業主在換樓及申請按揭時較為麻煩。不過，現時政府已全面撤銷所有住宅印花辣稅，並放寬銀行入息要求以及按揭成數上限，新措施為換樓客大開方便之門，大大降低換樓門檻，尤其對於想「先買後賣」換樓業主。
「先買後賣」指先購入新物業，然後才出售舊有物業。根據最新樓按措施，「先買後賣」的業主現時不用先付辣稅及急於出售舊有單位，即使有兩個物業在身，新物業的按揭成數仍可承造最多七成，並且無須調低供款與入息比率上限。另外，買家亦只需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
有一些「先買後賣」的換樓業主或會於簽訂舊有物業的臨時買賣合約後，隨即簽訂新物業的臨時買賣合約，但須注意，若果舊有物業尚未正式完成交易，新物業如需要申請按揭保險，按揭保險公司最多只可批出八成按揭。
至於「先賣後買」的業主，即完成出售舊有物業後，才購入新物業，由於他們出售舊物業的成交日期早於新物業的成交日期，因此新物業申請按揭上會更為簡單，透過按揭保險計劃，可申請最高九成按揭。不過，期間業主可能需要另租居所暫住，並且需搬家兩次，當中可能涉及額外的租金及搬遷費用。最後，無論是以「先買後賣」或「先賣後買」換樓，都需準備充足資金，並確保有足夠的還款能力。如對按揭申請有任何疑問，建議尋求專業及大型的按揭中介諮詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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去年樓按市場回穩，但買家選用按揭保險計劃的個案卻持續下跌。根據香港按揭證券有限公司的數據顯示，2025年全年新取用按揭保險貸款的宗數及金額分別為7,098宗及351.88億元，較2024年全年的9,337宗及478.81億元，分別減少2,239宗（24%）及126.93億元（26.5%），宗數創近十年全年新低，金額則創近六年全年新低。
為何現時愈來愈少置業人士選擇按揭保險？首先要理解按揭保險的用途。按揭保險計劃旨在為銀行提供按揭保險，使銀行能夠向置業人士提供高成數的按揭貸款。只要符合相關條件，如樓價上限及貸款額上限等，銀行便可提供高達八至九成的按揭貸款，從而大大減輕置業人士的首期負擔。
幾年前，金管局規定樓價在1,000萬元以下的物業，銀行最高只可提供六成按揭；而樓價1,000萬元或以上的物業，則最高只能提供五成按揭。當時樓價高企並持續創新高，首期不足的市民需選用按揭保險計劃，才能承造更高成數的按揭入市，因而推動按揭保險需求持續攀升。綜合金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，2023年6月份選用按揭保險的買家，佔整體新取用按揭宗數的38.9%，創下有紀錄以來的佔比新高。
然而，自2023年7月起，由於樓價顯著回落，政府逐步放寬銀行按揭成數上限。直至2024年10月，政府更統一了物業的按揭成數上限，即所有住宅物業無論其價值及是否自用，銀行提供的按揭成數上限均劃一為七成。換言之，任何買家只需繳付三成首期，便可免除按揭保險及零保費上車，促使更多買家借盡七成按揭。去年透過本公司申請住宅按揭的個案中，借盡七成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體新造按揭個案達30%。此外，去年11月份新造按揭客戶中，選用按揭保險的比例亦跌至13.5%，創近六年新低。
另一方面，申請按揭保險計劃的最重要原則是該物業必須用作自住用途。去年整體投資氣氛有所升溫，市場大手成交亦顯著增加，這類買家通常將物業用作出租或投資用途，因此不符合按揭保險的適用範圍。在按揭保險需求大幅減少的情況下，筆者預計今年按揭保險的申請數字將持續維持低位。
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